La sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, sec. 2ª, de 29 de
junio de 2023, nº 515/2023, rec. 294/2023, declara que la realidad de los daños o desperfectos de pintura de
la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del
arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya
acreditación corresponde al arrendador.
Y cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele
que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, por lo que los
repasos de pintura ni la factura de pintura de la vivienda que se recogen documentalmente
por importe de 744,15 euros son daños reclamables por el arrendador, pues en
ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.
En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
A) Antecedentes.
1º) La parte actora ejercita acción de reclamación de cantidad por
desistimiento anticipado sin justa causa del arrendatario en base al artículo
11 de la LAU, reclamando una indemnización en la cantidad
de 9.000 euros en concepto de renta correspondiente a las 3 mensualidades de
renta que restaban para el cumplimiento del plazo mínimo de 6 meses. Asimismo,
reclama 1.226 euros -cantidad modificada en el acto del juicio- en concepto del
50% de los gastos de suministros de agua y electricidad de la vivienda
arrendada, en base a las facturas aportadas.
Así como también, reclama 1.006,72 euros en concepto de daños de
carpintería aportando factura como doc. 3 y 744,15 euros en concepto de daños
de pintura aportando factura.
2º) La parte demandada, en cuanto a los desperfectos, niega que los mismos fueran causados por la parte arrendataria dado
que únicamente ocupó la vivienda 2 meses y medio, no se ha aportado acta
notarial del estado de la finca en la fecha que los arrendatarios abandonaron
la finca, en las facturas aportadas no consta el domicilio de las obras
presuntamente ejecutadas, y de forma subsidiaria alega que cualquier daño
debería considerarse satisfecho con cargo a la prima de 60.000 euros entregada
como opción de compra, dado que por este motivo no se pactó fianza.
3º) La sentencia de instancia recurrida, respecto a la cuantía por daños
concluye:
Todo lo cual, requeriría mayor explicación para ser admitido como daño
causado por un mal uso de los arrendatarios, según lo dispuesto en los
artículos 1.563, 1.564 y 1.561del Código Civil, no estimándose pues que exista
prueba suficiente de acuerdo con la norma general de distribución de la carga
de la prueba del art. 217 LEC, como hecho positivo y constitutivo de la
pretensión de resarcimiento.
En consecuencia, por los motivos expuestos procede estimar en parte la
demandada y condenar a los demandados a abonar la cantidad de 750 euros en
concepto de indemnización por desistimiento y a abonar la cantidad de
1.226 euros correspondientes a la mitad de los gastos de suministros de agua y
electricidad, lo que resulta un total de1.976 euros.
B) Objeto de la litis.
El contrato que rige las relaciones entre las partes es un contrato de
arrendamiento con opción a compra.
En el supuesto presente los demandados no ejercitaron la opción de
compra y desistieron del contrato de arrendamiento antes del plazo pactado,
como se ha señalado anteriormente a los 3 meses.
En cuanto a los desperfectos, señalar. - Como se recoge en la Sentencia
de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona de 14 de febrero de 2022 (ROJ:
SAP B 1155/2022 - ECLI:ES: APB: 2022:1155):
Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada (arts. 1543, 1545 , 1554.1 º y 1555.2º del CC) , encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 del Código Civil).
Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC).
El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio (artículo 1.562 del CC).
Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.
Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."
Asimismo, la Sentencia también de la Sección 13ª de esta Audiencia de
Barcelona de 28 de diciembre de 2021 (ROJ: SAP B 15999/2021 - ECLI:ES: APB:2021:15999)
señala:
“Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015, 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino".
C) Conclusión.
Que aplicado al caso presente y vista la documentación aportada,
documento nº 3, factura de una carpintería y 4 de pintura podemos concluir que
ni los repasos ni la pintura de la vivienda que se recogen en dicho documental
en ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.
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