domingo, 21 de septiembre de 2014

REQUISITOS DEL REQUERIMIENTO O BUROFAX AL ARRENDATARIO RECLAMANDOLE LAS RENTAS

A) La sentencia del Tribunal Supremo de veintiocho de Mayo de dos mil catorce, desestima el recurso interpuesto contra la sentencia que declaró resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago del IBI a la que estaba obligada la arrendataria ahora recurrente, no atribuyendo efectos enervatorios a la consignación efectuada tras la presentación de la demanda, dado que con la antelación necesaria había sido requerida de pago a través de burofax que fue recepcionado.
Alegándose en el recurso de casación el incumplimiento del contenido del requerimiento de pago de las cantidades reclamadas, declara el Tribunal que para la enervación de la acción de desahucio el art. 22.4 de la LEC exige una comunicación que ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; comunicación que ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; la misma ha de referirse a rentas impagadas; debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales; y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. Concluye la Sala 1ª del TS que, en contra de lo manifestado por la actora, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto o que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
B) El art. 22.4 de la LEC establece:
"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:
a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.
b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.
C) El Tribunal Supremo establece que el artículo 22.4 LEC exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
D) El TS  establece que en el art. 22.4 de la LEC no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
El Tribunal Supremo entiende que es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio de la vivienda o local. Por lo que no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia de esta Sala 1ª del TS de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.
 
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