A) La sentencia del tribunal Supremo
(Civil), sec. 1ª, de 19 de febrero de 2020, nº 104/2020, rec. 1065/2017, establece que en
relación a la necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el
ejercicio de la opción, señala que el supuesto de la opción de compra, se
establece de modo reiterado que la misma ha de entenderse ejercitada con
estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se
ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada
efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda
interpretarse que se ha materializado el derecho de opción.
1º) La llamada opción de compra constituye
un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado
en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del
Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carácter de derecho real)
debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil, y
en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
Se ha definido como un precontrato, en
principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la
facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal
de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima
por parte del optante.
2º) La opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad
exclusiva de decidir la celebración o no de otro principal de compraventa, que
habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones,
pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante.
El contrato de opción de compra es un contrato preparatorio
del de compraventa que no tiene regulación positiva en nuestro ordenamiento,
siendo una creación jurisprudencial.
3º) El contrato de
opción de compra carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado el
Tribunal Supremo que constituye un convenio en virtud del cual una parte
concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro
contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente
hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo
1255 del Código Civil.
B) Antecedentes. Las partes
suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, por
el precio fijado de 291.200 euros más IVA. En la condición 18.ª del contrato de
arrendamiento, sobre el derecho de opción de compra las partes convinieron:
El plazo de cinco años vencía el 6 de
agosto de 2014. Los arrendatarios comunicaron su voluntad de dar por finalizado
el contrato de arrendamiento antes de ese plazo de cinco años (29 de mayo de
2014), con reclamación de la devolución de la prima de opción de compra (31.158,40
euros).
En la demanda iniciadora del presente
proceso, los arrendatarios reclamaron 31.984,40 euros, de los que 31.158,40
euros corresponden a la prima de opción, más intereses y 826 euros a la
devolución de la fianza arrendaticia, más sus intereses. La parte arrendadora
contestó oponiéndose a la demanda.
La sentencia dictada en primera
instancia, centró la cuestión litigiosa en la interpretación de los apartados
b) y d) de la cláusula 18.ª sobre la prima de opción de compra y desestimó la
demanda. Entendió en síntesis, que los arrendatarios no quisieron ejercitar la
opción en 5 años perdiendo la prima pagada para poder hacerlo y en aplicación
de los artículos 1255 CC y 1281 CC, de acuerdo con la cláusula 18.ª desestimó
la demanda.
Interpuesto recurso de apelación por los
demandantes, la sentencia de la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de
Barcelona lo estimó, revocando la dictada en primera instancia y estimó la
demanda condenando a la entidad demandada a pagar a los actores 31.158,40 euros
como la devolución de la prima más intereses desde el 6 de agosto de 2014 y 826
euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia más intereses legales
desde el 6 de agosto de 2014.
La Audiencia Provincial de Barcelona consideró
en síntesis, que los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 LAU, antes del
transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación
arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a
continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se
concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.
C) PRINCIPIOS JURISPRUDENCIALES
VULNERADOS:
1º) Criterio jurisprudencial vulnerado.
El principio de la libertad de contratación contemplado en el art. 1255 del
Código Civil.
El Tribunal Supremo entiende que la
sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona,
contradice claramente el criterio y doctrina jurisprudencial sobre el contrato
de opción de compra, y concretamente el principio de la libertad de
contratación consagrado por el art. 1.255 del Código Civil ya que la sentencia
recurrida dispone que el hecho de pactar las partes en la condición 18.ª d) la
posibilidad de que el optante (aquí recurridos) pierda las cantidades
entregadas o la prima por no ejercitar la opción de compra en el transcurso de
los cinco años de duración del contrato, conlleva automáticamente la
desnaturalización del contrato de opción de compra ya que establece una
obligación de ejercitarla".
2º) Criterio jurisprudencial vulnerado.
El principio de la interpretación literal del sentido de las cláusulas del
contrato contemplado en el art. 1281 del Código Civil.
"Resulta evidenciado, y ello dicho
con los debidos respetos que. la Ilma. Sala Cuarta de la Audiencia Provincial
de Barcelona en la sentencia que se recurre, vulnera el artículo 1281 del
Código Civil ya que realiza una interpretación del contrato de opción (que
consta en autos como documento núm. 1 del escrito de la demanda), apartándose
de la lógica y siendo totalmente irrazonable.
"Es de todos sabido, que el
Tribunal Supremo dentro del recurso de casación no puede entrar en la
interpretación del contenido de los contratos, a excepción de cuando la
interpretación dada por la Audiencia Provincial sea contraria a la lógica
carezca de toda razonabilidad (Ello nos lo confirman las sentencias del
Tribunal Supremo de fechas 20 de enero de 2000, 23 de diciembre de 2003, 30 de
diciembre de 2003, 25 de marzo de 2004, 16 de noviembre de 2005 y 2 de febrero
de 2007, entre muchas otras)".
3º) Criterio jurisprudencial vulnerado.
El principio de la perfección de los contratos y sus efectos contemplado en el
art. 1258 del Código Civil.
Criterio jurisprudencial vulnerado. El
principio de la perfección de los contratos y sus efectos contemplado en el
art. 1258 CC. "Ante todo, debemos recordar que el antedicho artículo 1.258
del Código Civil dispone lo siguiente:
"Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde
entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a todas las consecuencias que según, su naturaleza, sean conformes a la
buena fe, al uso y a la ley".
"El citado precepto dispone que los
contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado (en el
caso que aquí se recurre, la cláusula 18d del tan citado contrato de opción de
compra otorgado por las partes), sino también a todas las consecuencias que
según, su naturales, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley
(automáticamente y de manera directa también vendrá en aplicación todas las
consecuencias de dicha cláusula y todo lo relacionado con la misma y que aquí
esta parte realmente plantea)".
D) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO:
De las dos referidas cláusulas antes
transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si
el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido,
perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción
con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que
no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario,
pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si
se anticipaba la renuncia a la opción.
La referida prima es una
contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del
arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta
contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el
arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo
máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la
pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.
El Tribunal Supremo declaró en sentencia
nº 15/2019, de 15 de enero:
"En consecuencia procede la
estimación del motivo primero del recurso de casación en cuanto se refiere a la
necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de
la opción ( artículo 1255 CC), en relación con la doctrina jurisprudencial que,
en el caso de la opción de compra, establece de modo reiterado que la misma ha
de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por
las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para
que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse
sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de
opción.
"Se estima así la concurrencia del
interés casacional a que se refiere la parte recurrente en el primero de los
motivos del recurso, con cita de las sentencias de esta sala n.° 257/2011, de 6
de abril de 2011; n.º 467/2003, de 19 de mayo; n.º 112/1997, de 14 de febrero;
y n.º 1088/1992, de 1 de diciembre.
"La primera de las sentencias del
TS citadas (la Sentencia del TS de de abril de 2011) dice que:
"El contrato de opción carece de
una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que
constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad
exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de
compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las
partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí que sean las
propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de
entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el
consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el
vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en
definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la
forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las
mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal
opción"".
De lo expuesto se deduce la infracción
en la sentencia recurrida de los artículos 1281, 1255 y 1258 del Código Civil,
al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando
lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y
confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de
Primera Instancia nº 6 de Barcelona (procedimiento ordinario 803/2015).
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