El arrendatario no tiene legitimación activa para reclamar indemnización por daños en el cerramiento de la finca arrendada, dado que el cerramiento es propiedad y fue costeado por el arrendador.

 

La sentencia de la Sala de lo Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 3 de diciembre de 2025, nº 1782/2025, rec. 6279/2020, aprecia de oficio la falta de legitimación activa del arrendatario, al entender que las acciones para reclamar la indemnización, por los daños derivados de la caída de árboles de la propiedad colindante, corresponden exclusivamente a los titulares del terreno afectado.

El arrendatario queda fuera del proceso indemnizatorio incluso aunque sea el explotador de la finca y sufra las consecuencias directas del siniestro.

El tribunal desestima los recursos interpuestos por el arrendatario, confirmando que no tiene legitimación activa para reclamar indemnización por daños en el cerramiento de la finca arrendada, dado que el cerramiento es propiedad y fue costeado por el arrendador. Se sostiene que la legitimación activa corresponde al titular del patrimonio dañado, en este caso el arrendador, y no al arrendatario, quien no puede actuar en perjuicio del propietario sin su consentimiento. Además, se rechaza la aplicación del artículo 1560 del Código Civil relativo a perturbaciones de mero hecho, pues el daño implica destrucción parcial del objeto arrendado.

El recurso de casación es inadmisible por carecer de fundamento al apartarse de los hechos probados. El fallo es la desestimación de los recursos y la imposición de costas al recurrente, sin que se produzca cambio ni fijación de nueva doctrina jurisprudencial.

La sentencia destaca la importancia de respetar la titularidad jurídica del bien dañado para determinar la legitimación activa en reclamaciones por daños, diferenciando claramente entre perturbaciones de mero hecho y daños materiales que afectan al objeto arrendado, y subraya la necesidad de respetar los hechos probados en los recursos de casación y extraordinarios por infracción procesal.

A) Introducción.

Un arrendatario reclamó indemnización a una empresa propietaria del arbolado colindante por daños causados en el vallado de la finca arrendada debido a la caída de árboles, siendo el vallado propiedad y costeado por los propietarios de la finca, no por el arrendatario.

¿Tiene legitimación activa el arrendatario para reclamar indemnización por daños causados en el vallado de la finca arrendada, cuando dicho vallado es propiedad y costeado por el arrendador?.

No tiene legitimación activa el arrendatario para reclamar indemnización por daños en el vallado, correspondiendo dicha legitimación al propietario del bien dañado; se confirma la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de coherencia entre titularidad jurídica y pretensión procesal.

La legitimación activa debe atender a la titularidad jurídica del bien afectado conforme al artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establece que el arrendatario no puede reclamar daños sobre bienes que no le pertenecen ni ha costeado, respetando los hechos probados y la distinción entre perturbación de mero hecho y destrucción parcial del objeto arrendado según los artículos 1560, 1563 y 1902 del Código Civil.

B) Antecedentes relevantes para resolver el recurso.

La cuestión jurídica controvertida a través del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación se refiere a la legitimación activa del arrendatario de una finca rústica para reclamar los daños causados en el cierre de la misma como consecuencia de la caída del arbolado de la finca colindante. Son antecedentes necesarios para resolver los recursos, que resultan de las actuaciones de primera y segunda instancia y de los hechos declarados probados, los siguientes:

1.- D. Lorenzo, en su condición de arrendatario de las fincas catastrales NUM001 y NUM002, colindantes y agrupadas entre sí con un cerramiento unitario, presentó una demanda de juicio ordinario frente a la empresa maderista que gira en el tráfico con el nombre de « DIRECCION002 C.B.», propietaria del arbolado de la finca colindante (catastral NUM003) en reclamación de la suma de 7.641,80 € en concepto de indemnización por los daños causados por la caída de árboles de dicha finca catastral NUM003 sobre el vallado de las fincas colindantes. El desglose de dicha indemnización se compone de las siguientes partidas: 6.957,50 € por la retirada de los árboles y reparación de la valla; 550 € por los contenedores para la eliminación de residuos, 104,20 € por un acta notarial levantada para acreditar los daños; y 30,10 € como coste de un burofax de reclamación extrajudicial. Esta fue la pretensión principal de la demanda, que fue seguida de otras pretensiones accesorias que no resultan relevantes para la resolución de los recursos.

2.- La sentencia recurrida declara como hecho probado que los propietarios de las fincas NUM001 y NUM002, D. Eduardo y D.ª Pura, que las habían destinado inicialmente a monte, acometieron luego una serie de obras para vallarlas en todo su perímetro.

3.- El demandante es arrendatario de las fincas en cuestión en virtud de contrato celebrado el 27 de marzo de 2014 con los propietarios, que son sus padres, D. Eduardo y D. ª Pura. Las fincas que, como ya se ha apuntado, estaban ya agrupadas y valladas de forma unitaria en todo su perímetro, fueron destinadas por el arrendatario a la cría de conejos a partir de la autorización administrativa obtenida el 17 de junio de 2014.

4.- La empresa demandada es propietaria del arbolado de la finca colindante NUM003, según contrato de compraventa celebrado con la dueña del suelo, D.ª Camino, en fecha 22 de junio de 2016.

5.- El 12 de enero de 2016 D. Eduardo, en su condición de propietario de las fincas, presentó un escrito ante el Ayuntamiento de Agolada en el que solicitaba que se requiriese a la colindante D.ª Camino para que procediese a la limpieza de su finca.

6.- A principios del año 2017 cayeron varios árboles de la finca NUM003 sobre las fincas agrupadas colindantes, dañando el cierre metálico. Según la demanda, ello fue debido al estado del arbolado, del que se decía que se componía de árboles secos que se encontraban a menos de dos metros de la valla divisoria.

7.- El 29 de marzo de 2017 D. Eduardo, en su condición de propietario de las fincas, solicitó el levantamiento de un acta notarial en la que incorporaron varias fotografías de los árboles de la finca colindante caídos sobre el cierre de su propiedad.

8.- El 22 de junio de 2017 un abogado, manifestando actuar en nombre de su cliente D. Eduardo, dirigió un burofax a « DIRECCION002 C.B.» en reclamación de una indemnización de 7.090,70 €, que fue el importe en el que valoró la reparación del cierre de la finca, al que añadió el coste calculado del propio burofax.

9.- La entidad demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la falta de legitimación activa del arrendatario para reclamar daños en el cierre de la finca; que la caída de los árboles no se había producido en enero de 2017, como afirmaba el demandante, sino en febrero de ese mismo año debido a los fuertes vientos producidos por un fenómeno meteorológico bautizado como "Kurt" que afectó a Galicia, por lo que se trataba de un suceso de fuerza mayor; esgrimió, además, su falta de legitimación pasiva y la valoración excesiva de los daños. Aportaba un informe pericial en el que se tasaba la reparación del cierre en 610 euros.

10.- En el mes de agosto o septiembre de 2017 « DIRECCION002 C.B.» procedió a talar la madera de la finca cuyo arbolado le pertenecía y a retirar los árboles caídos .

11.- En fecha 20 de febrero de 2018, anterior a la de celebración de la audiencia previa, el demandante presentó un escrito en el que exponía que la demandada había procedido a retirar la madera y acompañaba informe pericial en el que se tasaban los daños de reparación del cierre en 3.211,51 euros.

12.- En la audiencia previa el demandante modificó el suplico de la demanda, que redujo a la petición de condena al pago de una indemnización de 3.345,81 € (3.211,51 € por la reparación de la valla, 104,20 € del acta notarial y 30,10 € del burofax). La cuantía del asunto quedó fijada en 3.348,81 €. Se debatió entonces si el procedimiento debía ser transformado en juicio verbal; la parte demandada dijo no oponerse a la continuación por los trámites del juicio ordinario con el argumento de no producir más dilaciones, si bien solicitó que se tuviera en cuenta la nueva cuantía a efectos de costas. La parte demandante solicitó igualmente que continuara la tramitación del juicio ordinario por razones de economía procesal y disintió de los efectos sobre las costas del procedimiento. La juez fijó la cuantía en la suma indicada y acordó continuar la audiencia previa para el resto de sus finalidades.

13.- La sentencia de primera instancia desestimó las excepciones relativas a la falta de legitimación, activa y pasiva, y apreció la concurrencia de la fuerza mayor en la caída del arbolado, por lo que desestimó la demanda e impuso las costas al demandante.

14.- La parte demandante apeló la sentencia. La audiencia provincial, antes de entrar propiamente en los motivos del recurso de apelación, examinó de oficio la falta de legitimación pasiva, que había sido desestimada en primera instancia en un pronunciamiento que había quedado firme, y razonó que se trataba de una cuestión que debía analizar de oficio y que conducía a la desestimación de la demanda, porque el arrendatario carecía de acción para reclamar al propietario del arbolado de la finca colindante la indemnización por los daños ocasionados en el cierre de la finca arrendada. Consideró que el patrimonio dañado era el del arrendador, y no el del arrendatario, y que no se trataba de una perturbación de mero hecho o de molestias del art. 1560 del Código Civil, sino de la destrucción parcial del objeto arrendado, de la que no era responsable el arrendatario según el art. 1563 CC, por lo que no podía perjudicarle en su responsabilidad frente al arrendador, esto es, en el cumplimiento de su obligación de devolver la finca en el mismo estado en el que la recibió. Por todo ello, desestimó el recurso de apelación y mantuvo la desestimación de la demanda, aún por razones diferentes de las del juzgado de primera instancia, con imposición al recurrente de las costas de la segunda instancia.

C) Recurso extraordinario por infracción procesal. Legitimación pasiva del arrendatario para reclamar el resarcimiento de daños sufridos en el bien arrendado.

1.- El recurso por infracción procesal se funda en la vulneración del art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y del art. 24.1 de la Constitución Española (CE).

En su desarrollo sostiene que se ha producido una clara violación del derecho a la tutela judicial efectiva al negar al recurrente la legitimación activa para accionar, en virtud de lo dispuesto en el art. 469.1. 3º y 4º LEC, pues, tratándose de un caso de responsabilidad extracontractual, dicha legitimación corresponde al perjudicado, que en este caso -afirma- es el arrendatario, porque fue el encargado de sufragar los gastos de la instalación de cría de conejos y, entre ellos, el cierre perimetral dañado. Cita sentencias de algunas audiencias provinciales y también las sentencias de esta sala de 10 de junio de 1985 y 11 de febrero de 2002.

2.- La parte recurrida ha alegado causas de inadmisibilidad. A su juicio, el recurso de casación es inadmisible, y esta circunstancia determina a su vez la inadmisibilidad del recurso por infracción procesal. Respecto del recurso de casación, se dice que no identifica el cauce de acceso, que no justifica el interés casacional y que carece manifiestamente de fundamento por plantear cuestiones que no afectan a la razón decisoria de la sentencia, además de citar preceptos sustantivos heterogéneos. Como causa autónoma de inadmisión del recurso por infracción procesal se invoca la carencia manifiesta de fundamento, por pretender una revisión de la valoración de la prueba sin concurrir los requisitos necesarios para ello.

3.- Las infracciones relacionadas con la legitimación activa o pasiva y, por tanto, con la interpretación del art. 10 LEC, tienen un tratamiento especial a efectos de casación, ya que esta sala ha reiterado que la vulneración de dicha norma puede invocarse tanto por la vía del recurso extraordinario por infracción procesal como a través del recurso de casación. Como apunta, entre otras muchas, la sentencia 1574/2025, de 4 de noviembre, «la denuncia de la infracción de las normas legales sobre legitimación activa o pasiva, en la medida en que priva del derecho a la tutela judicial efectiva con la consiguiente indefensión, puede plantearse tanto por el recurso de casación, como también por el de infracción procesal».

Por ello, la interdependencia que habitualmente se aplica entre las causas de inadmisión del recurso de casación y las propias del recurso extraordinario por infracción procesal se debilita en este caso, porque la legitimación activa forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva y debe ser examinada en primer lugar, lo que priva de consistencia el alegato de inadmsibilidad de la parte recurrida.

4.- La sentencia del TS nº 1559/2024, de 28 de noviembre, con cita de otras anteriores, explica que:

«La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

»La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión (por todas, sentencia de pleno del TS nº 1/2021, de 13 de enero)».

Por su parte, la sentencia del TS nº 1679/2024, de 3 de diciembre, entre otras muchas, define la legitimación ad causam:

«Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre: la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas (STS 28 de febrero de 2002 , STS de 21-10-2009, STS nº 177/2005, 28 de febrero de 2002). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen (STS 7-11-2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente».

5.- El recurso por infracción procesal debe ser desestimado porque se basa en una premisa que contradice los hechos probados de la sentencia recurrida. Se afirma en dicha sentencia (fundamento de derecho segundo, apartado 1) que los propietarios de las fincas NUM001 y NUM002, que inicialmente estaban destinadas a monte, acometieron una serie de obras para vallarlas en todo su perímetro. El coste del vallado, por tanto, es independiente de las instalaciones que eventualmente llevara a cabo el arrendatario para destinar la finca, a raíz del contrato de arrendamiento, a la cría de conejos. Que el cerramiento fuera costeado por los propietarios de las fincas es además, perfectamente coherente con la secuencia que resulta de los restantes hechos probados: fue el propietario quien formuló la reclamación administrativa ante el ayuntamiento, quien gestionó la reclamación extrajudicial previa a la demanda y quien encargó el levantamiento del acta notarial con la que intentaba acreditar los daños sufridos.

De este modo, el recurso por infracción procesal y la afirmada legitimación activa del recurrente se basan en una premisa que es contraria a los hechos probados de la sentencia, esto es, que el cierre dañado fue costeado por el arrendatario. La consecuencia es obvia: no puede tenerse al demandante por perjudicado a causa de los daños causados en una valla de cerramiento que ni costeó ni le pertenece.

6.- La doctrina de esta sala (por todas, la sentencia del TS nº 607/2025, de 22 de abril) que insiste en la necesidad de respetar los hechos probados en el recurso de casación es extrapolable al recurso extraordinario por infracción procesal, más aún cuando la cuestión jurídica controvertida afecta a la legitimación activa.

«Sobre la necesidad de respetar los hechos probados en el planteamiento de la controversia [...] se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias del TS nº 251/2023, de 14 de febrero, y STS nº 1754/2023, de 19 de diciembre. Esta última recuerda que la finalidad nomofiláctica de control de la aplicación de la norma y de creación de doctrina jurisprudencial que caracteriza al recurso de casación impone el cumplimiento de unas exigencias técnicas muy concretas y un mayor rigor formal, «pues la tutela judicial efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos instancias». La técnica casacional «exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos y de la valoración probatoria [...]», y «plantear al Tribunal Supremo cuestiones jurídicas sin apartarse de los hechos», toda vez que «el objeto del recurso de casación es la revisión del juicio jurídico [...], lo que supone examinar únicamente la corrección de la interpretación y aplicación de la norma llevadas a cabo por el Tribunal "a quo", comprobando la aplicación al supuesto de hecho previsto en la ley del previo juicio de hecho y la aplicación al caso enjuiciado de la norma sustantiva en sí misma, de tal modo que el juicio fáctico queda siempre al margen del recurso de casación». Por ello, los motivos del recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión de los hechos probados ni una nueva valoración probatoria; (ii) que no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión). [...]

»3.La falta de respeto a la base fáctica determina, según jurisprudencia reiterada (p.ej. las citadas sentencias del TS nº 251/2023 y STS nº 1754/2023, y las sentencias del TS nº 622/2023, de 27 de abril, 284/2022, de 4 de abril, y STS nº 686/2019, de 17 de diciembre) que concurra la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento del art. 483.2.4.º LEC, apreciable en sentencia como razón para desestimar el recurso, sin que obstaculice esta conclusión el que el recurso en su día fuera admitido a trámite, por el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (p.ej. sentencias del TS nº 1569/2024, de 20 de noviembre, y STS nº 1503/2024, de 12 de noviembre, con cita de las sentencias del TS nº  97/2011, de 18 de febrero, STS nº 548/2012, de 20 de septiembre, STS nº 564/2013, de 1 de octubre, y STS nº  146/2017, de 1 de marzo)».

7.- Las sentencias de esta sala que se citan en el recurso no guardan similitud con los hechos enjuiciados ni con la cuestión jurídica controvertida. La sentencia de 10 de junio de 1985 (ROJ: STS 1502/1985 - ECLI:ES:TS:1985:1502), se refiere a la acción directa del arrendatario contra el tercero perturbador de mero hecho en el uso de la finca arrendada, que es una situación muy distinta de la causación de daños materiales en los bienes arrendados por responsabilidad extracontractual de un tercero. Y en la sentencia del TS nº 122/2002, de 11 de febrero, sobre daños provenientes de una explotación minera y causados en el edificio donde se hallaban las viviendas de los demandantes, la falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada se basaba en la falta de aportación por los demandantes de sus títulos de propiedad sobre las viviendas, en un caso en el que se consideraba probado que los daños afectaban directamente a los ocupantes de las viviendas.

Se trata, por tanto, de supuestos muy diferentes al que aquí se enjuicia, en el que lo que se discute es si la legitimación activa corresponde al arrendador, como dueño del vallado afectado por los daños, o al arrendatario. Y desde el momento en que está probada la propiedad del vallado, es lógico que la legitimación activa quede reservada a su titular, ya que en caso contrario se habilitaría la posibilidad de que el arrendatario formulara una reclamación contra el causante de los daños -o incluso que llegara a un acuerdo con él-, sin contar con el propietario y que podría resultar perjudicial para este.

D) Recurso de casación. Desestimación por causa de inadmisibilidad.

1.- El recurso de casación, que se basa en la infracción de los arts. 1560 CC («[e]l arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador») y 1902 CC, precepto básico en materia de responsabilidad extracontractual, será igualmente desestimado, por causa de inadmisibilidad, ante la carencia manifiesta de fundamento que provoca el hecho evidente de que su planteamiento se aparta de la razón decisoria de la sentencia recurrida.

2.- En efecto, descartada la legitimación activa del arrendatario para reclamar la reparación de los daños de un vallado que ni ha costeado ni es de su propiedad, la cita del art. 1902 CC resulta inocua. Y, por lo que se refiere al art. 1560 CC, la sentencia recurrida explica convincentemente por qué razón no nos encontramos ante una perturbación de mero hecho o ante unas molestias de las contempladas en el art. 1560 CC, sino ante la destrucción parcial de una parte del objeto arrendado. De hecho, como bien explica la sentencia recurrida, el art. 1559 CC obliga al arrendatario a poner en conocimiento del propietario «toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada», y es responsabilidad del arrendador realizar en el objeto de arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (art. 1554.2). Por último, aunque el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, según el art. 1563 CC, existe una excepción explícita respecto de los deterioros o pérdidas que se hayan ocasionado sin culpa suya, como es el caso. Como ya se ha apuntado, si está probado que la propiedad del vallado corresponde al arrendador, es lógico que la legitimación activa quede reservada a su titular, ya que en caso contrario cabría la posibilidad de que el arrendatario formulara una reclamación contra el causante de los daños -o incluso que llegara a un acuerdo con él-, sin contar con el propietario y que podría resultar perjudicial para este.

La sentencia del TS nº 790/1993, de 23 de julio, explica que la noción de «perturbación de mero hecho» se refiere a «supuestos en que un tercero actúa arbitrariamente o por puro capricho o mala fe o con intención ilícita». Desde otro punto de vista, la sentencia 975/1992, de 9 de noviembre, circunscribe la perturbación de hecho a la actuación del tercer ajeno al contrato de arrendamiento «que desconoce, por la simple vía de los hechos, la posesión arrendaticia, atentando contra el goce pacifico de la posesión que ostenta el arrendatario», y precisa que «no pueden entenderse comprendidas en dicho precepto aquellas otras inmisiones o molestias que no entrañen desposesión de la cosa arrendada [...] al no producir una privación de la posesión arrendaticia, siquiera sea parcial».

3.- La causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento (art. 483.2-4.º LEC) se ha vinculado reiteradamente por esta sala a los recursos que tratan sobre cuestiones que no afectan a la razón decisoria -ratio decidendi- de la sentencia recurrida (en este sentido, sentencias del TS nº 648/2018, de 20 de noviembre; STS nº 224/2019, de 10 de abril; STS nº  130/2021, de 9 de marzo; STS nº 108/2023, de 26 de enero; y STS nº 970/2024, de 9 de julio; entre otras muchas), puesto que en el recurso de casación solo pueden combatirse los argumentos decisivos o determinantes del fallo. En este caso la razón decisoria se centra en la falta de legitimación activa que se aprecia porque el daño no afecta al patrimonio del arrendatario, sino al del arrendador, lo que en consecuencia eximió a la sentencia recurrida de examinar la concurrencia de los requisitos del art. 1902, una vez descartado el supuesto de hecho del art. 1560 CC.

4.- La causa de inadmisión apreciada deviene, en este momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación. No obsta que en su día fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (entre otras, sentencia del TS nº 956/2025, de 17 de junio, con cita de las sentencias del TS nº 97/2011, de 18 de febrero, STS nº 548/2012, de 20 de septiembre, STS nº 564/2013, de 1 de octubre, y STS nº 146/2017, de 1 de marzo).

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