1º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 6ª, de 22 de
mayo de 2023, nº 225/2023, rec. 525/2022, declara que en materia arrendaticia también impera el principio
de libertad de forma, de manera que son válidos los contratos verbales (art.1.278 y siguientes del Código Civil) como se desprende del art.37 de la Ley
de Arrendamientos urbanos, a tenor del cual "las partes podrán compelerse
recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de
arrendamiento", lo que supone que puede haber contrato de arrendamiento
verbal.
Pero, en el presente caso, no existe prueba alguna de la existencia de
un acuerdo verbal entre las partes en orden a prorrogar el contrato de
arrendamiento por cinco años más, hasta el 25 de mayo de 2023, ni tampoco hay
prueba alguna de que el contrato de arrendamiento se celebrase entre las partes
en fecha 25 de mayo de 2018, como pretende hacer ver el demandado (todo ello
sobre la base de las normas de la carga de la prueba que dimanan del art. 217).
En este sentido, el día 3 de julio de 2019, el arrendador-demandante
dirige un requerimiento por medio de burofax al arrendatario, manifestando su
voluntad de extinguir el arrendamiento por necesidad de la vivienda, y fijando
como fecha máxima para el desalojo el día 3 de septiembre de 2019, siendo que
no alude en ningún modo a la existencia de prorroga alguna ni extinción de la
prórroga. Cuando la arrendadora notifica al arrendatario su voluntad de
extinguir el contrato de arrendamiento, el Sr. Luis Andrés contesta a la citada
notificación (el demandado no ha acreditado lo contrario) y no invoca la
existencia del supuesto acuerdo verbal o de la supuesta prórroga que ahora
alega, tardíamente, en su contestación, lo que supone un claro indicio de la
inexistencia de que el contrato de arrendamiento entre las partes se celebró de
forma verbal en fecha 25 de mayo de 2018.
Por si no fuera suficiente, el testigo D. Jose Augusto (pareja de la
demandante) manifestó en el acto del juicio que al fallecer el padre de la
misma se puso en contacto con las personas que ocupaban dicha vivienda en
condición de arrendatarios, los cuales le manifestaron que el arrendamiento se
celebró de forma verbal con el fallecido, residiendo en la vivienda desde el
año 2014. Declaró también, al igual que el demandado, que cuando la demandante
se subrogó en la posición del arrendador se mantuvieron las condiciones que
existían con anterioridad.
2º) El Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec.
4ª, de 27 de junio de 2019, nº 92/2019, rec. 558/2019, declara que cabe admitir las
demandas de desahucio por falta de pago de la renta pactada aunque el contrato
sea verbal porque la legislación no exige la presentación de un contrato
de arrendamiento por escrito para que se proceda a la admisión a trámite de una
demanda de juicio verbal de desahucio presentada al amparo del artículo
250.1.1º LEC.
Porque los contratos serán obligatorios,
cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos
concurran las condiciones esenciales para su validez.
Sin olvidar que el Preámbulo de la LAU, establece que,
por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la
libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.
Pues bien, esta AP de Barcelona considera
que ni la LEC ni otra ley exigen la presentación de un contrato de
arrendamiento por escrito para que se proceda a la admisión a trámite de una
demanda de juicio verbal de desahucio presentada al amparo del artículo 250.1.1º
LEC, que dispone lo siguiente:
"1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca."
Ello porque, conforme al principio
espiritualista que rige en nuestro ordenamiento jurídico, el art.1278 CC
dispone que:
"Los contratos serán obligatorios, cualquiera que
sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las
condiciones esenciales para su validez".
Es cierto que el art.1279 CC
dispone que: "Si la
ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer
efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán
compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido
el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez". Y
también lo es que el art.1280 del CC dispone:
"Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3.º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4.º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
5.º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6.º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas."
Sin embargo, sin perjuicio de que la referencia del
último inciso debe entenderse hecha a su equivalente en euros (9,0152 euros),
esa exigencia del art.1280 del Código Civil tiene lugar, no como requisito
"ad solemnitatem", sino como requisito "ad probationem",
con fines de prueba.
Además, de modo similar al art.1278
CC, el art. 37 de la LAU dispone:
"Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado."
De hecho, el Preámbulo de la LAU,
establece que "Por
último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley
mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita."
El problema será de prueba (fecha, duración, renta,
etc.), de modo que, en caso de que, en un procedimiento como el procedimiento
de que se trata, exista un contrato de arrendamiento por escrito, debe ser
aportado con la demanda, como documento fundamental ex art.265.1.1º LEC, que
dispone que "1. A toda demanda o contestación habrán de acompañarse: 1.º
Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que
pretenden". Y no será posible aportarlo después, salvo en el supuesto que
prevé el art.269.1 LEC: "Cuando con la demanda, la contestación o, en su
caso, en la audiencia previa al juicio, no se presentara alguno de los
documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes que, según los
preceptos de esta Ley, han de aportarse en esos momentos o no se designara el
lugar en que el documento se encuentre, si no se dispusiese de él, no podrá ya
la parte presentar el documento posteriormente, ni solicitar que se traiga a
los autos, excepto en los casos previstos en el artículo siguiente".
Sin embargo, si se parte ya en la
demanda de la existencia de un contrato verbal, no cabe acordar su inadmisión a
trámite porque no se aporte un contrato en forma escrita.
Por consiguiente, procede estimar el recurso
interpuesto y acordar que la demanda sea admitida a trámite.
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