La sentencia de la
Audiencia Provincial de Málaga, sec. 6ª, de 28 de octubre de 2014, nº 722/2014,
rec. 1057/2012, confirma
la nulidad de las escrituras de compraventa por simulación absoluta contractual
por inexistencia de la causa.
Declara la Sala que el
esposo codemandado abusó de un poder que le otorgó la actora, pues procedió a
vender los inmuebles propiedad de ésta a una sociedad que él mismo había
constituido y cuyo pago no ha quedado acreditado.
La demandante fue ajena
totalmente a las ventas, que desconocía, no recibió precio alguno, y el poder
que otorgó al codemandado lo fue con otra finalidad distinta y concreta,
extraña al uso que finalmente hizo del mismo, lo que permite confirmar la
sanción de nulidad por simulación contractual por inexistencia de la causa.
A) Antecedentes.
Mediante la demanda
formulada por doña Águeda se ejercitaba por la misma acción de nulidad de los
contratos de compraventa documentados en escrituras públicas de 13 de noviembre
de 2008, otorgadas por D. Eusebio en nombre de D.ª Águeda como vendedora, y
Administración y Gestión Patrimonial Marbella, S.L.U., en cuya legal
representación intervenía su administrador D. Eusebio, relativas a la fina
urbana n.º NUM000, apartamento NUM001, planta NUM002.ª de la CALLE000, n.º
NUM003, de Torremolinos, y finca urbana n.º NUM008, local trastero, en planta
NUM009, del edificio en CALLE000, n.º NUM003, de Torremolinos, y ello por
simulación absoluta en las referidas contrataciones, y subsidiariamente, por
ser la causa ilícita, y como consecuencia de ello, se suplicaba la cancelación
de las inscripciones registrales de dichas fincas causadas en favor de la
mercantil demandada en el Registro de la Propiedad número Diez de Málaga.
Las partes demandadas
se opusieron a tales pretensiones alegando, en esencia, que las transmisiones
documentadas en las referidas escrituras públicas ya se habían llevado a cabo
años atrás entre los hoy litigantes, en virtud de documento privado de
compraventa suscrito en 3 de diciembre de 1.992 entre D.ª Águeda y D. Eusebio,
que se acompañaba como documento n.º 1 de los de la contestación a la demanda
deducida por D. Eusebio, alegándose que el precio que figura en dicho contrato
privado por las compraventas fue abonado entonces por el mismo, no habiendo
tenido más finalidad las escrituras públicas que la de adecuar la realidad
registral a tales circunstancias.
La juzgadora de
instancia dictó Sentencia en 29 de febrero de 2012, cuyo Fallo estimó íntegramente
la demanda, imponiendo a los demandados las costas causadas, Fallo estimatorio
este frente al que se han alzado en apelación ambos demandados.
B) Recurso de
apelación.
Todos los argumentos de
apelación giran en torno a una única alegación, cual sería la relativa al error
en que habría incurrido la juzgadora a quo a la hora de razonar que los
demandados no habían aportado el documento privado en el que apoyaban sus
argumentos de defensa y, por tanto, a la hora de no haber valorado, a efectos
de resolución de la litis, un documento de tan especial trascendencia, cuando
lo cierto es que dicho documento figura en los autos, aportado como documento
n.º 1 de los de la contestación deducida por D. Eusebio, y que de haber sido
considerado por la juzgadora a quo, en unión del resto de medios probatorios,
el resultado del litigio hubiese sido otro distinto del reflejado en el Fallo.
C) Valoración de los
hechos.
Aunque es verdad que la
juzgadora a quo razona de forma errónea que el documento al que aluden los
recurrentes no consta en los autos, cuando es lo cierto que la documental en
cuestión consta aportada al procedimiento como documento n.º 1 de la
contestación de D. Eusebio, obrando al folio 132 de los autos, también es
verdad que ese error no puede conducir, como pretenden los recurrentes, a un
Fallo de alzada revocatorio del emitido en la anterior instancia, por cuanto
que un detenido estudio de la Sentencia objeto de apelación permite colegir,
sin dificultad alguna, que la decisión adoptada en la misma no se apoya en modo
alguno en la supuesta falta de aportación del documento en cuestión, ausencia a
la que, aunque la juzgadora haya hecho referencia, ninguna relevancia le ha
conferido a la hora de resolver el litigio, pues la misma viene a razonar, en
esencia, que la eficacia probatoria de la documental en cuestión habría quedado
desvirtuada por otros documentos públicos posteriores que obran en los autos,
cuyo contenido desvirtúa al del documento privado.
El documento que los
apelantes afirman ignorado por la juzgadora a quo es un documento que en forma
privada, y en 3 de diciembre de 1.992, otorgaron D.ª Águeda y D. Eusebio, y en
él se reflejaba que siendo D.ª Águeda propietaria del apartamento n.º NUM001,
planta NUM002.ª, portal NUM013, de la CALLE000, n.º NUM003, de Torremolinos, y
de una participación indivisa de 1/19 de la finca número NUM008, local
trastero, planta NUM009, portal NUM013, del referido edificio, pesando una
hipoteca y una garantía consistente en condición resolutoria respecto del pago
aplazado que D.ª Águeda había pactado con la entidad a la que había adquirido
los inmuebles, vendía expresados inmuebles a D. Eusebio por el precio de
6.798.000 pesetas, de las que 100.000 pesetas se afirmaban entregadas a la
vendedora por el comprador, otorgándose carta de pago, y el resto se pagaba:
4.298.000 pesetas, asumiendo el comprador, que se subroga, el importe de la
hipoteca que resta por pagar, y 2.400.000 pesetas, importe del pago aplazado en
el que se subroga el comprador.
La actora, aunque
reconoció el documento y la firma estampada en el mismo, no reconoció el
contenido intrínseco del mismo alegando que, pese a la apariencia formal de
venta, en realidad lo que se perseguía es que si a ella le sucedía algo, su
familia no dejase al que entonces era su novio, y posteriormente fue su marido,
sin bien alguno perteneciente a ella; el demandado alega que dicho documento refleja
un verdadero negocio jurídico de transmisión de dominio a cambio de un precio
pagado, y que por ello las escrituras públicas posteriores se otorgaron para
adecuar el registro a la realidad extraregistral.
Pues bien, es doctrina
del Tribunal Supremo la que expresa que los documentos privados reconocidos,
como señaló la ya añeja Sentencia de 21 de junio de 1945, no tienen siempre una
fuerza probatoria igual y coincidente, pues sobre tal medio probatorio ejerce
su inferencia la apreciación global de las pruebas, y así, como establece
la STS, de 5 de febrero de 1988, el documento privado se puede apreciar en
unión de otros elementos de juicio y su valor deberá ser determinado por el
tribunal sentenciador en unión de otras pruebas que corroboren el contenido del
documento o lo desvirtúen.
Pues bien, aunque dicho
documento en apariencia documenta una compraventa, obran en autos otras pruebas
concluyentes que permiten llegar a la convicción plena de que no existió tal
transmisión del dominio de los inmuebles por parte de doña Águeda en favor del
que luego fuera su marido, doña Eusebio, sino que, como afirma, fue una
apariencia, es decir una forma de asegurar que la familia de doña Águeda no se
quedase con los mismos si a ella se sucedía algo. En efecto, si, como
afirman los recurrentes, las escrituras públicas otorgadas en 13 de noviembre
de 2008, en las que D. Eusebio actuó en nombre de la que ya era su esposa ,
aprovechando el poder que esta le otorgó en 11 de noviembre de 2008 y con
eficacia temporal a 21 de noviembre de 2008 para otros efectos, a la sazón
parte vendedora, y, a su vez, como legal representante de la entidad
Administración y Gestión Patrimonial, S.L.U., que constituyó en 5 de noviembre
de 2008, y de la que él se erigió en administrador único, lo fueron con la
finalidad de adecuar la realidad registral a la realidad extraregistral, no
alcanza la Sala a comprender, en primer lugar, por qué no bastó con elevar a
público el documento privado, y, en segundo lugar, tampoco se comprende el que en
dichas escrituras aparezca como parte compradora la entidad mercantil demandada
y no D. Eusebio, que era el que figuraba como comprador en el contrato privado
y, por tanto, el que debía figurar, de ser cierta la compraventa documentada en
forma privada y la finalidad que se afirma perseguían las escrituras públicas
como titular registral, teniendo el mismo personalidad jurídica propia e
independiente respecto de la persona jurídica también demandada.
Por otro lado, en la
pieza de medidas cautelares, la parte actora presentó como prueba un conjunto
de documentos públicos, que luego se reprodujo como documental para estos autos
principales en la Audiencia Previa, que en su conjunto, privan al documento
privado esgrimido por los demandados en apoyo de sus alegaciones defensivas del
valor probatorio por ellos pretendido; así, se aportó, como documento n.º 1,
escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto de esta litis,
otorgada el día 3 de diciembre de 1.992, curiosamente el mismo día del contrato
privado, y, curiosamente también, figurando en dicha escritura D. Eusebio como
comprador; como documento n.º 2, aportó la actora nueva escritura pública de
subsanación de la escritura pública de compraventa anterior, otorgada en 1 de
abril de 1.993, en la cual D. Eusebio manifiesta textualmente ante el Fedatario
Público autorizante : " Que en la indicada escritura de compraventa se ha
cometido un error y omisión involuntaria por parte del Señor Eusebio, en el
sentido que él no comparecía en su propio nombre y derecho, cuando en realidad
lo hacía en nombre y representación como mandatario verbal de la señorita D.ª Águeda,
mayor de edad, soltera... " Como se comprueba, esta escritura, no
impugnada por los demandados, se otorgó cuatro meses después de la fecha que
figura en el contrato documentado en forma privada, y su contenido no puede ser
más claro en cuanto a la titularidad dominical de los inmuebles a que se
refiere su contenido, constituyendo ello un acto propio y concluyente del Sr.
Eusebio. Complemento de todo lo anterior es la escritura de 1 de abril de
1.993, en la cual doña Águeda ratifica las escrituras anteriores, es decir, la
de compraventa y la de subsanación, todo ello, insistimos, cuatro meses después
del documento privado.
También aportó la
actora otro documento público, esta vez expedido por el Ayuntamiento de
Torremolinos, de fecha 14 de noviembre de 1993, en el que se documenta la
concesión en favor de D.ª Águeda de la licencia de primera ocupación de los
inmuebles litigiosos;
así como resolución de la Junta de Andalucía, de 22 de octubre de 1.993, en la
que se acuerda abrir expediente administrativo a D.ª Águeda en virtud de
solicitud de subvención por compra de los inmuebles objeto del litigio que nos
ocupa; certificado expedido por el Ayuntamiento de Torremolinos, de fecha 7 de
abril de 1.999, a solicitud de D.ª Águeda para la obtención de la subvención;
resolución de 21 de abril de 1999, por virtud de la cual la Junta de Andalucía
comunica a D.ª Águeda que se le ha concedido la subvención para la compra de
los inmuebles litigiosos. Por último, aportó la actora, ahora apelada,
escritura pública de cancelación de hipoteca de los inmuebles litigiosos,
otorgada en 22 de diciembre de 1.998, en cuyo exponiendo segundo se hace
constar que "habiendo sido satisfecho dicho préstamo por D.ª Águeda, con
sus intereses correspondientes, a la entidad aquí representada, Unicaja",
y solicitud, con sello de entrada, formulada por D.ª Águeda el día 5 de mayo de
2000 al Registro de la Propiedad para cancelación de la cláusula resolutoria
que se pactó en el contrato de compraventa con la promotora vendedora, en
garantía de pago del precio aplazado, en el que, según el recurrente, él se
había subrogado, así como también en la hipoteca.
La contundencia de la
documental examinada es de tal entidad que priva al contenido del documento
privado enarbolado por los recurrentes como principal medio probatorio defensivo
de su pretensión desestimadora de la demanda, de la eficacia probatoria que los
recurrentes han pretendido atribuirle en orden a la resolución de la litis que
nos ocupa, cuando, además, de ser cierta la tesis de los recurrentes, las
escrituras públicas objeto de este procedimiento serían nulas de pleno derecho,
en la medida que en las mismas figurarían como parte vendedora, y por tanto
como titular del dominio, quien ya no lo sería, pues según la tesis de los
recurrentes el titular dominical sería D. Eusebio, que por mucho que
interviniese en las mismas como vendedor lo fue en su condición de apoderado de
D.ª Águeda, y por tanto de persona que, de seguirse la tesis mantenida por los
demandados, carecería de poder de disposición sobre los inmuebles, porque,
según manifiesta el Sr. Eusebio, ya no le pertenecerían a la misma. Si a todo
ello unimos que no se ha probado pagado el precio que como contraprestación de
la venta se hizo constar en el documento privado, pues, respecto de la suma que
se afirma entregada en el acto, nada se acredita, es decir, si se pagó en
metálico, mediante transferencia, talón, etc.; como tampoco se acredita el pago
del resto del precio consignado, en la medida que los cheques bancarios
aportados al efecto, impugnados por la actora, no está adverados por ningún
otro medio de prueba, no constando si se entregaron a la actora, ni que se
ingresasen en cuenta corriente de la misma, ni en la cuenta en que se había
domiciliado el pago de la hipoteca, teniendo, por demás, como fecha 1.998,
cuando el contrato era de 1992 y la escritura pública de cancelación de la
hipoteca, de 22 de diciembre de 1998, refleja que D.ª Águeda ha satisfecho el
préstamo con sus intereses a Unicaja, contenido este de la escritura pública
que no aparece desvirtuado por ningún otro medio probatorio. Conforme a todo
los anteriores razonamientos hemos de concluir que los argumentos de apelación,
todos ellos relativos a la valoración probatoria del documento privado de 3 de
diciembre de 1992 no se sostienen, estando absolutamente desvirtuados por la
contundencia de los medios de prueba que hemos ido examinando, por actos
propios de D. Eusebio y por la falta de acreditación de otros extremos, como,
por ejemplo, recibos de pago de IBI, comunidad, etc., por parte de D. Eusebio,
a los que, sin duda alguna, de haber sido él el propietario de los inmuebles,
como afirma, tendría que haber hecho frente, y que, sin embargo, nada s ha
probado al respecto.
D) Conclusión.
Descartada la eficacia
probatoria pretendida por los apelantes, en relación con el documento privado
de 3 de diciembre de 1992, respecto de la nulidad de las escrituras públicas otorgadas
en 13 de noviembre de 2008, es Sala no puede sino compartir el Fallo de la
Sentencia, pues las pruebas obrantes en los autos adveran que don Eusebio,
abusando de un poder que le otorgó D.ª Águeda para otra finalidad, procedió a
vender los inmuebles propiedad de D.ª Águeda a una sociedad que él mismo había
constituido pocos días antes, 5 de noviembre de 2008, por un precio confesado
de 224.336,20 euros, que se afirma pagado con carácter previo, y cuyo pago no
ha acreditado la parte demandada; falta de prueba que viene a poner de
manifiesto la veracidad de las manifestaciones efectuadas por D.ª Águeda,
relativas a que ella fue ajena totalmente a dichas ventas, que desconocía, que
no recibió precio alguno y que el poder que otorgó a D. Eusebio lo fue con otra
finalidad distinta y concreta, extraña al uso que finalmente hizo del mismo, lo
que permite, en unión de los razonamientos expuestos por la juzgadora a quo,
que esta Sala acoge en cuanto no se opongan o contradigan a los de esta
resolución, confirmar la sanción de nulidad estimada en el Fallo de la
Sentencia, en tanto que concurre en los negocios jurídicos documentados en
las escrituras públicas de 13 de noviembre de 2008, simulación contractual por
inexistencia de la causa, sin que a ello se oponga o sea obstáculo el hecho de
haber sido documentados en instrumentos públicos otorgados por el
correspondiente fedatario, pues es doctrina del Tribunal Supremo (SSTS de 2
de junio de 1983, 24 de febrero de 1986 y 10 de noviembre de 1988, entre otras)
que "la eficacia de los contratos otorgados ante notario no alcanza a la
verdad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o
propósito que oculten o disimulen, porque esto se escapa a la apreciación
notarial, dado que, evidentemente, el documento notarial da fe del hecho y de
la fecha, es decir, lo comprendido en la unidad del acto, pero no de su verdad
intrínseca."
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