La comunidad de propietarios carece de legitimación para instar la nulidad de una cláusula de renuncia que pudiendo estar incluida como abusiva en la LDCU, exige la determinación del carácter de consumidores de los afectados por ella.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 22 de mayo de 2023, nº 775/2023, rec. 2015/2019, resuelve que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y no puede considerarse un tercero frente a sus propietarios ni atribuirse, de forma separada y autónoma, como si fuese un organismo superior e independiente, derechos e intereses de los que, en su caso, resultarían titulares aquellos.

La comunidad demandante carece de legitimación para instar la nulidad de una cláusula de renuncia que, pudiendo estar incluida, como abusiva, en la LDCU, exige la determinación del carácter de consumidores de los afectados por ella, puesto que dicha circunstancia no se puede apreciar si no están individualmente identificados los propietarios afectados y no se aportan sus contratos de compraventa de las viviendas, ya que ello impide conocer sus concretas circunstancias.

A) Resumen de antecedentes.

1. La comunidad de propietarios de la Calle Torres, 10, presentó una demanda el 16 de marzo de 2017 contra Sabadell Real Estate Development, S.L.

La comunidad demandante está formada por las cincuenta y cuatro viviendas de la fase I que, junto con el sótano, el garaje, la piscina comunitaria y las zonas comunes a lo que debía haber sido la fase II, que no llegó a realizarse, debían completar el proyecto inicial de cien viviendas integradas en un complejo compuesto por dos bloques residenciales que fue promovido y construido por Promociones Inmobiliarias Long Denia, S.L. y Proyectos y Viviendas Milenium, S.L.

La sociedad demandada, que no intervino en el proceso constructivo de ninguna de las fases, adquirió, por dación en pago efectuada por las promotoras, el 23 de julio de 2013, y estando ya los inmuebles totalmente concluidos, de las cincuenta y cuatro viviendas de la fase I, cuarenta y nueve, ya que cinco de ellas ya habían sido vendidas, así como cincuenta y dos garajes, y veintiocho trasteros.

Dichos inmuebles fueron transmitidos en su totalidad por la demandada, que inició su venta en el año 2015, a través de escrituras públicas de compraventa.

La comunidad alega en la demanda interpuesta:

i) Que la fase I fue vendida, prácticamente en su totalidad, en el año 2015, y que, al percatarse los compradores de los graves defectos constructivos que pesaban sobre sus propiedades , en la junta general ordinaria celebrada el 14 de noviembre de 2015 se aprobó, por unanimidad de los asistentes, un acuerdo autorizando al presidente de la comunidad a iniciar acciones extrajudiciales y/o judiciales por las deficiencias constructivas existentes en la comunidad; a otorgar los poderes notariales necesarios a favor de los profesionales abogados y procuradores que resulten encargados de defender judicialmente los intereses de la comunidad; así como a contratar a un técnico para la elaboración de un informe.

ii) Que los graves defectos constructivos hacen llegar a la conclusión de que las viviendas no eran aptas, en ese momento, para la venta, ya que no cumplían los requisitos de idoneidad mínimos y necesarios, y que resulta más que evidente la responsabilidad contractual de la demandada, que, consciente de ello, como reconocida profesional, puso en venta y comercializó una promoción completa a sabiendas de su falta de idoneidad para un uso corriente y normal disfrute, haciendo firmar a los compradores una cláusula que es nula y contraria a la ley, ya que les hace renunciar a derechos que son irrenunciables conforme a la protección que otorga a los adquirentes en este tipo de contratos la LDCU, conculcando las más básicas normas de la buena fe contractual que su actividad profesional le exige aprovechando su posición dominante.

iii) Que el 21 de julio de 2016, la presidenta de la comunidad, tras el mencionado acuerdo de la junta de propietarios, remitió por conducto notarial un requerimiento a todos los intervinientes en el proceso constructivo y posterior venta de las viviendas en el que se ponía de manifiesto de modo sucinto la realidad de los defectos y se requería:

"... en un improrrogable término de cinco días desde el recibo de la presente y constatados dichos vicios o defectos procedan de inmediato a su total subsanación llevando a cabo las obras que fueren necesarias a sus exclusivas expensas y con total indemnidad para mi mandante, la Comunidad de Propietarios ; de no obtener una razonable y urgente respuesta, veré libre la vía judicial haciendo uso de cuantos derechos asisten a mi cliente en resarcimiento de todos los daños y perjuicios que su incorrecto proceder está provocando, ejecutando a su costa".

Y que la demandada recibió dicha misiva el 28 de julio de 2016 dando la callada por respuesta.

Dice también, desde el punto de vista jurídico, que la exoneración que se contiene en la cláusula de los contratos es contraria a derecho y nula por abusiva, y que, en consecuencia, debe tenerse por no puesta (cita en este sentido los arts. 82 y 86 LDCU); que la acción que se ejercita es la de resarcimiento, en base a los artículos 1124 y 1101 CC, por incumplimiento de la obligación que el vendedor tiene de entregar el inmueble en las condiciones pactadas; y que se invoca el art. 1124 CC, y aunque no se ejercita la facultad resolutoria inherente en el mismo, se reclama la indemnización por falta de cumplimiento en la entrega de lo pactado, ya que la demandada, pese a estar debidamente requerida, no ha subsanado los vicios denunciados.

Pide que se dicte sentencia por la que:

i) Se tenga por no puesta sin efecto alguno la cláusula inserta en la escritura pública por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a toda reclamación contra la vendedora, por ser contraria a derecho.

ii) Se declare el incumplimiento del contrato por parte de la vendedora y su obligación de responder de los daños y perjuicios causados, y se la condene a pagar a la demandante la cantidad de trescientos veintinueve mil veintiséis euros con veintiún céntimos (329 026,21 €) según informe de daños y costes determinado por los peritos, así como los intereses desde la interpelación judicial y las costas del procedimiento.

2. La demandada se opuso, pero el juzgado dictó sentencia por la que estimó la demanda en parte y condenó a la demandada a indemnizar a la actora en la cantidad de doscientos setenta y seis mil trescientos veintidós euros con dieciocho céntimos (276 322,18 €), más los intereses, y sin imposición de costas a ninguno de los litigantes.

El juzgado argumentó:

i) Que procedía resolver, con carácter previo, si la cláusula tercera de las escrituras de compraventa impedía a los adquirentes de los inmuebles transmitidos por la demandada el ejercicio de la acción indemnizatoria por incumplimiento contractual afirmada en la demanda.

ii) Que la mencionada cláusula no lo impedía, porque en ella los compradores tan solo renuncian, en su caso, al saneamiento por vicios ocultos, y en la demanda no se ejercita esa acción; y porque, en cualquier caso, la cláusula no resultaría de aplicación y se debería tener por no puesta, ya que es abusiva, la renuncia carece de causa, y, además, ha sido incluida sin que los compradores lo consintieran expresamente o estando afectado su consentimiento por un error invalidante imputable únicamente a la vendedora.

iii) Que cuando la actora reclamó en el año 2016 a la demandada que cumpliera con sus obligaciones, esta no alegó que no pudieran ejercitarse las acciones que se pretendían por aplicación de la referida cláusula.

iv) Que la jurisprudencia solo admite la renuncia en relación con los defectos que en el momento de la compra estuvieran ya a la vista, pero no en relación con aquellos que sobrevinieran con posterioridad o cuya gravedad se pusiera de relieve más tarde.

v) Y que la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual debía ser estimada al no haber cumplido la demandada su obligación de entregar al comprador la cosa vendida en perfectas condiciones de uso y por no ajustarse lo recibido con una correcta edificación, debiendo fijarse como indemnización a favor de los compradores por los desperfectos existentes en el objeto vendido la cantidad de doscientos setenta y seis mil trescientos veintidós euros con dieciocho céntimos (276 322,18 €).

3. La sociedad demandada interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo estimó, por lo que revocó la sentencia impugnada y desestimó la demanda, con imposición a la comunidad demandante de las costas de la primera instancia, y sin verificar expresa condena en las costas de la alzada.

La Audiencia Provincial dice que en la demanda se ejercita la acción de responsabilidad contractual derivada de un incumplimiento de contrato de compraventa de viviendas, con base en los arts. 1101, 1124 y concordantes CC, reclamando en concepto de daños y perjuicios, y que para poder abordar su conocimiento y resolución se interesa, con carácter previo, la declaración de invalidez o nulidad de la cláusula de renuncia de los compradores.

A continuación, afirma que la demandante no ha aportado al procedimiento, a excepción de uno solo (el de la presidenta), ninguno de los contratos de compraventa de los que pide la nulidad de su cláusula tercera y en los que se basa para solicitar la indemnización económica; que tampoco acredita la identidad, titularidad y demás condiciones de los propietarios en cuyo nombre dice actuar, ni que a la fecha de la demanda continuaran siendo propietarios de las viviendas ; y que estos datos tampoco constan en el acta de la junta general ordinaria celebrada el 14 de noviembre de 2015.

Atendido lo anterior, concluye que la comunidad demandante carece de legitimación para instar la nulidad de una cláusula de renuncia que, pudiendo estar incluida, como abusiva, en la LDCU, exige la determinación del carácter de consumidores de los afectados por ella, puesto que dicha circunstancia no se puede apreciar si no están individualmente identificados los propietarios afectados y no se aportan sus contratos, ya que ello impide conocer sus concretas circunstancias.

C) Motivos del recurso.

La recurrente alega: (i) que es cierto, que la autorización otorgada al presidente de la comunidad por la junta ya mencionada no comprende, de modo explícito, la facultad de instar la nulidad de la cláusula tercera de los contratos de compraventa suscritos por los integrantes de la comunidad, pero que no cabe duda de que la voluntad inquebrantable de la junta es la de que se ejerciten las acciones judiciales que procedan para reclamar por los vicios constructivos de que adolece la edificación, y, por lo tanto, o bien se entiende que la acción de nulidad se encuentra "implícita" en la autorización otorgada, o bien se considera que el ejercicio de dicha acción no es sino un acto de ejecución de la voluntad de la junta plasmada en el acuerdo citado; (ii) que cuando la sentencia razona que la falta de identificación de los propietarios afectados y la aportación de sus contratos permite dudar de la legitimación de la comunidad olvida que es la propia comunidad la que ejercita la acción de nulidad, y ella sí ostenta la condición de consumidor o usuario; (iii) que lo que afirma la AP al decir que "la autorización comunitaria se refiere únicamente al ejercicio de acciones tendentes a la defensa de los intereses de la comunidad, sin mención alguna de los intereses particulares de los que la integran" contrasta con lo que se consigna en el punto décimo de los acuerdos recogidos en el acta de la junta en el que se hace constar: "Los vecinos, tras recibir el acta, deben de informar a la administración de cualquier deficiencia que exista, para poder elaborar un listado completo" y que es obvio que ese listado se refiere a los vicios particulares existentes en las viviendas, dado que para los existentes en los elementos comunes ya en el mismo punto se acuerda la contratación de un técnico a fin de que emita informe sobre las deficiencias constructivas; (iv) que la facultad de los presidentes para reclamar respecto de las viviendas en particular, no se limita a los supuestos de "vicios constructivos", sino que se extiende a supuestos de incumplimiento contractual del vendedor, o a las consecuencias de dicho incumplimiento, como son los daños y perjuicios irrogados, cual se reclama en la demanda inicial de este procedimiento; (v) y que, aunque la sala considerara que no se está en presencia de consumidores y usuarios, la cláusula, aun así, no tendría amparo en el art. 1485 CC.

D) Decisión del Tribunal Supremo.

La comunidad recurrente carece de personalidad jurídica y no puede considerarse un tercero frente a sus propietarios ni atribuirse, de forma separada y autónoma, como si fuese un organismo superior e independiente, derechos e intereses de los que, en su caso, resultarían titulares aquellos.

La regla general de que la comunidad está legitimada para defender los intereses del conjunto de sus propietarios, que es correcta en teoría y formulada de forma abstracta, en lo concreto puede resultar matizada. Como en el presente caso en el que, atendido el planteamiento de la demanda y consideradas las acciones ejercitadas, el interés de los propietarios se debe establecer en función de su condición de contratantes y de consumidores, lo que conlleva, si falta tal condición, que no quepa establecer dicho interés ni, por ello, plantear la posible legitimación de la comunidad para defenderlo.

Como ya dijimos con anterioridad, en la demanda se pide, primero, al amparo de los arts. 82 y 86 LDCU, que se declare nula por abusiva y contraria a derecho la cláusula contractual por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a toda reclamación contra la vendedora demandada; y después, al amparo de los arts. 1124 y 1101 CC, que se declare que esta incumplió el contrato y que por ello debe responder indemnizando a la comunidad por los daños y perjuicios derivados de los vicios constructivos en la cantidad de trescientos veintinueve mil veintiséis euros con veintiún céntimos (329 026,21 €).

Este planteamiento, en el que se reclama de forma indiferenciada por el daño total resultante de los vicios constructivos existentes tanto en los elementos privativos como en los comunes, y que pone en juego acciones derivadas de una pluralidad de contratos de compraventa en las que se vincula el interés de cada uno de los propietarios y, por lo tanto, el interés general de la comunidad, al hecho de que aquellos, además de propietarios , son contratantes y consumidores, incurre en el defecto argumental de la petición de principio al dar por sentadas y ciertas dichas condiciones, que ni resultan notorias ni están probadas.

La comunidad presupone: por un lado, que los propietarios que la integran son los mismos que contrataron con la demandada, que no fue promotora ni constructora, las compraventas de las cuarenta y nueve viviendas de la fase I que esta adquirió y posteriormente vendió; y, por otro lado, que sus propietarios, además de contratar dichas compraventas con la demandada, lo hicieron con la condición de consumidores.

La Audiencia Provincial advierte que dichas condiciones no están probadas y concluye por ello de forma acertada que no cabe considerar a la comunidad recurrente legitimada activamente para ejercitar unas acciones derivadas de unos contratos de compraventa de las que tan solo resultarían verdaderos titulares e interesados, por lo que se refiere a la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual, los propietarios que, además, fueran contratantes, y por lo que se refiere a la acción de nulidad de la cláusula contractual de renuncia cuya estimación condiciona el examen y resolución de la anterior, los propietarios que, además de ser contratantes, fueran consumidores.

Por lo tanto, la decisión de la Audiencia Provincial es correcta. No infringe el art. 1302 CC. Y no conculca nuestra jurisprudencia. Es más, las sentencias de la sala que son objeto de cita resuelven casos que ni siquiera guardan parecido con el presente.

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