La indemnización del expediente expropiatorio debe compensar no sólo la pérdida del bien, sino asimismo los demás perjuicios o consecuencias dañosas que el propietario experimente con ocasión de la privación coactiva de la propiedad.

 

La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Granada), sec. 4ª, de 19 de noviembre de 2020, nº 3632/2020, rec. 254/2017, declara que, la indemnización del expediente expropiatorio debe compensar no sólo la pérdida del bien, sino asimismo los demás perjuicios o consecuencias dañosas que el propietario experimente con ocasión de la privación coactiva de la propiedad; encontrándose entre tales perjuicios la depreciación o demérito que sufre la finca por la expropiación parcial o la división de la finca.

A) Objeto de la litis.

El recurso se interpone contra:

Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Granada, dictada en expediente de justiprecio n º NUM014 de 30 de diciembre de 2016 que desestimó el recurso de reposición interpuesto frente a la resolución de 15 de diciembre de 2016 que fijó en 22.395,03 euros el justiprecio de bienes y derechos de la parte recurrente expropiados a consecuencia de la ejecución del proyecto "Línea de Alta Velocidad: Bobadilla-Granada. Tramo Pinos Puente- Granada", ubicada en el t.m. de Pinos Puente.

El Jurado Provincial toma como punto de partida los criterios de valoración del RD legislativo 2/2008 y aplica el método de capitalización de rentas, y fija el justiprecio tomando como fecha de referencia de valoración el 17 de febrero de 2011 así:

- de la finca n º NUM000, parcela n º NUM001 del polígono n º NUM002 de Pinos Puente, del Registro de Santa Fé inscrita al folio NUM003, libro NUM004, tomo NUM005 de la que resulta expropiada según acta de ocupación, la superficie de 4.538 m2 de suelo no urbanizable y con aprovechamiento de olivar secano.

Integran el justiprecio los siguientes conceptos:

- Valor del suelo 4.538 m2 x 4,70 euros/m2...21.329,06 euros.

- Premio de afección 5% ...1.066,43 euros.

El recurrente fue requerido para presentación de hoja de aprecio mediante comunicación de 23 de enero de 2014, y solicitó la determinación del justiprecio en 57.178,80 euros a razón de 10,35 euros/m2.

Impugna la resolución por:

- En el expediente no se tuvo en cuenta su escrito de alegaciones de 20 de octubre de 2014.

- Indebida omisión de la indemnización por árboles arrancados (44 olivos centenarios de 3-4 pies).

- La cosecha media de un olivo centenario es de 120 kg (5.280 kg los 44 expropiados), por lo que el precio unitario es de 10,35 que debe incrementarse por demérito del resto en un 10%. Invoca el principio de igualdad y los expedientes de mutuo acuerdo suscritos con propietarios de otras parcelas cercanas como la NUM006, NUM007 y NUM008 del polígono NUM009 de Pinos Puente.

- Además señala la escasa preparación técnica de los componentes del JEF.

B) Motivos del recurso.

Mediante el escrito de alegaciones que el recurrente presentó el 20/10/2014, se invocaba básicamente el principio de igualdad frente a otros propietarios con los que el mismo expropiante llegó a firmar actas de mutuo acuerdo ofreciendo precios muy superiores a los que fija la hoja de aprecio en este expediente.

Si tenemos en cuenta que la finalidad del Jurado es valorar los conceptos indemnizatorios alegados y acreditados en el expediente, fácil es concluir que en este caso dicha resolución que fija el justiprecio no causa indefensión por el hecho de no atender al contenido de las actas de mutuo acuerdo o hacer caso omiso a su invocación, ni por tanto dicha omisión podría dar lugar a la nulidad o anulabilidad del procedimiento. En todo caso debemos recordar como lo hace la reciente STS de 29 de octubre de 2020, la plenitud del orden contencioso administrativo y la superación de su concepción como jurisdicción meramente revisora, por lo que procederemos a valorar los documentos a que refería dicho escrito de alegaciones.

C) Legislación y jurisprudencia aplicable.

1º) Las partes se muestran conformes en que la norma aplicable es el Real Decreto legislativo 2/2008 al haberse iniciado el procedimiento expropiatorio después de la fecha de su entrada en vigor. Sin embargo, la fecha a que ha de referirse la valoración no es la de 17/2/2011 como establece la resolución del Jurado, (haciéndola coincidir con la fecha en que se levantó el acta de ocupación de la finca) sino la de apertura de la pieza separada del expediente de justiprecio que prevalece, aunque se trate de un procedimiento expropiatorio de carácter urgente y al haberse retrasado más tres años la apertura de la pieza separada del expediente de justiprecio respecto del acta de ocupación.

La fecha de referencia de la valoración determina la tasa de capitalización, más favorable al recurrente si tomamos como ultima referencia publicada (BOE de 4/2/2014) al tiempo de inicio del expediente y se corresponde al mes enero de 2014 en que se acordó el traslado para la remisión de la hoja de aprecio. Sobre la fecha de referencia de la valoración, el artículo 36 LEF establece que la tasación habrá de efectuarse con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, y en el caso de las expropiaciones urgentes, el artículo 52.7 LEF señala que:

“Efectuada la ocupación de las fincas, se tramitará el expediente de expropiación en sus fases de justiprecio y pago, según la regulación general establecida en los artículos anteriores, debiendo darse preferencia a estos expedientes para su rápida resolución."

2º) No obstante, la jurisprudencia del TS (entre otras muchas la Sentencia del TS de 27/10/2014) ha venido señalando que "para el supuesto de que la Administración incumpla la citada regla del artículo 52.7 LEF y haya existido una notable demora en la tramitación del expediente de justiprecio, el retraso no puede perjudicar al expropiado, de manera que en el caso de que el valor de los bienes o derecho ocupados fuere superior en el momento de la efectiva iniciación del expediente de justiprecio, habrá que estar a este.

Por tal razón, es jurisprudencia reiterada de esta Sala, recogida en numerosas sentencias, entre ellas las STS de 31 de diciembre de 2002 (recurso 9237/1998) , 8 de febrero de 2005 (recurso 5076/2000 ), 25 de mayo de 2012 (recurso 2840/2009), 22 de octubre de 2013 (recurso 443/2011 ), 20 de diciembre de 2013 (1637/2011 ) y STS de 17 de enero de 2011 (recurso 1771/2011), que el tiempo de iniciación del expediente de justiprecio, determinante de la fecha a la que hay que referir el valor de los bienes a tasar, conforme el artículo 36.1 de la LEF, tiene lugar a partir del momento en que se notifica al expropiado el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar a un mutuo acuerdo o cuando el expropiado recibe el oficio de la Administración interesándolo que formule hoja de aprecio ."

3º) El presente caso es un ejemplo de expropiación por el procedimiento de urgencia, en el que la Administración expropiante no dio cumplimiento a la regla del artículo 52.7 LEF, pues aunque la ocupación, según se ha dicho, se produjo el 16/2/2011, según consta en el acta levantada al efecto, sin embargo el inicio efectivo del expediente de justiprecio no se produjo hasta más de tres años después, por lo que, de conformidad con la doctrina jurisprudencial, ese retraso en el inicio del expediente de justiprecio no puede perjudicar al expropiado, y habrá que tomar como fecha de referencia de la valoración la del efectivo inicio del expediente de justiprecio, mes de febrero de 2014.

En cuanto al método aplicable, lo es el de capitalización de rentas, no siendo de aplicación el método comparativo, conforme al artículo 23 de la ley aplicable vigente a la fecha de ocupación del terreno y 7 del Reglamento de Valoraciones RD 1492/2011 que así lo establecen a diferencia de lo que ocurría con la anterior ley del suelo 6/98.

Por tanto, el retraso en el inicio del expediente de justiprecio no altera en este caso el marco normativo de aplicación.

C) Con respecto al valor unitario del terreno, se invocan actas de mutuo acuerdo levantadas en relación a terrenos colindantes que ofrecían un precio de 12 euros/m2.

En particular cita el recurrente el caso de la finca del polígono NUM009, parcela NUM007, del polígono NUM009, parcela NUM006 y del polígono NUM009, parcela NUM008. La jurisprudencia ha señalado (por ejemplo, la STS de 9/12/2014) que " los precios fijados de mutuo acuerdo, por sí solos, no son término de referencia cierto en cuanto que, en dichos acuerdos, intervienen elementos transaccionales que no se dan en la fijación contradictoria del justiprecio".

Sin embargo, el principio de igualdad determina de ser cierta la identidad de características entre las parcelas comparadas, que no sea razonable establecer grandes diferencias no fundadas entre el precio ofrecido en unas y otras pues no es suficiente para ello decir que en un caso se trató de un valor consensuado.

No se trata de aplicar aquí directamente los valores consensuados para otras fincas de iguales características, pero sí de tener presente el valor atribuido a dichas fincas por la expropiante, muy superior al ofrecido ahora. Téngase en cuenta que, en aquellas actas, el precio ofrecido y aceptado fue de 11,77 euros/m2 frente al ahora ofrecido en la hoja de aprecio por la expropiante de 1,77 euros/m2 y el fijado de 4,21 euros/m2.

Como dice la STS citada " ni puede decirse que la necesidad de acudir al procedimiento contradictorio de fijación, dada la irrazonable reducción, excluya que los mutuos acuerdos anteriores sean términos válidos de comparación, ni cabe considerar los acuerdos logrados en la segunda fase términos fiables de comparación.

De acuerdo con ello podemos decir que, fijado por los propios actos de la Expropiante lo que considera precio justo del suelo en la primera fase, mal puede desconocerlo en esta segunda fase, yendo contra su propios actos y creando una discriminación arbitraria entre los propietarios de tierras la identidad de cuyas características, afirmada por el técnico de la Comisión, no se cuestiona por la actora señalando, para ello, alguna diferencia relevante que no sea la de que constituyen fases distintas de un mismo proyecto. Diferencia que no podemos considerar relevante desde el punto de vista del valor de la tierra.

Por tanto, establecer diferencias entre los propietarios de la primera y la segunda fase, a veces coincidentes, sólo puede ser considerado una discriminación arbitraria contraria al principio de igualdad. En definitiva, una diferencia de precio tan manifiesta no puede estar justificada por unos costes de transacción, sino que necesariamente han de responder al precio que las beneficiarias de la expropiación consideran adecuado a las condiciones de mercado."

Y establecidas las anteriores consideraciones, concluimos que aunque no se infringe el principio de igualdad por el hecho de no trasladar el precio ofrecido en las actas de mutuo acuerdo invocadas referentes a otras fincas, (además el justiprecio fijado en expediente n º NUM010 para una parcela situada en el polígono NUM002, olivar secano, también se estableció un precio unitario de 4,70 euros/m2), sí podemos valorar los documentos aportados y acreditativos del precio que la beneficiaria de la expropiación consideraba adecuado sensiblemente superior al ahora ofrecido, en aquéllas otras parcelas del polígono NUM009, colindante con el n º NUM002 en que se encuentra la finca de los recurrentes y procede determinar el justo precio de los bienes y derechos expropiados, teniendo en cuenta además el error en la determinación de la fecha de referencia de valoración en que incurre el órgano técnico de la Administración y atendiendo a la prueba practicada en el pleito.

D) Precio unitario.

Para determinar el precio unitario el Jurado parte de una renta de la tierra de 1000 euros/ha. El perito de parte Sr. Eutimio no determina el rendimiento por superficie, sino por cosecha de aceituna de cada olivo que la fija en 120 kg por cada olivo, con un rendimiento graso de la aceituna del 24% y un precio del kg de aceite de 1,95 euros. Determina un precio unitario de 10,35 euros/m2, y señala la procedencia de asignar un 10% más por demérito del resto de la finca. El perito judicial por su parte aplica el método comparativo y concluye que el precio medio de mercado es de 12 euros/m2. Sin embargo ya hemos establecido la procedencia de aplicar el método de capitalización de rentas, por lo que no se han desvirtuado los parámetros tenidos en cuenta por el Jurado, en particular sobre el rendimiento de la tierra (1.000 euros/ha), si bien hemos de tener en cuenta en relación a la tasa de capitalización, que según la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios entre 2 y 6 años (DA 7 ª Real Decreto legislativo 2/2008) sería la de 2,42% no 3,304% que establece la resolución, correspondiente a febrero de 2011.

En cuanto al factor de localización, el principio de igualdad y unidad de criterio nos va a imponer la aplicación del 2 como factor objetivo de localización, ya que el JEF lo determina en 1,55 sin efectuar análisis pormenorizado, aunque atendiendo a la accesibilidad a núcleos de población y centros económicos, y hemos de tener en cuenta a la vista del parcelario del proyecto que figura en el expediente, que se halla situada junto a las fincas del mismo polígono NUM011, y NUM012, NUM013, en relación a las que la Sala ha considerado de aplicación dicho factor, por constar "que las parcelas se sitúan junto al Cortijo del Aire próximas a la pedanía "Casa Nueva" situada en Pinos Puente. Se halla a la entrada del pueblo próximo a zona industrial a escasos 500 m y próximo a zonas residenciales. El núcleo de población se localiza a escasos 600 m".

Y en este caso, atendida la cercanía a importantes municipios y la accesibilidad a ciudad de Granada, el factor 2 se considera proporcionado, y se acerca más a la realidad de la finca valorada y permite también un acercamiento a la valoración de fincas de su entorno, ya que se encuentra a menos de 4 km de Pinos Puente y a menos de 40 km de la población de Granada y municipios del área metropolitana. Así se ha determinado para fincas de su entorno afectadas por el mismo procedimiento expropiatorio y de las mismas características.

El precio unitario quedaría así:

1.000euros/ha x 2,42% x 2 = 82.644,62/ha, o sea 8,26 euros/m2.

E) Con respecto a los árboles arrancados, el recurrente considera el valor de 44 olivos. Sin embargo, no contamos con datos reales de los olivos extraídos y no podemos conocer las características de cada olivo, que la hoja de aprecio se limita a valorar.

En realidad, las especiales características y antigüedad de los olivos que pone de manifiesto el recurrente determinan también un mayor rendimiento que ya se ha tomado en consideración en el cálculo de la renta potencial que ha determinado el valor de terreno de olivar, por lo que su valoración independiente supondría duplicar dicho valor. Y es que, en todo caso, el precio se calcula teniendo en cuenta como decimos, tanto la existencia de los árboles como sus características y productividad.

Considera la hoja de aprecio que debía valorarse el demérito de la finca por disminución de superficie.

En cuanto a la indemnización por demérito de la finca debemos traer a colación la STS de 23-9-2013 que resume la jurisprudencia relativa a esta cuestión, señalando:

"Como ha señalado esta Sala en la sentencia de 3 de diciembre de 2012 (recurso 1242/2010), es un principio general contenido en el artículo 1 LEF, reiteradamente proclamado por la jurisprudencia de esta Sala, que la indemnización del expediente expropiatorio debe compensar no sólo la pérdida del bien, sino asimismo los demás perjuicios o consecuencias dañosas que el propietario experimente con ocasión de la privación coactiva de la propiedad.

Entre tales perjuicios se encuentra la depreciación o demérito que sufre la finca como consecuencia de la expropiación parcial, o la división de la finca que también puede producir un demérito en la parte no expropiada, cuya explotación, sin llegar a ser antieconómica, puede experimentar una minusvaloración en su aprovechamiento.

En relación con estos casos, la jurisprudencia de esta Sala, recogida entre otras en sentencias de 9 mayo 1994 (recurso 2905/1991), 25 de noviembre de 1997 (recurso 1455/92 ), 17 de mayo de 1999 (recurso 12095/1991) y 26 abril 2005 (recurso 5586/2001), viene manteniendo que en los supuestos de expropiación parcial de una finca, "el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemnización proporcionada al perjuicio". Si bien la jurisprudencia es unánime al reconocer que debe incluirse en el justiprecio la indemnización de todos los perjuicios que ocasione la expropiación, incluyendo por tanto el demérito ocasionado a la porción no expropiada, sin embargo, no existe tal unanimidad a la hora de fijar un concreto y único método de valoración del perjuicio, pues como señalan las STS de 9 de mayo de 2001 (recurso 3689/2000 ) y STS de 15 de mayo de 2001 (recurso 3399/2000), la determinación del perjuicio se deja al prudente arbitrio de los Tribunales, que suelen recurrir a la fijación de un porcentaje, normalmente sobre el valor de la parte no expropiada de la finca, pero sin que pueda considerarse ilícito que el Tribunal aplique el porcentaje sobre el valor de la parte expropiada, pues como se ha dicho, la LEF no predetermina un método de cálculo, siendo lo verdaderamente esencial el establecimiento de una indemnización proporcionada al perjuicio real.

A la vista de lo anterior, esta Sala ha considerado en este caso que no se acredita perjuicio real alguno sobre el resto de la finca ni que esta sufra pérdidas de producción o rentabilidad, en especial no consta la falta de viabilidad y rentabilidad del resto de la parcela no expropiada.

Por último, están totalmente infundadas las alegaciones relativas a la falta de preparación de los miembros del Jurado, que recordemos, está compuesto por un Vocal ingeniero agrónomo. El recurrente no cuestiona la invalidez de la constitución del Jurado sino solo pone en entredicho y en general, la falta de preparación de sus miembros. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha destacado la función pericial del Jurado (S entencia del TS de 02-02-1990), "que actúa como soporte material a la decisión jurídica adoptada por el Jurado siendo aquella dimensión pericial la que determina que el Jurado de Expropiación quede integrado con un elemento personal el Vocal técnico, cuidadosamente definido por la ley en razón la preparación y conocimientos profesionales especializados que sólo pueden presumirse sobre la base de ostentar una titulación universitaria de nivel superior conexa con la específica función de que se trata. Siendo, precisamente, este extremo el que singulariza y diferencia la regulación sobre los miembros del Jurado de Expropiación de otras atinentes a funcionarios también llamados a desarrollar una función pública evaluatoria". 

Son muchas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan tal doctrina, basta señalar la sentencia del TS de 03-05-2012 a título de ejemplo.

F) Conclusión.

Procede por todo lo anterior la estimación parcial del recurso y la determinación del valor del suelo en:

- 4.538 m2 x 8,26 euros/m2...37.484 euros.

- Premio de afección 5% ...1.874,20euros.

TOTAL 39.358,2 euros.

Dicha cantidad será incrementada con el interés legal desde la fecha de la ocupación.

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