La sentencia de la Sala de lo
Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia Vasco, sec. 3ª, de
7 de junio de 2013, nº 365/2013, rec. 184/2011, desestima el recurso interpuesto contra
la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo que denegó
la subrogación en la vivienda, ya que el acceso a la vivienda sujeta al régimen
jurídico de viviendas de protección oficial requiere la acreditación de
ingresos anuales ponderados entre las cuantías mínima y máxima fijadas en la
norma.
La denegación de la subrogación viene
dada en sede administrativa y judicial, por la percepción por el solicitante de
ingresos anuales superiores a la cuantía máxima establecida en el artículo
19.1.a) en relación con el artículo 16.1.d), ambos del precitado Decreto, para
el alquiler de viviendas de protección oficial de régimen especial (21.000
euros).
A) Antecedentes.
En el presente recurso de apelación, doña
Paula Basterreche Arcocha, procuradora de los Tribunales y de don Arturo,
impugna la sentencia núm.. 252/10, de fecha 31 de mayo de 2.010, dictada por el
Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm.. 5 de Bilbao, en el procedimiento
ordinario núm.. 142/2009.
La sentencia recaída en la instancia
desestima el recurso contencioso-administrativo formulado frente a la
Resolución de fecha 3 diciembre de 2.008, del Director de Servicios del
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, desestimatoria
del recurso de alzada presentado contra la Resolución del Delegado Territorial
de Bizkaia, de fecha 19 de junio de 2.008, que deniega la subrogación
solicitada por el actor respecto de la vivienda sita en Basauri, C/ Torres, nº
10, 2º, cuya beneficiaria era su madre, Dª Esmeralda (expediente EB NUM002),
que declara conforme a derecho.
En el fundamento de derecho segundo de
la sentencia apelada se recoge la relación de hechos relevantes en el proceso:
"1.-Con fecha 12 de julio de 1.995,
el Jefe de Servicio de Vivienda de la Delegación Territorial de Bizkaia del
Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del
Gobierno Vasco, actuando en nombre y representación de la Administración de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, en cumplimiento de la resolución de realojo
a favor de Dª Esmeralda, afectada por los expedientes de expropiación, que se
llevaron a cabo en el Polígono de Uribarri de Basauri, suscribió contrato de
arrendamiento de la vivienda sita en Basauri, PLAZA000 n° NUM000, NUM001, con
efectos a partir del 1 de septiembre del mismo año, con Dª Esmeralda,
estableciéndose una renta de 17.963 pesetas y demás particularidades que se
reflejan en tal contrato, de conformidad con la vigente Ley de Arrendamientos
Urbanos y con la que regula las viviendas Sociales .
2.-Con fecha 15 de abril de 2008, D.
Arturo, hijo de Esmeralda, titular del contrato de la vivienda sita en PLAZA000
NUM000 - NUM001, 48970 Basauri, solicita que ante el hecho de fallecimiento de
su madre el día 16 de marzo de 2008, seguir viviendo en dicha vivienda ya que
no dispone de ninguna otra y que desde el realojo en esta vivienda por el
derribo de las viviendas de Uribarri está empadronado en la citada vivienda.
3.-Con fecha 13 de mayo de 2008, se
requiere al interesado para que en el plazo establecido en el art. 71 de la Ley
30/1992, proceda a presentar la documentación interesada, apercibiéndole de que
si no lo hiciera se le tendrá por desistido de su petición, aportando
certificado de empadronamiento y declaración de renta correspondiente al
ejercicio 2.006.
4.-Por resolución de fecha 19 de junio
de 2008, se acuerda denegar la subrogación solicitada por el actor respecto de
la vivienda sita en Basauri, C/ PLAZA000 n° NUM000, NUM001, cuya beneficiaria
era Dª Esmeralda.
5.-Interpuesto recurso de alzada, es
desestimado por resolución de 3 de diciembre de 2008 del Director de Servicios
del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales."
Y en el fundamento de derecho tercero se
consigna la razón de decidir en los siguientes términos:
"- La cuestión objeto de debate
consiste por tanto en determinar en primer lugar, si existe un régimen especial
en los términos contractuales que se han venido rigiendo como las condiciones
ad hoc entre las partes, al haber renunciado a los derechos indemnizatorios a
que hubiera dado lugar la expropiación por una vía no concertada o de mutuo
acuerdo.
A tal efecto, con fecha 12 de julio de
1995 el Departamento y Doña. Esmeralda, suscribieron un contrato de
arrendamiento, en el que se recogen los derechos y obligaciones del
arrendatario, pero de cuyo clausulado no se desprende ninguna situación ad hoc en
beneficio del actor, ni tampoco del expediente administrativo ninguna situación
especial que singularice la relación arrendaticia de Da Esmeralda, rigiéndose
la relación arrendaticia por la legislación de viviendas de protección oficial
y la ley de arrendamientos urbanos. Por tanto, no existe ninguna situación
especial que exima al recurrente, antes de acceder a la subrogación, de cumplir
con carácter previo, las condiciones de acceso a las viviendas sociales.
Sentado lo anterior, debe examinarse la
legalidad de la resolución administrativa, que acordó denegar la subrogación
solicitada, por superar el límite de los ingresos máximos y no cumplir uno de
los requisitos para poder acceder a vivienda de protección oficial.
Sentada pues la aplicabilidad de las
normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 16 dispone en el
apartado 1 que " En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en
el contrato (...):
c) Los descendientes del arrendatario
que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o
tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes...".
Por otro lado, tratándose de una
vivienda protegida hemos de acudir a la Disposición Adicional Primera, en su
apartado 8 del citado texto legal que establece que "El arrendamiento de viviendas de
protección oficial de promoción B)pública se regirá por las normas particulares
de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la
renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y
mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el
arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se
aplicará íntegramente cuando el arrendamiento
je de estar sometido a dichas
disposiciones particulares". Por otro lado, atendiendo a la fecha de la
solicitud de subrogación de 15 de abril de 2008, la normativa de aplicación al
caso que nos ocupa viene constituida por el Decreto 39/2008, de 4 de marzo,
sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras
en materia de vivienda y suelo , que expresamente en su Disposición Transitoria
Primera en su punto 3, determina que la transmisión o cesión de viviendas
protegidas se regirá a todos los efectos por la normativa vigente en la fecha
en que se produzca la misma.
Y, de conformidad con el artículo 16.1
apartado d), relativo a los requisitos necesarios para el acceso a cualquier
vivienda de protección oficial, se exige cumplir con los ingresos máximos y
mínimos que se determinen normativamente; a su vez, el artículo 19.1 a), en
cuanto a los ingresos máximos y mínimos, para alquiler de viviendas de
protección oficial de régimen especial y de alojamientos dotaciones, exige unos
ingresos de 3000 a 21.000 euros.
En el caso examinado, ninguna objeción
se formula sobre el cumplimiento del requisito de la convivencia. Sin embargo, resulta claramente
acreditado según se desprende de los documentos más relevantes que obran en el
expediente administrativo, como los ingresos percibidos en el ejercicio 2006,
ascienden a 35.288,49 euros, superando el límite de los ingresos máximos
permitidos, para poder acceder a vivienda de protección oficial ".
B) El letrado de los Servicios Jurídicos
de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco, ha
formalizado oposición al recurso, arguyendo, en síntesis:
1º El arrendamiento de vivienda del que
trae causa la presente litis se produce como consecuencia de los realojos a los
ocupantes de viviendas en el Polígono de Uribarri de Basauri. Dichos ocupantes
eran meros precaristas, los cuales, después de haber sido expropiados por el
entonces Instituto Nacional de la Vivienda en el año 1.964, no desalojaron sus
viviendas, y continuaron en la ocupación de las mismas hasta la actuación
pública antes referida.
Unos ocupantes se acogieron a la
indemnización que en su momento les fue ofrecida, y otros optaron por el
realojo en las nuevas viviendas protegidas que se construyeron en el citado
polígono.
En ningún momento ha existido, como
apunta la recurrente, derecho de usufructo, y menos aún renuncia a derecho
expropiatorio alguno.
Por lo tanto, los contratos de
arrendamiento que en su día se suscribieron, entre ellos el de Dª Esmeralda,
son los ordinarios y propios de una vivienda protegida. No revisten naturaleza
especial, y ni contienen cláusula singular alguna que los aparte del régimen
general locativo de esta clase de viviendas.
2º Se pone de relieve que, para poder
acceder a una vivienda protegida, sea en régimen de arrendamiento o sea en
régimen de propiedad, es requisito esencial cumplir con la condición de
ingresos mínimos y máximos por parte del interesado.
La subrogación en un contrato de
arrendamiento de vivienda protegida, además de la condición de convivencia,
exigida en el artículo 16.1.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha de
cumplir el requisito de ingresos.
Si el contrato de arrendamiento suscrito
en su día, por la titular Da Esmeralda es un contrato sometido a régimen
general, las condiciones de acceso, en lo que a ingresos se refiere, serán las
vigentes en el momento en el que se solicite el acceso a la misma; en nuestro
caso, las vigentes el 15 de abril de 2.008.
La norma reguladora a la fecha de
solicitud es el Decreto 39/2008, de 4 de marzo. Los artículos 16.1.d) y 19.1.a)
de dicha norma establecen un límite de ingresos para acceder en arrendamiento a
esta clase de vivienda, entre un mínimo de 3.000 euros y un máximo de 21.000 euros.
Los ingresos acreditados por el actor,
aplicables en aquel momento, eran de 35.288,49 euros. Evidentemente, superaba
con creces la condición de acceso de referencia.
En conclusión, la sentencia impugnada es
absolutamente conforme y ajustada a derecho.
C) Conclusión.
La resolución administrativa cuya
validez jurídica confirma la sentencia de instancia da respuesta a la solicitud
formulada el 18 de abril de 2.008 ante la Delegación Territorial de Bizkaia del
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales por el ahora apelante, interesando
la subrogación en los derechos que su madre Dª Esmeralda, fenecida el 16 de
marzo de 2.008, ostentaba sobre la vivienda de protección oficial sita en la Calle
Torres, nº 10, de Basauri, que le había sido adjudicada el 4 de julio de 1.995
en régimen de arrendamiento con el fin de cubrir la necesidad de realojo
derivada del expediente expropiatorio llevado a cabo en el Polígono de Uribarri
(folios 8 y 9 del expediente administrativo), suscribiendo a tal efecto el
oportuno contrato de arrendamiento en fecha 12 de julio de 1.995 (folios 12 a
15).
El Delegado Territorial de Bizkaia,
órgano emisor de aquélla, no puso en cuestión la vigencia del contrato, que
entendió prorrogado tácitamente por meses, una vez vencido el plazo trienal
previsto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos; ni tampoco, desde la óptica de dicha Ley, el derecho de
subrogación del Sr. Arturo en su condición de descendiente de la arrendataria
con la que había convivido habitualmente durante los dos años precedentes a su
fallecimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16.
No obstante, y a ello obedece la
decisión denegatoria que se recurre, sin perjuicio de lo expuesto, tratándose
del arrendamiento de una vivienda de protección oficial, ese derecho queda
supeditado al cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa que
regula las viviendas protegidas, resultando aplicable en el ámbito de la
Comunidad Autónoma Vasca y en la fecha en que se cursa la solicitud, el Decreto
39/2008, de 4 de marzo, sobre Régimen Jurídico de viviendas de protección
pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo . Así lo considera
el Delegado Territorial con oportuna invocación de la previsión contenida en el
punto 8 de la Disposición Adicional primera de la Ley 29/1994, de la que se
hace eco la juzgadora.
Sentado lo anterior, la denegación de la
subrogación viene dada en sede administrativa y judicial, por la percepción por
el solicitante de ingresos anuales superiores a la cuantía máxima establecida
en el artículo 19.1.a) en relación con el artículo 16.1.d), ambos del precitado
Decreto, para el alquiler de viviendas de protección oficial de régimen
especial (21.000 euros).
No cuestiona el apelante en su recurso,
la cantidad en que cifran la Administración y la sentencia sus ingresos,
35.288,49 euros, según la declaración de la renta aportada al procedimiento.
Fía el éxito de su recurso a la
existencia de unas condiciones particulares que entiende rigen el contrato de
arrendamiento en el que pretende subrogarse , y que a su juicio, le eximen del
cumplimiento del requisito atinente a los niveles máximos de ingresos
determinados normativamente exigible a quienes accedan a una vivienda de
protección oficial , sin embargo, en su argumentación elude de modo inadmisible
las cláusulas del contrato, que como con indudable acierto sostiene la jueza
"a quo", no establecen singularidad alguna en la relación
arrendaticia, lo que conduce a la aplicación de la legislación de viviendas de
protección oficial , y de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la legislación
común, en cuanto supletorias de la especial de la de viviendas de protección
oficial , a las que se remite la cláusula decimoctava del contrato.
En sede de apelación, con errónea
técnica procesal, al calificar como "incongruencia omisiva", lo que
es no es sino discrepancia con la labor valorativa efectuada por la juzgadora,
insiste en que el arrendamiento litigioso se rige por unos acuerdos especiales
en cuanto a la duración, las condiciones de renta exigibles y el cálculo de la
renta, estipulaciones que dice ignoradas en la sentencia y aparecen consignadas
en los documentos obrantes a los folios 8 y 9 y 61 y 62 del expediente administrativo,
que se corresponden, respectivamente, con la "notificación de la
adjudicación de la vivienda de protección oficial " y la comunicación
dirigida el 21 de junio de 2.004 por la Dirección Territorial de Bizkaia a Dª
Esmeralda sobre "condiciones de renovación de contratos de arrendamiento
de viviendas sociales de promoción pública", ninguno de los cuales avala
su tesis; es más, este último advierte a la interesada de que debe cumplir, en
lo que al debate afecta, el requisito de "ingresos ponderados inferiores a
33.100 euros en el ejercicio fiscal del año 2.003", esto es, el ingreso
máximo establecido en la normativa sobre viviendas sociales entonces vigente,
Decreto 315/2002, de 30 de diciembre (art. 18), que precede al ya mentado
Decreto 39/2008, de 4 de marzo, aplicable a la subrogación , por mor de lo
previsto en su Disposición transitoria primera, apartado 3.
La pretensión actora se asienta, en
esencia, en el hecho de que a diferencia del acceso "ex novo" a una
vivienda social , sujeta al régimen jurídico de viviendas de protección oficial
, y por ende, al cumplimiento de los requisitos establecidos a tal efecto, y
entre ellos, la acreditación de ingresos anuales ponderados entre las cuantías
mínima y máxima fijadas en la norma ( artículos 16 y 19 del Decreto 39/2008, de
4 de marzo ), el acceso
a esa misma vivienda mediante subrogación no se halla sometido a esos
requisitos, de forma que quien, como sucede en el supuesto de autos, es
descendiente de la primera arrendataria y ha convivido con ella durante el
periodo que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene derecho a subrogarse
en las condiciones pactadas con la inicial adjudicataria, con independencia de
cuales sean sus ingresos.
Posición que es insostenible, toda vez
que, conforme lo hasta ahora razonado, soslaya abiertamente el régimen jurídico
de las viviendas de protección oficial y contraría además el fin último de esta
tipología de viviendas, eminentemente "social", que se vería
desvirtuado, si se posibilitara su alquiler a quien supera el límite de
ingresos máximos; en
ese sentido, el repetido Decreto 39/2008 subraya "el decidido compromiso
del Gobierno Vasco en orden a que las viviendas de protección pública vayan
realmente dirigidas a los colectivos más desfavorecidos y que esa situación de
necesidad se mantenga a lo largo de los años . . ", sin que el hecho de
que se trate de una subrogación o de que la primigenia adjudicación de la
vivienda social traiga causa de un expediente de expropiación, permita exonerar
al nuevo inquilino de la acreditación de los requisitos generales de acceso,
alegato que carece del menor refrendo jurídico, previendo tan solo el número
3 del precitado artículo 16, la posibilidad de excepcionar su cumplimiento,
mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, a miembros de
colectivos en situaciones de especial necesidad, y siempre que dicha necesidad
esté relacionada con la vivienda y sea acreditada por la institución competente
en la protección de los derechos de esos colectivos, que no es el caso.
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