La sentencia de la Audiencia Provincial
de Barcelona, sec. 4ª, de 25 de septiembre de 2024, nº 566/2024, rec. 462/2023,
declara que no
puede ser considerada la oferta de alquiler social como un requisito de
procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que
determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar
un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones.
La naturaleza jurídica de la obligación
prevista en el artículo 5.2 de la ley 24/2015, del parlamento regional de
Cataluña, de ofrecer un alquiler social antes del inicio de un proceso de
ejecución hipotecaria o de un proceso de desahucio por falta de pago de la
renta arrendaticia cuando concurran los requisitos legales en la parte actora y
en los afectados por el proceso, no es un presupuesto procesal y, por ello, su
incumplimiento solo debe ser sancionado administrativamente.
El Tribunal Constitucional ha
corroborado que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en
ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.
A) Antecedentes.
1. Por parte del demandado, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda
presentada en su contra por SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA
RESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB, S.A.).
2. La actora, propietaria del pleno
dominio de la Finca Registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de
Terrassa, vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, de Tarrasa, ejercitó acción
de desahucio por expiración del término contractual del contrato de
arrendamiento concertado en fecha 10 de julio de 2018 por la anterior
propietaria de la misma, BANCO DE SABADELL, S.A., en el que se pactó que la
duración del contrato sería por tres años, a contar desde la fecha de entrega
de posesión. Alegó que, en fecha 30 de marzo de 2021, SOLVIA remitió un burofax
al demandado y le comunicó la intención de la arrendadora de no continuar con
el contrato de arrendamiento, quedando sin efecto una vez llegado el
vencimiento en fecha 10 de julio de 2021, informando que debía para entonces
dejar libre la vivienda, debiendo proceder a la entrega de llaves, sin haberlo 7llevado
a cabo.
3. El demandado no compareció para
oponerse a la demanda, y fue declarado en situación procesal de rebeldía, si
bien compareció posteriormente.
4. La sentencia es estimatoria de la
demanda. Se parte de lo dispuesto en el art.10 LAU, en la redacción vigente al
tiempo del contrato, y se señala que, en su pacto 4º, se estipuló una duración
de 3 años, finalizando, pues, el 09 de julio de2021, prorrogable por 1 año más,
salvo que cualquier parte hubiera notificado a la otra su voluntad de no
renovarlo con 30 días de antelación al final del plazo máximo de duración,
resultando de los docs.4 y 5 adjuntos a la demanda una carta de SOLVIA de fecha
30 de marzo de 2021, informando al arrendatario que el contrato finía el 9 de
julio de 2021 y que era voluntad de la propiedad el de no renovarlo o
prorrogarlo, y un certificado de entrega al demandado del citado burofax en
fecha 7 de abril de 2021. Se concluye que, cumpliéndose el requisito de la
previa notificación de la voluntad resolutoria a la parte arrendataria en el
plazo de antelación previsto en la LAU, el contrato quedó extinguido el
repetido día 09 de julio de 2021.
En relación con la mención hecha en el
acto de la vista por el letrado del demandado ya comparecido acerca de las
previsiones de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para
afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética
(arts. 5.2, 10 y sus Disposiciones Transitorias, en especial la 2ª, y normas
concordantes), sobre renovación de los contratos de alquiler social obligatorio,
se señala que no procede efectuar pronunciamiento en este momento procesal,
habida cuenta la necesidad de acreditar que se cumplen los requisitos de
exclusión residencial establecidos por el artículo 5.10. Disponiendo su DT4ª,
que los afectados "... deben presentar a las personas obligadas a formular
la oferta de alquiler social la documentación acreditativa de su identidad, sus
ingresos, la falta de alternativa de vivienda propia y su situación de empadronamiento
efectivo en la vivienda..." Por tanto, es preciso que se acredite que se
trata de personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de
vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión
residencial definidos por la citada Ley, sin haberse aportado en este caso
prueba documental alguna justificativa de dichos extremos (art.5.10 y 11 de la
Ley 24/2015). Se añade que, en todo caso, la aplicación de dicha normativa (art.5.2
y Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, tras
redacción dada por la Ley 1/2022, de 3 de marzo) no evita que deba prosperar la
acción, sin perjuicio de lo que pudiera acordarse en ejecución de esta
sentencia y en el momento de procederse al lanzamiento, al amparo de dicha
D.A.1ª, de lo dispuesto en el art.704 o en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31
de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito
social y económico para hacer frente al COVID-19.
B) Sobre la aplicación de la Ley
24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el
ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
1. Aduce el apelante en su recurso que
resulta de aplicación dicho texto legal, en concreto, de su art.5.2, pues considera que, en el presente
caso, corresponde al propio demandante la comprobación de los elementos
necesarios para poder tramitar una oferta de alquiler social antes de
interponer una demanda judicial de desahucio, y nada ha efectuado al respecto
la SAREB, por lo que no debería haberse admitido la demanda sin previamente
haber justificado tal situación; esa falta de procedibilidad podría haber sido
salvada si en sede judicial se hubiera acreditado la exigencia del artículo 5.2
de la Ley 24/2015, por lo que resulta vulnerado dicho artículo, de modo que
debería ser desestimada la demanda, al no acreditar el demandante haber hecho
una propuesta de alquiler social al demandado.
2. Como señalamos, entre otras, en la
Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 22 de junio de 2023 (ROJ: SAP B
6921/2023 - ECLI:ES: APB:2023:6921):
"La parte apelante señala como
motivo del recurso de apelación la situación de vulnerabilidad en que se
encuentra y la operatividad de las previsiones contenidas en la Ley 24/2015.
En relación a ello y la perspectiva que
es posible analizar en esta sentencia en la que no es posible una valoración
sobre la política de vivienda social de las administraciones públicas, se
invoca en el recurso de apelación la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas
urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza
energética. En la misma el art. 5 en sus párrafos 5 y 6 se indica:
"5. Las personas y unidades
familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan
afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a
disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.
6. Las administraciones públicas deben
garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y
unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén
en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer
efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe
acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las
mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de
mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias
económicas y sociales".
Este precepto, en el aspecto referido a
la actuación de las administraciones públicas, no se considera (como ya se ha
adelantado) que pueda ser objeto de consideración en una sentencia civil como
la presente pues se trata de cuestiones referentes a la política social de
vivienda.
En lo que son medidas referentes al
proceso civil contenidas en tal norma, son las que derivan del art 5.2 de la
misma que establece:
"2. Antes de interponer cualquier
demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler
, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social ,
si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una
alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo
de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar
el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y
siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:
a) Que el demandante tenga la condición
de gran tenedor de vivienda.
b) Que el demandante sea persona
jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que
sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones
hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en
pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de
devolver el préstamo hipotecario".
El precepto en su redacción inicial sólo
estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por
falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización
de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o
precario del art. 250.1.2 LEC.
La Ley 24/2015 se vio modificada por el
Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el
acceso a la vivienda, al añadir a la Ley 24/2015 una Disposición Adicional Primera,
que establecía:
"Oferta de propuesta de alquiler
social.
1. La obligación a que hace referencia
el artículo 5.2, de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de
interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos
términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda
hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
a) Por vencimiento de la duración del
título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de
alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir
de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas
urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
b) Por falta de título jurídico que
habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor
de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del
apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias
siguientes:
1° Que la vivienda se encuentre en la
situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2° Que los ocupantes acrediten por
cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como
mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de
diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
3° Que los ocupantes no hayan rechazado
ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por
cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.
4° Que los servicios municipales
informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de
los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la
convivencia en el entorno vecinal.
2. La duración mínima de los contratos
de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene
que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos
urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de
que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es
una persona jurídica.
3. La definición de gran tenedor a que
hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:
a) Los fondos de capital riesgo y de
titulización de activos.
b) Las personas físicas que dispongan de
la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las
personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9".
C) Jurisprudencia de la AP de Barcelona y el Tribunal Constitucional.
En relación a este precepto y su
operativa práctica, se adoptaron los Acuerdos de unificación de criterios, de
21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la
Audiencia Provincial de Barcelona. Entre ellos se aceptó, por unanimidad, el
referido a que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados
2 y 3, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en
la redacción dada por el Decreto- ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser
considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda
judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler,
extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su
incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.
Posteriormente la Sentencia 16/2021 del
28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el
recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del
Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por
tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era
precisamente el que añadía la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas
urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza
energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la
situaciones de ocupación sin título en determinadas condiciones.
Ello se vio reflejado en resoluciones
como las sentencias de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona
de 15.12.2021: 10.03.2022 o 22.03.2022; 18.05.2022; 14.09.2022; 15.11.2022; 11.11.2022;
17.11.2022 o 5.12.2022.
D) Regulación legal.
Tras ello, el Decreto- ley 37/2020, de 3
de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los
efectos de la pandemia de la COVID-19 redactó el precepto en la siguiente
forma:
"Oferta de propuesta de alquiler social.
1. La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:
1° Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2° Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
3° Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.
4° Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
1bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.
2. La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.
3. La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:
a) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
b) Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9".
La Disposición Adicional Primera 1 bis
de la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la
emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción
del Decreto ley 37/2020, de 3 de noviembre, ha sido a su vez declarada nula,
por inconstitucional, por la Sentencia nº 28/2022, del Pleno del Tribunal
Constitucional, de 24 de febrero de 2022.
Por si subsistiera algún resquicio de
incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado que el ofrecimiento de
un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de
admisibilidad de las demandas de desahucio, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022
(Recurso de inconstitucionalidad 4203-2021. Interpuesto por el presidente del
Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de
Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de
contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de
modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas
a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda,
legislación civil y procesal: pérdida parcial de objeto del recurso en cuanto
se impugnaban los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por la STC
37/2022, de 10 de marzo; nulidad de los preceptos legales autonómicos que
regulan el régimen de control y sancionador, tipifican como infracción leve la
falta de constancia del importe de la renta del contrato de arrendamiento
anterior y supeditan el acceso al proceso civil a la formulación de una oferta
de alquiler social).
Finalmente se ha dictado en Cataluña la
Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y
la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que
entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, que
vuelve a añadir una Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 en la que se
dispone:
"Ofrecimiento de propuesta de alquiler social.
1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.
b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.
c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9. a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1.° Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él."
2.° Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.
3.° Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.
4.° Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.
2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales.
3. Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica".
Esta última redacción (como ya se ha
señalado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de
18.05.2022; 11.11.2022; 17.11.2022 o 5.12.2022 y en el mismo sentido por la
sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de
20.05.2022) permite concluir que dados sus términos comporta que no puede ser
considerada la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o
de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma
y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social
no obsta a la prosecución de las actuaciones, con la consecuencia jurídica de
que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la
demanda."
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