Los efectos de pago de la renta de un inmueble tiene lugar en el momento en que el arrendatario imparte la orden bancaria de transferencia de pago siempre y cuando esta haya terminado ingresada en la cuenta corriente del arrendador.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 4 de octubre de 2021, nº 410/2021, rec. 273/2021, declara que los efectos de pago de la renta de un inmueble tienen lugar en el momento en que el arrendatario imparte la orden bancaria de transferencia de pago siempre y cuando, tal y como en este caso ha sucedido, haya terminado trasladando al beneficiario la disponibilidad sobre los fondos transferidos.

Ha de entenderse entonces, el pago por transferencia, como efectivamente válido a efectos enervatorios, por ser harto riguroso y contrario a la realidad negocial y bancaria actual otra interpretación conforme a la realidad en que han de interpretarse las normas (art. 3 del Código Civil). 

A) OBJETO DE LA LITIS. A fin de poner en su contexto la controversia que se somete a la consideración del tribunal, hay que partir de las siguientes premisas: 

1º) Con ocasión de otro juicio de desahucio por falta de pago anterior al presente, se declaró enervada la acción de desahucio. 

2º) La arrendataria no ordenó la transferencia bancaria para pago de la mensualidad de renta correspondiente a diciembre de 2019 hasta las 9:45:17 del 2 de enero de 2020. 

3º) Ese mismo 2 de enero, unas horas más tarde (a las 13:28:29), la arrendadora presentó la demanda que ha dado inicio al presente juicio, fundamentándola en el impago de esa mensualidad de renta devengada en diciembre de 2019. 

4º) La parte demandada y la juez a quo entienden que, en el momento de interposición de la demanda, ya no concurría la causa de resolución contractual hecha valer por la actora. Ésta, en cambio, considera que sí existía ya que en ese instante todavía no podía disponer del importe de la mensualidad (no pudo hasta el 3 de enero, fecha valor). 

B) En suma, la discusión gira en torno al momento que hay que tomar a efectos de determinar el momento en que tiene lugar el pago cuando este se vehicula a través de transferencia bancaria. No se cuestión sencilla y prueba de ello es que no ha hallado respuesta uniforme por parte de los tribunales llamados a resolverla. 

La apelante cita la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de julio de 2018, que opta por estar a la fecha valor, pero también puede ser invocada la sentencia de la sección 3ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 17 de enero de 2007, que se decanta por la tesis contraria.

Al efecto la actora y apelada no discute este concepto, defiende la necesidad del pago y acude al art. 1170 del Código Civil y a la fecha valor de su cuenta como momento efectivo del mismo. Efectivamente, no se desconoce que en los medios actuales de pago no se da por realizado este sino cuanto se hayan realizado o cuando por culpa del acreedor se hayan perjudicado; como tampoco se desconoce que no se ha de entender efectivo o realizado sino al momento de su anotación en la cuenta del acreedor en el caso de transferencias bancarias u otros efectos bancarios y mercantiles. 

Lo que se cuestiona es la trascendencia que la actora da a esa fecha valor, pues en realidad, aunque supone pago, por un lado, por otro, ha de entenderse que no viene sino a confirmar la realidad y eficacia del pago. Nos explicamos, no puede obviarse que estamos ante anotaciones contables bancarias realizadas a través de sistemas individuales o colectivos de compensación entre financieras, de tal modo que su agilidad y eficacia es regulada por el Banco de España en su Circular 8/90 sobre Transparencia de las Operaciones y Protección de la Clientela, estableciéndose en su Anexo IV unos "Límites (Máximos) sobre valores de cargos y abonos en cuentas Activos y Pasivos, en cuentas corrientes, de crédito y Libretas de Ahorro" que, en el caso de transferencias suponen distintos límites, si es de la misma o diferente entidad (el día o hasta el segundo hábil siguiente al de la orden de origen) contándose, en el caso de entregas en efectivo, como la fue ésta desde, el mismo día si la hizo antes de las 11 horas o desde el siguiente si fue después. Se deriva de todo ello que esta actuación protectora en algunos casos resulta insuficiente y llamativa al tratarse sólo de límites máximos ajenos a la real capacidad informática contable de las entidades. Además, si tenemos en cuenta que son abonos, de Cangas a Vigo, que llegarían antes en mano, siendo la transferencia el modo de pago habitual que se señala por la apelante, sin cuestionamiento de contrario, y que resultó efectiva a 23-III aunque se realizó a 21-III-06, como se documenta y reconoce en autos, ha de entenderse entonces, el pago por transferencia, como efectivamente válido a efectos enervatorios, por ser harto riguroso y contrario a la realidad negocial y bancaria actual otra interpretación conforme a la realidad en que han de interpretarse las normas (art. 3 del Código Civil). Además, la mayor o menor eficacia de las entidades financieras no pueda tener, en este caso, la trascendencia negativa que pretende la parte actora quien, por otro lado, no resulta desconocedora de esa voluntad efectiva de pago y transferencia anterior a la vista, como se deriva de su actuación en la misma. 

Hay que tener presente, además, que estas resoluciones son anteriores a la legislación ahora vigente sobre esta materia, el Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera. 

C) Pues bien, la Audiencia Provincial de Baleares asume el criterio desarrollado en la sentencia objeto del recurso, tras sopesar lo siguiente: 

1º) El pago de la renta mediante transferencia bancaria era aceptado por ambas partes y las dos eran conocedoras de que ello venía a romper la inmediatez temporal entre pago y cobro: entre el momento en que la arrendataria se desprendería de sus fondos y aquel en que la arrendadora podría disponer de ellos transcurriría un tiempo durante el cual ninguna de las contratantes tendría la disponibilidad sobre el dinero. 

2º) El art. 50 del Real Decreto-ley 19/2018 dispone que el momento de recepción de una orden de pago será aquel en que la misma es recibida por el proveedor de servicios de pago del ordenante (ese momento fue anterior a la presentación de la demanda). 

3º) Como regla general, la orden de pago es irrevocable (art. 52) aunque es cierto que cabe la posibilidad de que el proveedor de servicios de pago rechace ejecutarla (art. 51). 

4º) En virtud del art. 55, el proveedor de servicios de pago del ordenante, tras el momento de recepción de la orden de pago con arreglo al art. 50, garantizará que el importe de la operación de pago es abonado en la cuenta del proveedor de servicios de pago del beneficiario, como máximo al final del día hábil siguiente. No obstante, el plazo señalado podrá prolongarse en un día hábil para las operaciones de pago iniciadas en papel. En el caso de autos, la fecha valor se retrasó hasta el 3 de enero. 

5º) Atendido este proceso que se inicia con la orden de pago y conduce, si no surge óbice alguno, al abono en la cuenta de pago del beneficiario (art.58), parece que lo más razonable es retrotraer los efectos del pago al momento en que se imparte la orden de pago siempre y cuando, tal y como en este caso ha sucedido, haya terminado trasladando al beneficiario la disponibilidad sobre los fondos transferidos (de modo similar a como, según el art. 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la litispendencia se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida). 

D) CONCLUSION. 

1º) Lo anterior lleva a concluir que, puesto que la demanda fue interpuesta cuando la orden de pago había sido impartida y toda vez que desembocó en la disponibilidad del beneficiario sobre los fondos transferidos anterior, la causa de resolución de contractual (impago de la renta) no existía ya en el momento al que hay que estar para apreciar su concurrencia (tal como dispone el art. 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda), de lo que se sigue la procedencia de desestimar el recurso y confirmar la sentencia en lo que concierne a la decisión de desestimar la demanda. 

2º) En cambio, se acoge el planteamiento de la recurrente en lo que atañe al pronunciamiento sobre costas, a cuyo pago ha sido condenado la actora. A juicio de esta sala, cada parte ha de pechar con las costas causadas a su instancia más, si las hubiere, la mitad de las comunes, en consideración a lo siguiente: 

A) Como se ha dejado apuntado, la cuestión está abierta a la discusión y ha generado decisiones dispares por parte de las distintas audiencias provinciales. Esta circunstancia es valorada por el segundo párrafo del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como reveladora de que el caso presenta dudas de derecho, motivo que justifica la no imposición de costas al litigante que ve rechazadas sus pretensiones. 

B) Lo cierto es que, al interponer su demanda, a la actora le era imposible comprobar si se había impartido o no la orden de pago. 

C) No hay por qué soslayar que el conflicto viene provocado por una situación de mora por la arrendataria en el cumplimiento de su obligación esencial que es la de pagar la renta con arreglo a lo estipulado. 

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