jueves, 21 de enero de 2016

LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SE EXTINGUEN, POR REGLA GENERAL, POR JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO



LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CUYO ARRENDATARIO FUERA UNA PERSONA FÍSICA SE EXTINGUEN, POR REGLA GENERAL, POR JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO.

1º) La Disposición Transitoria Tercera, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, nº 29/1994, de 24 de noviembre,  establece para los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que:  “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.

2º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 8 junio 2011, nº 384/2011, rec. 1256/2007,  confirma que, declarada la arrendataria en situación de jubilación por el correspondiente órgano administrativo, que en el régimen especial autónomo acontece a petición voluntaria del empresario, y percibida la correspondiente pensión con cargo a la Seguridad Social, ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la DT 3ª de la LAU 1994, y que, si la arrendataria deseaba continuar con el arrendamiento del local de negocio, no debió solicitar la pensión de jubilación en el régimen de trabajadores autónomos.

A) Bajo el régimen del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto número 4104/1964, de 24 de diciembre, la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeto a la prórroga forzosa por decisión unilateral del arrendatario a tenor del artículo 57: «Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12».

Entre las causas tasadas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el artículo 114 del expresado texto refundido de 1964, no se hallaba la jubilación del arrendatario.

La DT Tercera, A), apartado 1, LAU EDL 1994/18384 dispone, en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por las normas de la LAU 1964 EDL 1964/62 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma DT.

Entre estas modificaciones figura, en su apartado tercero que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En el supuesto de autos habiéndose producido con anterioridad la subrogación de cónyuge, actual arrendatario la cuestión se centra en la cuestión relativa al hecho de la jubilación en sí misma, oponiéndose el recurrente que proceda la causa de extinción por cuando no nos encontramos ante un supuesto de jubilación efectiva al mantenerse al frente de la actividad empresarial.

B) La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas. Por otra parte, la pensión de jubilación del empresario es compatible con el mero mantenimiento de la titularidad del negocio o establecimiento mercantil, siempre que no lleve a cabo ningún trabajo. Resulta procedente en este aspecto destacar lo declarado por la Audiencia Provincial en su FJ 3 «ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la Disposición Transitoria Tercera B. 3 de la LAU de 1994. Si la arrendataria deseaba continuar con el arrendamiento de local de negocio, debió no solicitar la pensión de jubilación en el régimen de trabajadores autónomos».

3º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª,  de 19 de julio de 2012, nº 508/2012, rec. 777/2009, declara que:  El descendiente se subroga en defecto de cónyuge supérstite siempre que continué la misma actividad que venía desarrollando en el local el arrendatario, y no se hubieran producido anteriormente dos transmisiones, de conformidad con lo establecido en el artículo 60 de la Ley de 1964, en cuyo caso el contrato tendrá una duración no superior a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. 

También se subroga cuando el cónyuge supérstite se hubiera subrogado con arreglo a la DT y hubiese fallecido o jubilado, con el mismo límite de tiempo y condiciones respecto de la continuidad en la actividad que se venía desarrollando en el local, siempre que no se hubiese producido una subrogación anterior, de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. Lo que se prohíbe, en definitiva, es que haya más de dos subrogaciones, de tal forma que la primera no puede tener lugar cuando se hubieren producido dos anteriores del arrendamiento, según el artículo 60, y la segunda queda excluida cuando hubiere operado una, también de conformidad con el artículo 60, nada de lo cual se ha dado en este caso.

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