sábado, 16 de enero de 2016

ACCESO AL GARAJE POR QUIEN NO ES PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA POR LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD: ZAGUÁN, ESCALERAS O ASCENSOR



ACCESO AL GARAJE POR QUIEN NO ES PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA POR LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD; ZAGUÁN,  ESCALERAS O ASCENSOR, SEGÚN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3 de noviembre de 2015, nº 574/2015, rec. 1750/2013, resuelve que el titular de una plaza de garaje que no sea propietario de una vivienda, no tiene derecho a acceder al garaje y a la plaza de su propiedad por el ascensor y escalera del edificio, y por lo tanto no puede reclamar las llaves del zaguán y en su caso del ascensor, al objeto de que pueda acceder al garaje y a la plaza de su propiedad, mediante el único acceso peatonal al mismo.

2º) ANTECEDENTES DE HECHO: El presente caso, con relación al ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, plantea, como cuestión de fondo, el ejercicio de una acción, por parte de la propietaria de una plaza de garaje, consistente en que se le permita el acceso directo al garaje por el ascensor y la escalera del edificio, con la correspondiente entrega de las llaves del edificio. La demanda se dirige tanto contra la comunidad de propietarios del garaje, como contra la comunidad de propietarios del edificio.

En relación a los hechos no controvertidos, deben destacarse los siguientes:

a) La demandante, es propietaria de una plaza de garaje del edificio en cuestión, desde el 25 enero 2005. Dicho edificio está compuesto de ocho plantas. De las cuales, dos están destinadas a garajes y trasteros. Mientras que estos últimos están vinculados a los propietarios de las viviendas, los garajes lo están sólo en parte. En la planta baja, con acceso al ascensor, están el zaguán y cuatro locales comerciales. Las viviendas de los propietarios están situadas en las cinco plantas altas del edificio.
b) Los propietarios de las viviendas se oponen a que los propietarios de las plazas de garaje que no son propietarios de las viviendas, tengan acceso directo por el zaguán, con la correspondiente entrega de las llaves del portal.
c) En la línea de lo anteriormente señalado, en las juntas de propietarios celebradas los días 18 junio y 10 julio 2007 se acordó, por unanimidad, denegar el derecho de la demandante a acceder a la plaza de garaje por el zaguán del edificio.
d) Es práctica habitual, desde hace años, que los propietarios de las plazas de garaje que no son propietarios de viviendas, accedan al sótano del garaje por la rampa de vehículos, que inicialmente contaba con puerta propia en la puerta marco del garaje.

3º) Los estatutos de la comunidad de propietarios especifican que dicha comunidad queda integrada en una comunidad general, por lo que el acceso al garaje es común para dos fincas diferentes, constando que entre ambas comunidades existe una servidumbre recíproca para el tránsito rodado. Ni el título constitutivo, ni la declaración de obra nueva, permiten el uso del ascensor y el zaguán por los propietarios de una plaza de garaje que, a su vez, no lo sean de una vivienda. Respecto de los gastos de ascensor, escalera y zaguán, de uso común y exclusivo de las viviendas, el título constitutivo contempla que serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de las viviendas que hicieron uso de ellos.

4º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 31 de mayo de 2013, estimó el recurso de apelación presentado por la comunidad de propietarios. En síntesis, la sentencia de la Audiencia parte de que efectivamente la escritura de propiedad de la demandante, al describir todo el sótano segundo donde está situado su garaje, establece el acceso a los garajes y a los trasteros existentes en el sótano por la rampa de acceso iniciada en el sótano y por la escalera y ascensor de que está dotado el edificio, conteniendo una descripción de dicho sótano, en donde están las plazas de garajes, tanto de los propietarios de viviendas como de los propietarios exclusivamente de dichas plazas de garaje, caso del garaje propiedad de la actora. Sin embargo, indica la sentencia, hay que poner en relación el título con la declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, en la que se contiene una descripción por la que se contempla que el abono de los gastos de escalera y ascensor por los que se accede a las viviendas serán a cargo exclusivamente de los propietarios de las viviendas. Por lo que los gastos de conservación y reparación ordinaria de tales elementos serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de las unidades que lo utilizarán a partes iguales. Por lo que concluye, en definitiva, que los propietarios de plaza de garaje que no lo son de las viviendas con tal derecho, sólo pueden acceder al garaje por la rampa del mismo, dispuesta tanto para personas como para vehículos.

5º) La citada sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3 de noviembre de 2015, nº 574/2015, declara la improcedencia del derecho de acceso por el zaguán, escaleras o ascensor del edificio respecto de los propietarios de solo de plazas de garaje.

Conforme a la correcta interpretación del artículo 5 LPH, que el alcance de la cuota, como módulo de participación de las cargas y beneficios por razón de la comunidad, viene determinado por el correspondiente título constitutivo que delimita y concreta la fijación de la cuota de participación del propietario sujeto a este régimen legal.

En el presente caso, la delimitación y concreción que se desprende tanto del título constitutivo, como de la declaración de obra nueva, no ofrece duda respecto de la atribución del uso exclusivo y común del zaguán, escalera y ascensor en favor de los propietarios de las viviendas ubicados en plantas altas del edificio cuyo acceso se hace, precisamente, a través del uso de dichos elementos, de forma que sólo sus titulares contribuyen a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estos elementos comunes. Por lo que se desprende, tal y como acertadamente concluye la Audiencia, que los propietarios sólo de plazas de garaje carecen de esta atribución o derecho de uso sobre los señalados elementos.

Conclusión que no resulta alterada por la inexactitud de la descripción de la finca en el contrato de compraventa de la plaza de garaje, en orden al referido derecho de acceso, pues dicha descripción no puede prevalecer frente a la determinación de los usos dispuesta por el propio título constitutivo de la propiedad horizontal.

Por tanto, el Tribunal Supremo rechaza la demanda planteada de acceso al garaje por quien no es propietario de vivienda a través del zaguán, escaleras o ascensor.

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