domingo, 10 de enero de 2016

EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LA VIVIENDA O LOCAL ARRENDADO POR EL ARRENDATARIO SE CONSUMA CON LA CONSIGNACIÓN O PAGO A FAVOR DEL ARRENDADOR



EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LA VIVIENDA O LOCAL ARRENDADO POR EL ARRENDATARIO SE CONSUMA CON LA CONSIGNACIÓN O PAGO A FAVOR  DEL ARRENDADOR SIN QUE SEA NECESARIO EL TRASPASO POSESORIO NI LA ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A FAVOR DEL ARRENDATARIO. 

1º) La sentencia de la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo, de 14 de enero de 2015, nº 539/2014, rec. 2432/2012, fija como doctrina que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los arts. 1518 y 1521 del Código Civil, en los casos de reclamación de rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio frente al arrendatario que ha ejercitado su derecho de retracto.

Siendo innecesario la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio por lo que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga se limita a declarar la transmisión dominical, que ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, tenga un alcance constitutivo.

2º) La previa sentencia de la Audiencia Provincial, con estimación del recurso de apelación de la entidad mercantil, declara el retracto, considera que el retracto legal no opera de forma automática la adquisición de la propiedad en tanto no se haya efectuado la subrogación mediante el otorgamiento del correspondiente título y se transfiera la posesión de la cosa y, con cita de la STS de 10 de febrero de 1966, concluye que ha de prosperar la demanda que inició el presente procedimiento, por cuanto a la fecha del Auto del Tribunal Supremo, que dotó de firmeza a la sentencia de la Audiencia, aun no se había producido la transmisión de la propiedad, estando pendiente de otorgarse la escritura pública y liquidación de las sumas a entregar por el retrayente.

3º) El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil  contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521. De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 del Código Civil ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil.

Se comprende, de este modo, la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.

Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo. Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma (STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014).

En suma, lo anteriormente expuesto también concuerda con el especial régimen de eficacia frente a terceros que acompaña el ejercicio de este derecho de adquisición preferente, que no necesita de su previa inscripción para afectar al posible tercer adquirente (artículo 37.3 LH). A lo que hay que añadir la reciente doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª del TS (STS de 11 de julio de 2012, núm. 450/2012) por la que no debe entender que la aplicación de esta figura deba ser objeto de una interpretación restrictiva más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización.

4º) Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial. Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.

En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisión dominical que, conforme a la interpretación sistemática de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil analizada, ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo, ya respecto de la sentencia firme, o bien desde la firmeza de la sentencia, con relación a situación jurídico-real previamente creada; todo ello con fundamento a la modalización del curso adquisitivo analizado.

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