Es válido y ejercitable el derecho de retracto mortis causa contenido en una cláusula contractual de arrendamiento de local de negocio, cuando la transmisión del bien se produce a título gratuito por legado hereditario.

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 19 de enero de 2026, nº 29/2026, rec. 6630/2020, considera que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la autonomía de la voluntad no es ilimitada y no puede desnaturalizar la figura jurídica el retracto, que requiere una transmisión onerosa para su ejercicio.

La cláusula contractual genérica, sin condiciones claras ni precio y sin incorporar previsión alguna sobre su formalización o eventual eficacia frente a terceros, no configura un derecho de retracto válido para transmisiones mortis causa gratuitas, de modo que no puede imponerse al legatario una obligación de enajenar el bien que derive directamente del fallecimiento del arrendador.

En contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, no es válido constituir un derecho de retracto mortis causa basado únicamente en una cláusula genérica que remite al derecho legal de retracto, cuando dicha transmisión es gratuita y no onerosa, pues la autonomía de la voluntad no permite desnaturalizar la figura del retracto ni imponer obligaciones de enajenación sin una transmisión onerosa previa.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial que revocó la estimación inicial de la demanda. Se argumenta que, aunque existe amplia autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, esta no puede desnaturalizar la figura jurídica del retracto, que requiere una transmisión onerosa para su ejercicio. La cláusula contractual invocada, al ser genérica y no establecer condiciones claras ni precio, no configura un derecho válido de retracto mortis causa. Por tanto, no procede imponer a la heredera la obligación de enajenar el bien.

La sentencia clarifica que la autonomía de la voluntad en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda no permite configurar válidamente un derecho de retracto mortis causa sin transmisión onerosa, subrayando la necesidad de respetar los presupuestos esenciales de la figura jurídica del retracto y evitando su desnaturalización mediante cláusulas genéricas e indeterminadas.

A) Introducción.

Una mercantil ejercita una acción de retracto arrendaticio sobre un local comercial arrendado, amparándose en una cláusula contractual que reconoce un derecho de tanteo y retracto tanto para transmisiones inter vivos como mortis causa, tras la adquisición del local por legado hereditario por parte de la demandada.

¿Es válido y ejercitable el derecho de retracto mortis causa contenido en una cláusula contractual de arrendamiento de local de negocio, cuando la transmisión del bien se produce a título gratuito por legado hereditario?.

No debe considerarse válido ni ejercitable el derecho de retracto mortis causa en el supuesto de transmisión gratuita por legado hereditario, rechazando la existencia de un derecho de adquisición preferente configurado como retracto en tales condiciones.

La autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no permite desnaturalizar la figura del retracto, que exige una transmisión onerosa; la cláusula contractual invocada carece de determinación suficiente y no puede constituir un derecho válido conforme a los artículos 1255 del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni encaja en el retracto legal previsto en la normativa aplicable.

El Tribunal Supremo ha determinado que una cláusula contractual genérica que intente establecer un derecho de retracto por causa de muerte (mortis causa) en un arrendamiento de local no es válida para exigir la venta de la finca frente a los herederos si no está definida con absoluta precisión y claridad.

B) Resumen de antecedentes.

1. Optifarma Plaza de Pontevedra, SL formuló una demanda de juicio ordinario en ejercicio de una acción de retracto arrendaticio contra la herencia yacente de D.ª Rita y contra los llamados a heredar -D.ª Dulce, D.ª Carmen, D.ª Azucena, D.ª Leocadia y D.ª Adela, y D. Sabino y D.ª Carmen-, desistiendo en la audiencia previa, con la excepción de D.ª Azucena, de las acciones entabladas contra ellos, respecto del local comercial sito en la DIRECCION001, de A Coruña, al amparo de la cláusula 14 -«El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo o retracto, sobre el local arrendado conforme al procedimiento señalado en el art. 31 de la Ley, siendo aplicable, tanto en transmisiones inter vivos como en transmisiones mortis causa»- del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2007 por D. Marcial, administrador único de Optifarma Plaza de Pontevedra, SL, con D.ª Rita, y que aquel cedió el 1 de junio de 2007 a dicha mercantil -que se subrogó como arrendataria- en ejercicio de la facultad prevista en su cláusula 11.

2. D.ª Azucena se opuso a la demanda. Alegó que, al haber adquirido el local por vía hereditaria -en concreto, por legado constituido a su favor por su madre en el testamento que esta otorgó el 16 de mayo de 2008 ante el notario de A Coruña, D. Miguel Jurjo Otero-, la acción de retracto arrendaticio estaba vedada y, en cualquier caso, dicha acción se hallaba caducada. Sostuvo, además, que la falta de consignación del precio o de su aseguramiento determinaba igualmente la desestimación de la demanda.

3. La sentencia de primera instancia estimó la demanda. El juzgado entendió:

i) Que la cláusula 14 del contrato de arrendamiento configuraba un derecho de retracto tanto para los supuestos de transmisión inter vivos como mortis causa, lo que resultaba posible con arreglo a lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1255 CC, siendo clara la admisión por la doctrina jurisprudencial del pacto de derecho de adquisición preferente en los supuestos de transmisión mortis causa. Y que, no existiendo precio al tratarse de una transmisión a título gratuito, debía determinarse la contraprestación del retrayente, a falta de acuerdo entre las partes, mediante valoración pericial.

ii) Que la acción se había ejercitado en plazo, ya que no podía exigirse a la arrendataria que entablase una acción de retracto -bien por transmisión inter vivos, bien mortis causa- hasta que le constase de modo indubitado quién era el adquirente, ya fuera la compradora, la legataria, la herencia yacente o la comunidad hereditaria. Asimismo, que no podía retrotraerse la fecha de conocimiento a un momento anterior al reconocido en la demanda, el 2 de febrero de 2009, cuando la arrendataria recibió la carta remitida por la entidad encargada del cobro de las rentas (Calviño, SL), y que, computado el plazo desde dicha fecha, no habían transcurrido los treinta días naturales hasta la presentación de la demanda el 4 de marzo de 2009.

iii) Que, para el caso enjuiciado, la configuración pactada del derecho de adquisición preferente no exigía la consignación del valor del bien transmitido a título gratuito, sin perjuicio de la obligación de reembolsar el importe que se determinase en el curso del procedimiento.

iv) Y que, conforme a la pericial de designación judicial, el valor a abonar por la demandante ascendía a 628.070,61 euros.

4. La demandada interpuso un recurso de apelación, en el que reiteró lo alegado en su escrito de contestación. La sentencia de segunda instancia lo estimó, revocó la dictada en primera instancia y desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial parte de la siguiente base fáctica:

«1º En el contrato de arrendamiento de 19 de abril de 2007 su cláusula decimocuarta titulado, "tanteo y retracto" se estipulaba que "el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo o de retracto sobre el local arrendado conforme al procedimiento señalado en el art. 31 de la Ley, siendo aplicable tanto a las transmisiones inter vivos como en las transmisiones mortis causa".

»2º A los autos tras la última audiencia previa celebrada, con requerimiento practicado tuvo entrada otro documento privado, de la misma fecha 19 de abril de 2007, donde Dª Adela, hija de la fallecida Dª Rita y D. Marcial exponen que conocen el contrato anterior, y que Dª Adela "es la legítima propietaria del local descrito ... en virtud del contrato privado de compraventa suscrito por Dª Rita con Dª Adela, el 27 de diciembre de 2006", acordándose con la arrendataria "que todos los ingresos del local por el concepto de alquiler o traspaso si los hubiere, los seguiría percibiendo la vendedora hasta el día de su fallecimiento", subrogándose ulteriormente Dª Adela en el contrato 1º, y obligándose a respetar todas y cada una de sus cláusulas.

»3º Dª Adela, una vez fallecida su madre, plantea unas medidas cautelares que terminan por auto de 22 de septiembre de 2008, en el cual se homologa una transacción con las demandadas Estefanía, Dª Azucena y Dª Leocadia, y D. Sabino, Carmen, así como Dulce, en virtud del cual los llamados a la herencia de Dª Rita, a título de legado se abstendrían de entrar en posesión de los bienes legados, así como de inscribir o anotar su derecho en el Registro de la Propiedad, quedando el contador testamentario enterado, haciéndose cargo de las rentas generadas por los inmuebles de la DIRECCION000 y de los gastos, entregando Dª Adela las rentas percibidas y recibos abonados en los mencionados inmuebles que en su día había comprado a su madre.

»4ª Dª Rita (nacida el NUM000 de 1928) otorgó testamento notarial el 16 de mayo de 2008, poco más de un año después de la firma del contrato de arrendamiento del exponendo nº 1, en el cual a los efectos que nos ocupan legaba a su hija Azucena la DIRECCION001 donde su ubicaba una oficina de farmacia , imponiéndole la carga de satisfacer a su hermana Leocadia, con carácter vitalicio, de la renta que produce el arrendamiento de dicha finca la cantidad de 450,86 céntimos mensuales, actualizable con el IPC.

»5º Dª Adela presentó demanda pidiendo la nulidad del testamento de su madre Dª Rita, así como que se elevaran a escritura pública los documentos privados de venta que le había hecho su madre, a los efectos que nos ocupan el del local bajo, habiéndose planteado una cuestión prejudicial civil que paralizó el presente procedimiento, dictándose sentencia por el Juzgado el 14 de junio de 2011 desestimando íntegramente la demanda y declarando nulos por simulados los documentos de venta, incluido el del local bajo. Dicha sentencia fue confirmada por la A.P. de A Coruña el 22 de noviembre de 2.013.

»6º Los socios de Optifarma, a favor de quien se cedió el contrato de arrendamiento celebrado entre la fallecida Dª Rita, eran D. Felicisimo y D. Marcial y Dª Adela (hija de Dª Rita), siendo D. Marcial, administrador único de la sociedad.

»El 15 de julio de 2016 Dª Adela transmitió sus participaciones sociales a Optifarma (1.800) a D. Felicisimo, que las compra con carácter privativo por el precio de 1.800 €, "cantidad que la vendedora confiesa recibidas del comprador en efectivo metálico", antes de este acto. En el apartado tercero del otorgamiento, indica que a los efectos de la Ley 10/2010, se hace constar que tras la transmisión efectuada el titular real de la entidad es D. Felicisimo "por haber suscrito más del 25% del capital social".

»7º. D. Felicisimo letrado en ejercicio, había asesorado previamente a Dª Rita, D. Estefanía, Dª Hortensia, Dª Adela y D. Sabino, así como a D. Fernando, y Dª Piedad, en la realización de los trabajos profesionales correspondiente para la división de la herencia de D. Gustavo y Dª Casilda, así como la representación de los mismos ante las sociedades Canide S.A., Primera Coruñesa S.a. y Coruñesa de Confecciones S.A., encargo profesional realizado mediante la oportuna hoja, al despacho Concheiro y Seoane Abogados S.L.

»8º Con fecha 5 de junio de 2008, Dª Adela remitió a Optifarma un burofax, poniéndole en conocimiento que era la propietaria del local en virtud del contrato de compraventa con su madre, debiendo por ello abonarle a ella las rentas del contrato de arrendamiento».

A continuación, la Audiencia Provincial fundamenta la estimación del recurso de apelación y la consiguiente desestimación de la demanda en tres razones, cada una de ellas suficiente por sí sola, sin necesidad de examinar -como expresamente señala que no hace- lo relativo a la falta de consignación: i) la inexistencia de un retracto legal ejercitable, al tratarse de una transmisión mortis causa de carácter gratuito, no prevista en la LAU como supuesto habilitante del retracto y excluida, además, por una doctrina jurisprudencial constante que exige inexcusablemente una enajenación onerosa (compraventa o dación en pago), descartando expresamente herencias, legados, adjudicaciones hereditarias o divisiones de cosa común; ii) la obscuridad de la cláusula contractual invocada por la retrayente y la falta de voluntad de D.ª Rita -revelada por el contenido de su testamento- de atribuir a la arrendataria un derecho de adquisición sobre el local tras su fallecimiento; y iii) la caducidad de la acción, al constar un conocimiento previo suficiente de la transmisión muy anterior a la fecha invocada como inicio del plazo de ejercicio.

C) Orden lógico de examen de los recursos: prioridad del recurso de casación y de su motivo primero.

Aunque, en principio, el recurso extraordinario por infracción procesal debe examinarse con carácter preferente respecto del recurso de casación, esta regla no tiene carácter absoluto y cede cuando concurren razones de orden lógico y de economía procesal que ponen de manifiesto la posibilidad de que su análisis resulte innecesario.

En el caso presente, el recurso de casación articula tres motivos, siendo el primero de ellos estrictamente previo y condicionante de los demás, en la medida en que cuestiona la propia premisa jurídica sobre la que descansa la acción ejercitada: la existencia misma de un derecho de retracto legalmente ejercitable.

La eventual desestimación de este primer motivo determinaría, por sí sola, la confirmación del fallo recurrido, al quedar definitivamente excluida la existencia del derecho de retracto cuya efectividad se pretende. En tal supuesto, resultaría innecesario entrar a examinar los motivos segundo y tercero del recurso de casación, referidos, respectivamente, a la caducidad de la acción y a cuestiones ulteriormente condicionadas a la previa afirmación de la existencia del derecho.

A su vez, el motivo único del recurso por infracción procesal aparece expresamente conectado y vinculado con el motivo tercero del recurso de casación, de modo que su examen solo tendría sentido en el caso de que previamente se estimaran los dos primeros motivos de casación, únicos que permitirían mantener viva la controversia sobre el ejercicio del retracto.

Por todo ello, razones de coherencia lógica, de economía procesal y de evitación de pronunciamientos innecesarios imponen comenzar el examen por el motivo primero del recurso de casación y, solo en el caso de que este fuera estimado, proseguir con el análisis del segundo, cuya eventual estimación resultaría asimismo necesaria para poder examinar, finalmente, el motivo único del recurso extraordinario por infracción procesal y el motivo tercero del recurso de casación.

D) Motivo primero del recurso de casación: desestimación.

La recurrente denuncia la infracción del art. 1255 CC, en relación con el art. 4.3 LAU, al entender que la sentencia recurrida habría desconocido el principio de autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, negando validez a la cláusula decimocuarta del contrato de arrendamiento litigioso, que reconoce al arrendatario un pretendido derecho de retracto para el supuesto de transmisión mortis causa del bien arrendado. Planteado así el motivo, conviene precisar que la controversia no se sitúa en el terreno de la imperatividad o supletoriedad de la normativa arrendaticia ni en la admisión general de la libertad de pactos en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, sino en un plano distinto, cual es determinar si, al amparo de dicha libertad, cabe considerar válidamente constituido un derecho de adquisición preferente, configurado como retracto, cuyo presupuesto de ejercicio sea una transmisión mortis causa.

Es cierto que el art. 4.3 LAU consagra, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, un régimen de amplia autonomía de la voluntad, al disponer que los mismos se rigen, sin perjuicio de la aplicación imperativa de los títulos I y IV de la ley, «por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Y también lo es que, dado que el art. 31 -que declara aplicable a estos arrendamientos el derecho de adquisición preferente regulado en el art. 25 para los arrendamientos de vivienda- pertenece al título III, resulta claro que dichos derechos no tienen carácter imperativo y que su regulación es, como declara el propio preámbulo de la ley, «supletoria de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario». Ahora bien, dicha autonomía de la voluntad no es ilimitada ni permite prescindir de los presupuestos estructurales de las instituciones jurídicas a las que se recurre. En particular, el retracto, tanto legal como convencional, no constituye una mera etiqueta disponible para las partes, sino una figura dotada de sustantividad jurídica propia, cuya configuración exige el respeto de sus presupuestos esenciales. Como recuerda la sentencia 1178/2004, de 16 de diciembre, aunque tanteo y retracto pertenezcan al mismo género de los derechos de adquisición preferente, su distinta operatividad -antes o después de la transmisión- y la necesaria afectación de terceros en el retracto explican su autonomía conceptual y la exigencia de requisitos específicos para su válida configuración.

Para los retractos legales, el negocio que permite el retracto debe ser alguno de los tipos señalados por el legislador o, al menos, alguno en el que, para el caso de que se ejerza el retracto, no se altere la contraprestación pactada en el negocio original. En particular, para los arrendamientos urbanos, se ha excluido el retracto en los casos de donación ( sentencia del TS n.º 1045, de 19 de noviembre de 1992, y sentencia del TS de 22 de noviembre de 1994 -ECLI:ES:TS:1994:20229-) y se ha afirmado que no cabe el retracto cuando no ha existido una transmisión onerosa ( sentencia 86/2013, de 15 de febrero). Y la sentencia de 9 de julio de 1903 (ECLI:ES:TS:1903:134) negó que cupiera un retracto legal cuando la transmisión fuera a título hereditario, «porque el art. 1521 solo autoriza el retracto en los casos de venta ó dación en pago».

La sentencia recurrida no niega la libertad de pactos en abstracto, sino que constata que no puede calificarse como retracto, ni siquiera convencional, un derecho que se pretende activar en ausencia de una transmisión onerosa previa, sin desnaturalizar por completo la figura.

Ciertamente, la autonomía de la voluntad permite a las partes crear derechos de adquisición preferente de origen convencional, incluso atípicos.

Sin embargo, en el supuesto examinado, la cláusula contractual invocada por el recurrente se limita a mencionar genéricamente el tanteo o retracto, se remite al art. 31 LAU y, por ende, al art. 25 del mismo texto legal, extiende de forma meramente enunciativa su aplicación a transmisiones mortis causa y no configura un régimen autónomo del derecho, pues no fija precio ni criterios de determinación, no establece reglas claras de ejercicio ni incorpora previsión alguna sobre su formalización. En tales condiciones, no puede entenderse válidamente constituido un derecho de adquisición preferente atípico, ni puede imponerse a la legataria una obligación de enajenar el bien que derive directamente del fallecimiento de la arrendadora.

El rechazo del pretendido retracto mortis causa no solo obedece, pues, a su falta de encaje en el retracto legal regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino a la imposibilidad de reconducir la cláusula a un derecho válidamente configurado, ni siquiera de carácter atípico, sobre la base del principio de libertad de pactos y bajo la cobertura de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU, dada la ausencia de determinación suficiente (y que, en caso de existir, no dejaría de suscitar problemas de ámbito sucesorio, que aquí no han sido planteados).

Por todo ello, el motivo primero del recurso de casación debe ser desestimado, lo que determina, sin necesidad de examinar el segundo y el tercero, ni el motivo único del recurso extraordinario por infracción procesal -por lo ya expuesto en el fundamento anterior-, la desestimación del recurso de casación.

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