1º) El art. 21.4 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece que:
“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.
No basta que una reparación sea
“pequeña”: debe deberse además al uso ordinario. Una avería menor causada por
antigüedad o defecto de la instalación puede corresponder al arrendador.
El principal problema radica en qué se
entiende por pequeñas reparaciones. La normativa no da una respuesta clara
sobre lo que se debe incluir dentro de este concepto y es necesario analizar la
interpretación realizada por la doctrina y la jurisprudencia.
2º) Corresponden el arreglo por los arrendatarios:
- La reparación de la cisterna de un
inodoro.
- La reparación del sifón del fregadero,
de los grifos, del termo y de la antena parabólica.
- La rotura de una tubería por el uso
diario y continuado de la misma.
- La reparación de los vidrios de la
cristalera de la fachada principal, de los vidrios de la cristalera de dos
hojas que dan acceso a la sala de estar-comedor y la rotura de los vidrios de
las ventanas.
- La reparación de los herrajes de las
puertas y la conservación de éstas, la sustitución de cintas de persianas y de
persianas, la reparación de la puertas de los armarios de la cocina y el
pintado de las puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda.
- Las sustituciones de puertas, de un
calentador de gas y de un colchón y un somier (Audiencia Provincial de Santa
Cruz de Tenerife, 29 de marzo de 2004).
- La reparación de una persiana. La
sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 12ª, de 30 de abril de
2025, nº 156/2025, rec. 702/2023, declara que el arrendatario debe de hacerse
cargo del coste de la reparación de la persiana, porque las pequeñas
reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
cargo del arrendatario, según el art. 21.4 de la LAU.
- Los arreglos en la calefacción, en la
instalación del agua y en la cisterna del váter (Audiencia Provincial de
Burgos, 3 de marzo de 2006).
- La experiencia demuestra que el atasco
de un desagüe o la reparación de una cisterna tienen mucho que ver con el uso
cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de
escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que
legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una
sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña.
- Cambio de bombillas, pilas de mandos,
pequeñas piezas y ajustes menores.
- Desatascos causados por un uso
incorrecto.
- Reparación de daños en paredes,
puertas, cristales, muebles o electrodomésticos causados por golpes, mal uso o
falta de cuidado.
- Llaves perdidas, roturas de cerradura
por uso indebido, o desperfectos causados por mascotas o invitados.
- La limpieza y mantenimiento ordinario
de la vivienda.
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