La sentencia de la Audiencia Provincial de Lérida, sec. 2ª, de 20 de
mayo de 2020, nº 336/2020, rec. 143/2019, reproduce una sentencia del Tribunal Supremo que declara como doctrina
jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de
negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no
excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la
demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el
arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de
ordinario en el abono de las rentas periódicas.
A) Introducción.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado
reiteradamente que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una
sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por
falta de pago. Esta doctrina
se funda en los siguientes argumentos: (Sentencias de TS de 10-11-2010, nº
729/2010, rec. 2161/2006, 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/2011:
"A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
"B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual."
De este modo continúa diciendo la sentencia del TS de 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/201:
"El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".
En dicho sentido, ha establecido el Tribunal Supremo
lo siguiente: “El pago de la
renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de
presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la
resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una
sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar
que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas
periódicas» (Sentencias de TS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de
noviembre de 2010, entre otras)”.
B) Antecedentes.
La Sentencia
nº 157 de 3 de julio de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8
de Lleida en el Juicio Verbal de desahucio por falta de pago nº 237/2018
desestima la demanda e impone las costas a la actora, al apreciar que se
produjo el pago tardío y no la enervación de todas las rentas y cantidades
asimiladas adeudadas y reclamadas en la demanda el 8 de marzo de 2018, una vez
interpuesta la misma (20 de febrero de 2018), pero antes de ser emplazada la
parte demandada (el 25 de mayo de 2018), y habiéndose abonado también las
devengadas tras la interposición de la demanda, poniéndose además de relieve en
los autos que se produjo la venta de las participaciones sociales de la
arrendataria VERMUTS DEL PORT SL el 8 de marzo de 2018, con total cambio de los
socios de la Entidad mercantil, de modo que a los actuales socios se les
entregó justificante por los anteriores de hallarse al día en el pago de las
sumas derivadas del arrendamiento del local antes de la transmisión.
La parte
actora Sra. Azucena, formula recurso de apelación, fundado en el error en la
valoración de la prueba y en la aplicación de las normas, que se centra,
esencialmente, tanto en la cuestión relativa a la valoración como pago y no
como enervación del abono de las sumas adeudadas y reclamadas en la demanda, y
las vencidas posteriormente, una vez interpuesta la misma; y en la relativa a
la ampliación de la demanda por las sumas adeudadas en concepto de cuotas de
comunidad insatisfechas por la demandada arrendataria, pretendiendo 1.803,25 euros
por dicho concepto.
La parte
arrendataria apelada se opone al recurso interesando la confirmación de la
Sentencia.
C) Objeto de
la litis.
La cuestión
objeto de apelación se refiere a la valoración como pago tardío o como
enervación del abono de las sumas reclamadas en la demanda más las vencidas
posteriormente, una vez interpuesta la demanda, pero antes del emplazamiento a
la parte demandada. No discutiéndose que dichas cantidades objeto de la demanda
presentada el 20 de febrero de 2018, 4.199,40 euros, más las vencidas después
se abonaron el 8 de marzo de 2018, y hallándose al corriente de pago la
arrendataria posteriormente, produciéndose su emplazamiento el 25 de mayo de
2018. Concurriendo en este caso la particularidad de que, siendo la arrendataria
demandada una Sociedad mercantil, se produjo la venta de todas sus
participaciones sociales el 8 de marzo a unos terceros a los que, según la
contestación, se les indicó por los antiguos socios que el contrato del
alquiler del local del negocio estaba al día en el pago a fecha de 8 de marzo
de 2018, entregándoles la documentación acreditativa, y desconociendo estos
socios actuales la existencia de la demanda hasta el momento en el que fueron
emplazados.
En este ámbito
debemos considerar que, con carácter general, se viene entendiendo por la
jurisprudencia que el momento de la presentación de la demanda, siempre que sea
posteriormente admitida a trámite, implica el momento a partir del cual
comienzan los efectos de la litispendencia en sentido general -de acuerdo con
los principios de prohibición de mutatio libelli y ut lite pendente nihil
innovetur -, con la consiguiente perpetuación de los hechos tal como son allí
planteados y sus oportunos efectos procesales (perpetuatio iurisdictionis,
legitimationis y actionis), como resulta de lo dispuesto en el art. 410 LE
Civil en relación con sus arts. 411, 412 y 413, y de la doctrina mantenida por
el Tribunal Supremo en sus Sentencias como la nº 511 de 18 de julio de 2013
(rec. 1791/2010), y la STS nº 241 de 9 de mayo de 2013 (rec. 485/2012), que
cita las anteriores SSTS nº 427/2010, de 23 de junio (rec. 320/2005), 760/2011,
de 4 de noviembre (rec. 964/2008), y STS nº 161/2012, de 21 de marzo (rec.
473/2009).
Centrándonos
en el caso concreto de los procedimientos de desahucio de finca urbana, esta
cuestión fue ya resuelta por la STS nº 755 de 24 de julio de 2008 (rec.
508/2002) dictada en interés casacional, que acordó:
"Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas ".
Siguiendo el
mismo criterio de considerar que no podía estimarse como pago tardío el pago
posterior a la interposición de la demanda, la STS nº 193 de 26 de marzo de
2009 (rec. 1507/2004), resolvió el recurso por
interés casacional ante la concurrencia de doctrina contradictoria de las
Audiencias Provinciales sobre esta materia, al existir sentencias que
consideraban que procedía el desahucio (o bien, en su caso, la enervación) y
otras que apreciaban que el pago de la renta fuera del plazo pactado pero antes
de ser citado a juicio y por tanto, sin tener conocimiento de la interpelación
judicial, implicaba un mero retraso en el pago que no justificaba la resolución
del contrato.
Más
recientemente, en la misma línea interpretativa, podemos citar otras SSTS como
la nº 137 de 18 de marzo de 2014 (rec. 214/2012), nº 594 de 9 de septiembre de
2011 (rec. 1375/2009) y STS nº 729 de 10 de noviembre de 2010 (rec. 2161/2006).
D) Conclusión.
Conforme a la
jurisprudencia consolidada expuesta, procederá revocar la Sentencia de
instancia en cuanto a que debe apreciarse que la acción de desahucio ha sido
enervada, sin que se discuta en este proceso que fuera posible la enervación.
A la anterior
solución no obsta el cambio del sustrato personal o socios integrantes de la
mercantil arrendataria VERMUTS DEL PORT SL por la razón de que la persona
jurídica arrendataria no se ha modificado, (sin perjuicio de los pactos o
acuerdos existentes entre los antiguos y los nuevos socios con relación a la
venta de las participaciones sociales, que son ajenos a este proceso y no son
oponibles a la arrendadora que es una tercera respecto a tal compraventa).
www.gonzaleztorresabogados.com
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