Legalidad de las obras efectuadas en el bajo de un inmueble, que transformaron ventanas en puertas y habilitaron dos nuevos accesos desde la calle, para convertir una vivienda en planta baja en un local comercial.

 

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 15 de diciembre de 2020, nº 679/2020, rec. 2507/2018, declara la legalidad de las obras efectuadas en el bajo de un inmueble, que transformaron ventanas en puertas y habilitaron dos nuevos accesos desde la calle, para convertir un bajo en un local comercial, dado que no estaba prohibido en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal del inmueble en cuestión.  

Sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante.

En la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4 de junio de 1986 del inmueble en cuestión, se hizo constar que, “los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación”. 

Tras ello recuerda el Tribunal Supremo que es doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. 

B) EL OBJETO DEL PROCESO: Es objeto del presente proceso, fue una  demanda formulada por la propietaria de una vivienda, de la localidad de La Puebla del Río (Sevilla), contra los demandados D. Jerónimo y D. Gerardo y Dª Sonia, como titulares de la finca destinada a vivienda, en planta baja, nivel calle, del mismo inmueble. 

1º) La base fáctica en la que se fundamenta dicha demanda radica en que, en fecha 22 de enero de 2015, los demandados habían realizado obras en la finca de su propiedad, destinadas a la transformación de la vivienda en local. Para lograr dicho cambio, se había actuado sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, con lo que se había alterado la fachada del edificio, sumando dos accesos nuevos al preexistente ubicado en el bajo de la finca, uno en la fachada principal y otro en la lateral. Esta alteración de destino mediante la modificación de un elemento común se había efectuado sin comunicarla al resto de los copropietarios y sin contar para ello con el consentimiento unánime de éstos. 

En virtud de lo expuesto, se postulaba al Juzgado que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior, con la obligación de anular las dos puertas abiertas en la fachada del edificio y reponiendo las dos ventanas anteriormente existentes a su estado original. 

2º) La sentencias de primera instancia. El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Coria, lo que dio lugar a los autos de juicio ordinario n.º 23/2016, en los que se dictó sentencia desestimatoria de la demanda.

En dicha resolución se razonó, en síntesis, que, al no hallarse prohibido en los estatutos, ni en el título constitutivo, correspondía a los codemandados el derecho a cambiar de destino de su piso convirtiéndolo en local para su explotación como bar, y que las obras llevadas a efecto con tal fin, con proyecto técnico y licencia municipal, no afectaban a la estructura y seguridad del inmueble, no perjudicaban al resto de los propietarios, así como que, cuando se trata de la adecuación de locales en planta baja, el criterio que se maneja por la jurisprudencia es el de mayor flexibilidad para cambiar la configuración del inmueble en atención a la actividad comercial de los locales , siempre mudable y susceptible de alteraciones de destino plurales, citando al respecto la jurisprudencia que se consideró aplicable al caso. Se absolvió, no obstante, a la codemandada al ser simple usufructuaria de la cuota vidual y no propietaria del bajo en el edificio litigioso. 

2º) Contra dicha sentencia se interpuso por la parte actora el correspondiente recurso de apelación. Por turno de reparto su conocimiento correspondió a la sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada en primera instancia. En ella, se estimó la demanda deducida, al considerar que si bien cabe, sin necesidad de contar con el consentimiento del resto de los propietarios, cambiar el destino del bajo destinado a vivienda en local comercial, sin embargo las obras efectuadas consistentes en la apertura de dos puertas en fachada, dar mayor pendiente a la red de saneamiento y actuar sobre la viga de atado de la cimentación, no se trata de una simple modificación de un elemento arquitectónico por otro de similares características respecto del cual podría aplicarse un criterio de flexibilidad, sino de un cambio total en la configuración exterior del edificio , que no tiene parangón con el resto de las actuaciones llevadas a efecto por los otros copropietarios en fachada, porque ninguna de ellas tiene como finalidad permitir el acceso general al público. 

C) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: Sobre las obras susceptibles de ser llevadas a efecto por los titulares de locales comerciales. 

El Tribunal Supremo se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos , sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario . En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto. 

Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo nº 7/2010, de 11 de febrero, en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó: 

"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009). 

En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido". 

En la sentencia del Tribunal Supremo nº  728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que: 

"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho". 

En la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que: 

"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio , amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario". 

En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que: 

"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario". 

Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia del Tribunal Supremo nº  196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia del TS nº 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual: 

"Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios , se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]". 

Posteriormente, podemos citar la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº  330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia del Tribunal Supremo nº 427/2016, de 27 de junio, que se expresó en los términos siguientes: 

"La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio , siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial". 

De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010, se expresa la más reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 599/2017, de 8 de noviembre. 

Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia del Tribunal Supremo nº 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia del TS nº 219/2016, de 7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes. 

C) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO: En este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4 de junio de 1986, se hizo constar que: 

"Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación". 

1º) No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia del TS nº  542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que: 

"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013". 

2º) Procede, en consecuencia, estimar el recurso de casación formulado y con ello asumir la segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto y, con ello, estimarlo y confirmar la sentencia de primera instancia. 

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público. No es objeto de este proceso, las obras ejecutadas por los propietarios de los pisos superiores. 

Por todo el conjunto argumental expuesto procede la confirmación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

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