La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 1 de julio de 2020 declara que el comprador tiene derecho al reintegro del importe entregado como reserva por la compra de la vivienda, en el caso de que el ofertante no otorgase la escritura de compraventa en el plazo y términos convenidos, sin que existan arras penales.

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 4ª, de 1 de julio de 2020, nº 282/2020, rec. 214/2020, declara que el comprador tiene derecho al reintegro del importe entregado como reserva por la compra de la vivienda. No existe un pacto de arras penales cuando lo que se contemplaba en el documento suscrito por las partes es una pena por incumplimiento, en el caso de que el ofertante no otorgase la escritura de compraventa en el plazo y términos convenidos, haciendo en ese caso suyo el propietario la cantidad entregada, pero no que, si quien incumplía fuese la vendedora, ésta tuviese que devolver duplicada dicha cantidad. 

Debe tenerse en cuenta la constante y reiterada doctrina jurisprudencial que atribuye a la cláusula penal el carácter de excepción en el régimen normal de las obligaciones y contratos al sustituir a la indemnización, lo cual obliga a una interpretación restrictiva que desautoriza su ampliación unilateral. 

Las arras penales son las previstas para el caso de incumplimiento y tienen una función liquidadora de daños que puede exigir aquella parte que hubiese cumplido frente a la que no lo hubiera hecho. 

B) ANTECEDENTES DE HECHO: La demandante Coro vio frustrado su propósito de adquirir una vivienda con plaza de garaje en de Oviedo, propiedad de la SAREB y cuya comercialización y venta se había encomendado por ésta a SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., después de que, tras haberse aceptado su oferta de compra por un precio de 123.000 euros, dicha aceptación se dejase sin efecto aduciendo haberse producido por error. 

Por ello, demandó a ambas entidades reclamando la devolución duplicada de la cantidad de 3.000 euros que había entregado en concepto de reserva, invocando al efecto la existencia de un pacto de arras penales. 

La sentencia dictada en primera instancia, pese a reconocer que el error alegado para dejar sin efecto la aceptación de la oferta no puede perjudicar a la demandante, precisa que lo que se contemplaba en el documento suscrito por ambas partes era una pena por incumplimiento en el caso de que la ofertante no otorgase la escritura de compraventa en el plazo y términos convenidos, haciendo en ese caso suyo el propietario la cantidad entregada, pero no que, si quien incumplía fuese la vendedora, ésta tuviese que devolver duplicada dicha cantidad, al margen de la indemnización que pudiera resultar procedente por los perjuicios causados. Considera, por tanto, que lo que debe reintegrarse a la actora, según lo convenido, son los 3.000 euros que había entregado como reserva, pero, como quiera que ese importe ya le fue devuelto con posterioridad a la interposición de la demanda, entiende producida una carencia sobrevenida de objeto del procedimiento y resuelve desestimándola, aunque sin hacer expresa condena en costas. 

Apela la demandante, que insiste en su planteamiento inicial de haberse pactado una arras penales que obligan al vendedor que incumplió su obligación a devolver duplicada la cantidad recibida como indemnización por los perjuicios causados, tacha la sentencia recurrida de incongruente al analizar si se trataba de arras penitenciales cuando nada se alegó en tal sentido, cuestiona la desestimación de la demanda por carencia sobrevenida del objeto por no respetar los efectos derivados de la litispendencia, de suerte que el pago posterior de la deuda no puede conducir a desestimar la demanda, y sostiene que las costas deberían imponerse en todo caso a la parte demandada por haber actuado de mala fe al obligarle a acudir a los tribunales para ver satisfecha su pretensión. 

C) CONCEPTO Y CLASES DE ARRAS: Uno de los contratos más habituales en el tráfico inmobiliario es la compraventa y es bastante normal también que antes de la compraventa de un inmueble (local, oficina, vivienda, nave industrial etc.) se firme un contrato de arras o señal. Hoy vamos a analizar qué es un contrato de arras y cuántos tipos de arras existen. 

Lo más adecuado desde el punto de vista jurídico, no es hablar de arras sino de contrato de compraventa con entrega de arras. 

1º) Se pueden definir las arras como la suma de dinero que entrega el comprador al vendedor en el momento de la celebración de un contrato para probar o confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato. 

En este sentido, es preciso saber que existen tres tipos de arras y que no todas tienen las mismas consecuencias. 

2º) La regulación de las arras es muy escasa y solo se contemplan en el artículo 1454 del Código Civil que se refiere a las arras penitenciales, pero existen tres tipos de arras: las penitenciales (que son las más comunes), las confirmatorias y las penales. Cada una tiene efectos muy distintos en el ámbito jurídico, por lo que las vamos a analizar por separado. 

- Arras penitenciales o de desistimiento. Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil que establece lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. 

La gran diferencia de este tipo de arras en relación con las confirmatorias y las penales es que las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato. Si el que desiste es el comprador perderá el importe entregado en concepto de arras y si quien desiste es el vendedor deberá devolver el duplo del importe de las arras. 

- Arras confirmatorias. Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y manifiestan el compromiso de las partes de cara a la celebración de la compraventa. En este caso si se desiste del contrato entrará en juego el artículo 1.124 del Código Civil que establece que:

 

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”. 

Como consecuencia de la citada regulación, la parte cumplidora del contrato podrá exigir a la otra parte, el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con una indemnización de daños y perjuicios. 

Por lo tanto, si existe un incumplimiento los daños que se produzcan deberán ser probados y cuantificados para que sean indemnizables. 

- Arras penales. Las arras penales se encuentran a medio camino entre las penitenciales y las confirmatorias. Funcionan de la misma forma que las arras penitenciales, pero en este caso independientemente del cobro de las arras, las partes pueden exigir la formalización del contrato de compraventa. En el contrato de compraventa debe constar expresamente que se trata de este tipo de arras. 

D) LAS ARRAS PENALES: Entre los distintos tipos de arras que distinguen tanto la doctrina como la jurisprudencia, las penales no vienen a ser otra cosa que una cláusula penal de las contempladas en el artículo 1152 del Código Civil que tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento (SSTS 25 de febrero de 2013 y 25 de abril de 2018). 

1º) A diferencia de las penitenciales o de desistimiento a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código Civil, que permiten a una de las partes resolver el contrato, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor, las arras penales son las previstas para el caso de incumplimiento y tienen una función liquidadora de daños que puede exigir aquella parte que hubiese cumplido frente a la que no lo hubiera hecho. 

Dice el artículo 1152 del Código Civil:

 

“En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

 

Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código”. 

En este caso no existe tal pacto de arras penales, pues, al margen de la naturaleza jurídica de reserva que en la propia oferta suscrita por la demandante se atribuye a los 3.000 euros que ésta se obligaba a ingresar en la cuenta del propietario del inmueble, y cuyo importe le sería reintegrado al otorgar la escritura de compraventa o el contrato de arras para el caso de que ésta no pudiera otorgarse en el plazo previsto, la cláusula en cuestión de la que pretende deducirse dicho pacto constituye, en efecto, una cláusula penal, pero el incumplimiento que daría lugar a su aplicación sería el imputado a la parte ofertante por no otorgar la escritura de compraventa en el plazo y los términos convenidos, lo que facultaría al propietario para hacer suya la cantidad entregada como reserva en concepto de pena por dicho incumplimiento. 

No se contempla, en cambio, la hipótesis de que fuese el propietario vendedor quien incumpliese, por lo que carece de sustento pretender que en ese caso debiera aplicarse también dicha cláusula penal cuando ello no responde a su literalidad ni se deduce tampoco de la intención de los contratantes, precisándose en cambio que la no aceptación de la oferta por parte de SERVIHABITAT daría lugar a la devolución al ofertante del importe entregado. Nada más. 

2º) Obviamente, ello no impide que el incumplimiento del vendedor, al haber revocado por causas sólo a él imputables su aceptación de la oferta, permitiera a la demandante exigirle el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le hubieran causado. Pero, aunque en su demanda se aludía al tiempo empleado en la realización de gestiones, a los gastos en que había incurrido al recopilar la documentación y a la pérdida de otras oportunidades de compra, en realidad no son tales perjuicios los que aquí se reclaman, sino que lo pretendido es, lisa y llanamente, la aplicación de una cláusula penal que no existe. 

Debe tenerse en cuenta además la constante y reiterada doctrina jurisprudencial que atribuye a la cláusula penal el carácter de excepción en el régimen normal de las obligaciones y contratos al sustituir a la indemnización, lo cual obliga a una interpretación restrictiva que desautoriza su ampliación unilateral (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983, 27 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992 y 23 de mayo de 1997). Por lo tanto, las dudas sobre su existencia y alcance deben interpretarse en un sentido restrictivo impidiendo aplicarla a supuestos distintos de los previstos por las partes (Sentencia del TS de 30 de septiembre de 2009 y las que en ella se citan). 

3º) Por otro lado, el hecho de que la sentencia apelada analice también si la cantidad entregada tenía la naturaleza de arras penitenciales, aunque no se hubiera sostenido así en la demanda, no implica incurrir en incongruencia, sino que forma parte de la propia hermenéutica contractual que lleva a cabo la juzgadora de instancia y de la que concluye en los términos ya indicados de que la pena por incumplimiento sólo se preveía para el caso de que la ofertante no otorgase la escritura. 

En tal sentido, tiene dicho la jurisprudencia que la correlación o concordancia entre las peticiones de las partes y el fallo de la sentencia en que consiste la congruencia no puede ser interpretada como exigencia de un paralelismo servil del razonamiento de la sentencia con las alegaciones o argumentaciones de las partes (SSTS de 27 de marzo de 2008 y 12 de junio de 2013, entre otras), y que el respeto a la "causa petendi" de las pretensiones, esto es, el acaecimiento histórico o relación de hechos que sirven para delimitarlas, es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes (Sentencia del TS de 17 de septiembre de 2013).

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