El cónyuge supérstite de la sociedad de gananciales está legitimada para concertar un contrato de arrendamiento sobre un bien de la que es copropietaria y usufructuaria universal pero el arrendamiento queda extinguido al fallecimiento de la usufructuaria.

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de enero de 2018, nº 21/2018, rec. 934/2015, declara que el cónyuge supérstite de la sociedad de gananciales está legitimada para concertar un contrato de arrendamiento sobre un bien de la que es copropietaria y usufructuaria universal. 

Pero el arrendamiento queda extinguido desde la fecha de fallecimiento de la usufructuaria. 

Pues el artículo 13.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece que:

"Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley". 

Y el artículo 480 del Código Civil establece que:

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. 

B) ANTECEDENTES. Es objeto del presente recurso de casación la cuestión de la validez y eficacia de un contrato de arrendamiento de una vivienda de carácter ganancial otorgado después de la extinción de la sociedad de gananciales pero sin haber procedido a su liquidación. En el caso, tras el fallecimiento del esposo, el contrato de arrendamiento lo otorgan conjuntamente como arrendadoras su viuda y su nieta. La viuda, además de partícipe en el patrimonio común de la disuelta sociedad de gananciales, es legataria del usufructo universal y vitalicio sobre todos los bienes del esposo. La nieta es legataria de la parte o derechos que le correspondían a su abuelo en la vivienda.

Conviene, en primer lugar, sentar el marco jurídico en el que vamos a dar respuesta a los asuntos planteados en el presente litigio. 

1.º) Sociedad de gananciales: Atribución de la titularidad sobre los bienes comunes. En la sociedad de gananciales, puesto que no surge una nueva persona jurídica, ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común, una masa patrimonial que pertenece a ambos cónyuges. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien. 

Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta, además, por lo que interesa en este proceso, que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Es decir, durante la vigencia del régimen de gananciales no puede considerarse que cada cónyuge sea copropietario del 50% de cada bien. Para que se concrete la titularidad de cada cónyuge sobre bienes concretos es precisa la previa liquidación y división de la sociedad. 

2.º) Comunidad postganancial. Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común ( art. 1396 del Código Civil). 

a) Partícipes. Son partícipes de esta comunidad postganancial el viudo y los herederos del premuerto. El viudo es, en primer lugar, cotitular del patrimonio postganancial indiviso. Pero, además, al viudo le corresponde la cuota usufructuaria en la herencia del premuerto, en la que está incluida la cotitularidad que a este último le correspondía en el patrimonio ganancial. En el caso de legado voluntario de usufructo universal sobre la herencia del premuerto, el viudo es usufructuario de toda la herencia y, por tanto, usufructuario de toda la cuota del premuerto en la sociedad de gananciales. 

b) Gestión del patrimonio común.

 

i) Para la transmisión de la propiedad sobre un bien concreto de la comunidad postganancial es precisa la intervención de todos los partícipes. Sin embargo, el contrato obligacional realizado por alguno o algunos de ellos no da lugar a la aplicación del régimen de la nulidad y es posible la eficacia de la transmisión si se produce la adjudicación del bien a los partícipes que lo otorgaron (art. 399 CC). Otra cosa es que, en defensa de su interés en que no se burle su participación en el patrimonio común, los demás partícipes puedan ejercitar una acción para que el bien se integre en el patrimonio postconsorcial (lo que no es exactamente una reintegración derivada de la nulidad).

 

ii) Para los actos de administración basta la mayoría de intereses en la comunidad postconsorcial (Artículo 398 CC). A efectos del cómputo de mayorías deben tenerse en cuenta tanto las cuotas de titularidad como las de usufructo, en la medida en que lo relevante es quién tiene la facultad de administrar (art. 490 CC, para el usufructo de cuota).

 

iii) El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (Artículos 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia del TS nº 333/2010, de 10 de junio, respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia del TS nº 341/1995 de 10 abril); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia del TS nº 1029/2000, de 14 noviembre); y la sentencia del TS nº  31/1999, de 24 abril, con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.

 

3.º) Comunidad hereditaria. Mientras no se proceda a la partición del caudal hereditario, integran la comunidad tanto los bienes privativos del premuerto como, hasta que se liquide la sociedad de gananciales y se adjudiquen bienes concretos, la participación del premuerto en el patrimonio ganancial. No forman parte de la comunidad hereditaria las cosas específicas y determinadas, propias del testador, respecto de las que haya ordenado un legado. Conforme al art. 882 CC, el legatario adquiere en estos casos la propiedad del bien legado directa e inmediatamente desde la apertura de la sucesión, sin perjuicio de que se analice la inoficiosidad del legado y de que el legatario no adquiera la posesión hasta que se la entregue el heredero. 

4.º) Legado de los derechos que le corresponden al testador sobre un bien ganancial. Es válido el legado hecho por un cónyuge de los derechos que le correspondan en un bien determinado. Puesto que el art. 1380 CC admite el legado de un bien ganancial en su integridad, no hay razón para impedir ni el legado de una cuota ni tampoco el legado de los derechos que le correspondan al testador sobre un bien ganancial. 

La eficacia de estos legados dependerá de lo que resulte al liquidar la sociedad de gananciales. De acuerdo con la doctrina mayoritaria, a la vista de la solución que ofrece el art. 1380 CC  para el legado de bien ganancial, el legado de los derechos que correspondan al testador sobre un bien ganancial, se limita a la mitad indivisa del bien si esa parte es adjudicada al causante en copropiedad con el otro cónyuge o sus herederos o al valor de la mitad del bien en el caso de que sea adjudicado íntegramente al otro cónyuge (solución consagrada, con redacción no idéntica, y algún matiz diferente entre sí, en la ley 251 de la Compilación del Derecho civil foral de Navarra, en el art. 238.3 del Código de Derecho foral de Aragón y en el art. 207 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho civil de Galicia). 

Es igualmente válido el legado de un bien integrado en la comunidad postganancial, en particular el otorgado por un cónyuge tras la disolución de la sociedad y antes de su división. Procede aplicar por analogía la regla que resulta del art. 1380 CC, de modo que la eficacia de este legado también dependerá de a quién se adjudique el bien en la división (así, sentencia del TS nº 465/2000, de 11 de mayo; expresamente es la solución consagrada en el art. 255 del Código de Derecho foral de Aragón). 

D) Situación jurídica de la vivienda en el momento de celebración del contrato de arrendamiento litigioso. 

1º) Ambas partes están de acuerdo en que la vivienda objeto del contrato de arrendamiento era un bien común en la sociedad de gananciales del matrimonio formado por D. Sixto y D.ª Irene. 

En consecuencia, a la vista de lo expuesto en el fundamento anterior, hay que concluir que es incorrecta la afirmación de la sentencia recurrida de que «las arrendadoras eran las propietarias absolutas del inmueble sin ninguna limitación con relación a la facultad de disponer de la posesión del mismo». La Audiencia Provincial alcanza esta conclusión porque entiende que «D.ª Irene ostentaba el 50% en su condición de titular original, al haberse otorgado la escritura de declaración de obra nueva de 21/7/1972 a su nombre y al de su esposo D. Agapito. Y D.ª Valle, el 50% restante al ser legataria de cosa cierta de su abuelo». 

Estas valoraciones de la sentencia recurrida no pueden mantenerse: 

i) D.ª Irene no era titular del 50% de la vivienda, pues ni siquiera tras la disolución de la sociedad de gananciales (lo que en el caso tuvo lugar por el fallecimiento del esposo, D. Agapito) puede estimarse que la titularidad del cónyuge recae sobre el 50% de cada bien. La titularidad de cada cónyuge (y, en el caso, de los demás partícipes de la comunidad postganancial) se concreta con la liquidación y división. 

ii) D.ª Valle no era titular del 50% restante de la vivienda, pues el legado de la parte o derechos correspondiente al testador sobre un bien ganancial es válido, pero no atribuye de manera inmediata al legatario la titularidad del 50% del bien ganancial: la eficacia del legado dependerá de lo que resulte de la liquidación (que en el presente caso todavía no se ha hecho) y de a quién se le adjudique el bien. 

Sucederá que, si en la liquidación se adjudica la vivienda entera o la mitad al cupo de D. Agapito, el legado de D.ª Valle será del 50% de la titularidad dominical, pero si la vivienda se adjudica al cupo de D.ª Irene, el legado de D.ª Valle será del valor de la mitad de la vivienda en el momento en que falleció su abuelo. 

En el caso, tras el fallecimiento de D. Agapito, y sin que se hubiera hecho la liquidación de la sociedad de gananciales, D.ª Irene legó a su hijo D. Olegario (uno de los demandantes) la casa en la que se encontraba la vivienda. Se trata de un legado de un bien de la comunidad postganancial, disuelta la sociedad, pero todavía no dividida la masa común, cuya eficacia también dependerá de a quién se adjudique la casa en la división. Por tanto, no afecta en modo alguno a la validez del legado en su día realizado por D. Agapito a favor de D.ª Valle. Deferida ya la herencia de los dos esposos tras el fallecimiento de D.ª Irene, sin que las disposiciones respecto de la casa sean coincidentes, es incierto el resultado de la liquidación, que dependerá exclusivamente de la voluntad de los herederos, toda vez que la falta de coincidencia entre las voluntades de los cónyuges impide hablar de un mandato implícito a los herederos sobre la forma de hacer la liquidación. 

2º) Por lo dicho, en el momento en el que se celebró el contrato, la propiedad de la vivienda no pertenecía proindiviso a las otorgantes del arrendamiento (D.ª Irene y D.ª Valle), por mucho que ambas expresaran en el documento que eran las propietarias del piso. 

En el momento del otorgamiento del contrato de arrendamiento litigioso, la vivienda integraba la comunidad postganancial. Por consiguiente, la titularidad de la vivienda pertenecía a todos los que en ese momento eran partícipes de la comunidad postganancial: la viuda y los herederos instituidos por D. Agapito en su testamento (los demandantes ahora recurrentes en casación y, por sustitución de su madre premuerta, D.ª Valle y sus hermanos, de acuerdo con la cláusula 10.ª del testamento y el art. 774 CC). 

3º) Un arrendamiento como el litigioso, de acuerdo con la doctrina expuesta en el anterior fundamento de derecho, difícilmente puede ser calificado como acto de administración. Basta para ello con tener en cuenta la duración pactada (treinta años con prórrogas tácitas), sin necesidad de reparar en otros contenidos invocados por los demandantes y de los que resultaría su carácter perjudicial para los propietarios (el reducido importe de la renta, la autorización al arrendatario para que realizara las obras, cambios y mejoras que considere oportunas, el pago de los impuestos y los gastos de mantenimiento a cargo de las arrendadoras). 

En consecuencia, en su condición de copropietarias, D.ª Irene y D.ª Valle no estaban facultadas para celebrar el contrato de arrendamiento litigioso. 

Pero, por lo que se dice a continuación, D.ª Irene sí estaba facultada para otorgar el contrato de arrendamiento. 

4º) D.ª Irene ostentaba el usufructo universal de la herencia de D. Agapito. Aun cuando haya legitimarios, el legado de usufructo universal a favor del viudo ha venido siendo admitido por la doctrina y la jurisprudencia en el marco de cláusulas de opción compensatoria de la legítima y fue consagrado con amplitud por los arts. 118 y 144 de la Ley 4/1995, de 24 de mayo, del Derecho civil de Galicia (en la actualidad, art. 228 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho civil de Galicia). En cualquier caso, ninguna de las partes discute la validez y eficacia del usufructo de D.ª Irene. 

Por consiguiente, el derecho de los herederos de D. Agapito en la comunidad de los bienes comunes era el de la nuda propiedad. Puesto que al otorgar el contrato litigioso no se había liquidado y dividido la sociedad de gananciales, ni la titularidad ni el usufructo recaían sobre bienes concretos, pero D.ª Irene podía usar y aprovechar en exclusiva, tanto de manera directa como indirecta, todos los bienes comunes, pues ostentaba la propiedad plena sobre el 50% y el usufructo sobre el 50% restante correspondiente al cónyuge premuerto. 

La facultad del usufructuario de disfrutar de los bienes comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa. Pero el usufructuario no puede transmitir a otros derechos de más duración que el que a él le corresponde (art. 480 CC) y, para el arrendamiento de vivienda, art. 13 LAU, conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador). 

Con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante. Por consiguiente, los herederos del cónyuge premuerto que no otorgaron el contrato de arrendamiento están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario.

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