domingo, 23 de febrero de 2014

LA EXTINCION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y DE OPCIÓN DE COMPRA POR MUTUO DISENSO DE LAS PARTES


LA EXTINCION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA O DE OPCION DE COMPRA POR MUTUO DISENSO SEGÚN LA JURISPRUDENCIA.
1º) La sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 7-5-2013, nº 335/2013, rec. 252/201, declara la extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso y condena a la recíproca restitución de lo que las partes hubieran entregado con motivo del contrato. En estos casos no existe resolución del contrato sino acuerdo mutuo de extinguir el mismo pues, llegado el vencimiento del plazo máximo para otorgar la escritura pública, ninguna de las partes requirió a la otra para su cumplimiento; por el contrario, los compradores entregaron las llaves a la sociedad vendedora, que fue aceptada. Por tanto, ninguno de los dos deba asumir la sanción de la clausula penal por desistimiento, de manera que ni el comprador debe perder las cantidades entregadas como señal ni el vendedor devolverlas duplicadas, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió.
2º) Partiendo del axioma, repetido innumerables veces por doctrina y jurisprudencia, "el negocio jurídico es lo que es y no lo que las partes dicen que es". El de autos no es una opción de compra: ésta es el precontrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa ( sentencias de 21 noviembre 2000, 5 junio 2003, 3 abril 2006). Este no es el caso. En el contrato, se pactan las obligaciones de entregar la cosa y de pagar precio cierto, como obligación recíproca, con una doble cláusula penal; en ningún caso, el adquirente, presunto optante, tiene la facultad de decidir; todo lo contrario: se ve constreñido. Es el concepto de compraventa (artículo 1445 del Código civil) como contrato (negocio jurídico bilateral) por el que una parte se obliga a transmitir una cosa a cambio de que la otra parte se obligue al pago de un precio cierto. El contrato de autos, por más que emplee indistintamente variadas denominaciones, se pacta la obligación de entrega de una finca con una ampliación, todo debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, con plazo de entrega y la obligación de pago del precio y la forma de hacerlo; ni por asomo aparece la facultad del comprador de perfeccionar o no la compraventa, sino que se impone la obligación -a una y otra parte- de la consumación. En el anexo de 3 octubre 2007 se prevé "la fecha de elevación a público del contrato de compraventa definitivo" (cláusula tercera).
A todo ello hay que añadir que, como dice la sentencia de 2 marzo 2007, la calificación contractual constituye una función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia, lo que funda en numerosas sentencias anteriores y lo reiteran las de 20 febrero 2008, 20 enero 2009, 28 mayo 2009.
3º) La sentencia de la AP recurrida, califica la extinción, que no resolución, de la relación contractual por mutuo disenso, ya que al llegar el vencimiento del plazo máximo para otorgar la escritura pública, ninguna de las partes requirió a la otra para su cumplimiento; por el contrario, los compradores -que ocupaban la finca objeto del contrato- entregaron las llaves a la sociedad vendedora, que fue aceptada. Más tarde, es cuando ésta remite notarialmente carta poniendo de manifiesto la resolución y, a continuación, la compradora interpone demanda instando la misma. No es, pues, resolución, sino acuerdo mutuo de extinguir el contrato y no por incumplimiento, que no es atribuible a ninguna de las partes, sino por conformidad. Por lo cual, tal como dispone la sentencia de instancia:
En consecuencia deberá procederse a la recíproca restitución de lo que las partes se hubieran entregado con motivo del contrato, sin que ninguno de los dos deba asumir la sanción que por desistimiento comporta un pacto de arras penitenciales, al no ser imponibles, en el presente caso, a ninguno de los dos las consecuencias gravosas del desistimiento del artículo 1.454 CC, de manera que ni el comprador debe perder las cantidades entregadas como señal ni el vendedor devolverlas duplicadas, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió.
4º) LA EXTINCION DE LA OPCION DE COMPRA POR MUTUO DISENSO:  La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante. Por ello, el contrato clásico no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales, depende del optante que se perfeccione o no (STS 16-4-79 EDJ 1979/673, 13-11-92, 16-10-97) y que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente.
También ha destacado la jurisprudencia que, pendiente la opción, el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa (STS 18-10-93 y 31-7-96). No obstante, en determinados casos, cuando además de la opción se pactan otras obligaciones el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral, si bien, la misma jurisprudencia ha mostrado su criterio reticente, o cuando menos limitativo, sobre la aplicabilidad del art. 1.124 CC y de la acción resolutoria que contempla a los contratos opcionales, dependiendo de las características del contrato, admitiendo dicha posibilidad en aquellos casos en los que la finalidad del negocio de opción se ha visto frustrada, y en cualquier caso, es presupuesto necesario para la aplicación del art. 1.124 CC la existencia de un vínculo contractual vigente del que surjan obligaciones recíprocas.
Ello es lo que aquí aconteció, ya que como se desprende del ejemplar que documentó la convención que en algunos apartados se tilda de propia compraventa, se entrega ya parte del precio y los intermediarios perciben parte de su comisión, el objeto eran unas parcelas calificadas de suelo urbano, en las que había unas obras ejecutadas de urbanización, mas las mismas no estaban concluídas, el optante asumía la finalización de las mismas, sin que pudiera repercutir su coste sobre los demás propietarios de las parcelas del polígono, y ello implicaba su legalización, para lo cual se acordó que en el plazo de 15 días desde la suscripción del contrato, el optante tenía que encargar la redacción de un proyecto para su tramitación ante el Ayuntamiento, sufragado su precio por el mismo, y el mismo debería redactarse por la optante y presentarse ante el ayuntamiento, con tres meses de antelación al ejercicio de la opción (previsto el 7 de abril máximo), obligándose a realizar las obras de urbanización tan pronto como el proyecto estuviera aprobado por la Administración municipal, obligaciones que hay que reputar esenciales ya que el propio concedente era dueño de parcelas, además pesaban los embargos de otros parcelistas y en función de las mismas se acordó el precio. Y nada de ello lleva a cabo el optante, pues es manifiesto por la documental y así se recoge en la propia resolución, que ya el encargo al Arquitecto Sr Mariano lo efectúa en fecha 20 de febrero de 2000, esto es, no sólo superado con creces el plazo de los 15 días previstos en el contrato, sino que ya era imposible que se redactara el proyecto tres meses antes del plazo de la opción, no se comienza la elaboración del proyecto y a día de hoy sigue sin realizarse, por lo que de confirmar la sentencia, dicha obligación quedaría sin cumplirse habida cuenta que no se impone en la resolución y sin embargo se deducen las cargas que puedan pesar.
Se justificaba y así se acoge en la sentencia que ello encontraba justificación en el previo incumplimiento del concedente, porque las instalaciones existentes eran irrecuperables. Mas la Sala no lo comparte, y ello por cuanto, responsabilizándose el concedente de que las obras que se describían estuvieran ejecutadas, nadie cuestiona que lo estaban, otra cosa es que para legalizarlas tuvieran que efectuarse modificaciones, de ahí que el optante se comprometiera a realizar un proyecto reformado de urbanización, cuyo alcance y coste, por cierto no se concreta, pues no todas las obras eran irrecuperables, y por la prueba testifical quedó probado que la reconviniente había visitado las parcelas, siendo un profesional del sector, por lo que no podía ni debía ignorar que para obtener la legalización debían hacerse cambios, el propio perito indicó su validez en el momento del contrato si hubiesen estado acabadas, mas que la legalización se produce conforme a la normativa en el momento de la misma; a todo lo cual hay que añadir que en momento alguno anterior o posterior denunció el hipotético incumplimiento del concedente, le requirió para que modificara lo ejecutado o se rebajara el precio, ni lo ha hecho hasta ahora, dejando las parcelas como estaban, manifestando, por el contrario, cuando ejercitaba la opción que lo hacía en los términos pactados en el contrato suscrito el día 7 de octubre, cuyos términos aceptaba plenamente (folio 102), por lo que si era así, mal puede aducir ahora el preexistente incumplimiento de la parte contraria. Por consiguiente, como quiera que el recurrido al ejercitar la acción no se atuvo a lo pactado, y con sus actos anteriores y posteriores se reveló que no se iba a hacer el proyecto, lógico es mantener como argumentaban los recurrentes que finalmente existió un mutuo disenso, confirmado con la prueba testifical, y con el hecho de que en diciembre de 2000 otorgaran los instrumentos públicos de la otra compraventa, sin referencia alguna a la opción, hasta pasados tres años, en que se remite la carta obrante al folio 67, y que se acoja el recurso, con rechazo de la reconvención y estimación de la demanda, en cuanto pedía que se declarara resulto el contrato de opción de compra.
 
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