Es posible acumular en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas debidas por el arrendatario, las cantidades devengadas con arreglo a la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento para el caso de impago.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 20 de febrero de 2026, nº 273/2026, rec. 5104/2025, declara que la cláusula penal pactada en un contrato de arrendamiento por la que se prevén intereses de demora por impago de renta puede ser objeto de acumulación en el juicio verbal de desahucio por falta de pago conforme al art. 437.4.3º de la LEC, considerándola como cantidad análoga a la renta.

Es decir, que resulta posible acumular en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas debidas por el arrendatario, las cantidades devengadas con arreglo a la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento para el caso de impago.

Es posible acumular en el juicio verbal de desahucio la reclamación de los intereses de demora derivados de la cláusula penal del contrato de arrendamiento.

Por lo que el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debemos concluir que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas.

A) introducción.

Una persona arrendadora demandó a un arrendatario por impago de rentas y reclamó además los intereses de demora pactados en una cláusula penal del contrato de arrendamiento.

¿Es posible acumular en un juicio verbal de desahucio por falta de pago la reclamación de intereses de demora derivados de una cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento conforme al artículo 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil?.

Se considera que es posible acumular en el juicio verbal de desahucio la reclamación de los intereses de demora derivados de la cláusula penal del contrato de arrendamiento, confirmando la doctrina de las instancias previas.

El artículo 437.4.3º LEC permite la acumulación de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas en juicios de desahucio, y dado que los intereses de demora derivan del incumplimiento contractual y están claramente vinculados al impago de la renta, su reclamación es acumulable en dicho procedimiento.

B) Resumen de antecedentes y objeto del recurso de casación.

Se plantea como cuestión jurídica si en el juicio verbal es acumulable a la reclamación de rentas la reclamación de la cantidad adeudada en concepto de intereses de demora por aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento. En las dos instancias se ha entendido que es posible la acumulación, y el recurso de casación del arrendatario va a ser desestimado.

Tal como se recoge en el propio recurso de casación y consta en las actuaciones son antecedentes necesarios los siguientes.

1. El 13 de febrero de 2024, Dolores interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra Jose Pablo, en relación con la vivienda sita en DIRECCION000 de Cobeña (Madrid). Alegaba el impago de las rentas correspondientes a diciembre de 2023 y enero y febrero de 2024, así como la aplicación de una cláusula penal por demora pactada contractualmente.

2. En la estipulación octava del contrato de arrendamiento celebrado el 29 de marzo de 2022, se establecía una cláusula penal según la cual, cualquier cantidad impagada por causas imputables al arrendatario, devengaría intereses al tipo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin necesidad de previo requerimiento.

3. Aunque el arrendatario procedió al abono de las rentas correspondientes a los meses reclamados (febrero abonado el día 14, y posteriores en marzo), la actora persistió en la reclamación de los intereses contractuales derivados del retraso. El arrendatario se opuso alegando que desconocía la base del cálculo de tales intereses y que no había sido requerido previamente para que los pagara.

4. La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda. Acordó la resolución del contrato, el desahucio del arrendatario y le condenó al pago de las rentas y de la penalización derivada de la cláusula contractual. En su sentencia, el juzgado considera acreditados 299 días de retraso respecto de las rentas de febrero a noviembre de 2023 y 133 días respecto de las rentas de diciembre a mayo de 2024.

5. Se interpuso un recurso de apelación por el arrendatario en el que alegó, como motivo principal, la inadecuación del procedimiento por indebida acumulación procesal de una acción derivada de cláusula penal al juicio de desahucio, lo que entendía contraviene lo dispuesto en el art. 437.4.3.º LEC. Se argumentaba que la cláusula penal no constituye una cantidad asimilada a la renta, sino una sanción pactada que debe ventilarse en proceso ordinario.

6. La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación. Por lo que aquí interesa razonó que era posible la acumulación, con apoyo en los siguientes argumentos. El art. 27.2 LAU permite la resolución del contrato a instancia del arrendador «por la falta de pago de las rentas o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendador», de modo que se trata de una cantidad a cargo del arrendatario con origen en una cláusula penal incluida en el contrato de arrendamiento y que tiene la misma causa de pedir, razón por la que la cantidad resultante de la penalización anudada a dicho incumplimiento está claramente incluida en dicho concepto de «cantidades análogas» del art. 437.4.3º LEC. Citó sentencias de otras audiencias provinciales en el mismo sentido y añadió: «esta sala consideró ante un supuesto de cláusula penal por el retraso en la entrega de la posesión: ya se entienda como una obligación del arrendatario derivada del contrato de arrendamiento o en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la posesión del inmueble arrendado, siendo por lo tanto indiferente que dicha indemnización se deba fijar en base a estos parámetros o en virtud de cláusula penal pactada por las partes, de lo que ha de concluirse que no se ha producido una inadecuación del procedimiento de desahucio y reclamación de rentas por el hecho de haber acumulado en el seno de dicho proceso, la acción de desahucio , la de reclamación de rentas y la indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral y anticipada del contrato por parte del arrendatario, en base a la cláusula penal pactada por las partes».

C) Planteamiento del recurso de casación.

El recurso se funda en un único motivo en el que plantea que no es pacífica entre las audiencias provinciales, sin que se haya encontrado específicamente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, si el concepto «cantidades análogas vencidas y no pagadas» es aplicable a los intereses penales o de demora pactados en el contrato de arrendamiento, y en consecuencia, si son acumulables para su reclamación en el procedimiento al amparo del art. 437.4.3º LEC.

El recurrente justifica el interés casacional en que no existe doctrina jurisprudencial sobre el art. 437.4.3º LEC y esta cuestión concreta. Alega también la existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales. Aporta sentencias en las que se concluye que las cláusulas penales no pueden ser objeto de acumulación en el juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, de modo que deben reclamarse en un procedimiento ordinario, así como otras sentencias en las que, por el contrario, se entiende, al igual que en la recurrida, que es posible la acumulación al juicio de desahucio de cantidades derivadas de cláusula penal, por considerar que tienen la misma causa de pedir que la acción principal.

En el recurso se solicita que se aclare si la cláusula penal pactada en un contrato de arrendamiento por la que se prevén intereses de demora por impago de renta puede ser objeto de acumulación en el juicio verbal de desahucio por falta de pago conforme al art. 437.4.3º de la LEC, considerándola como cantidad análoga a la renta. Entiende, por su parte, que no es posible la acumulación por no tratarse de una cantidad vencida, exigible y líquida análoga a la renta de alquiler, conforme al art. 437.4.3º LEC.

Así planteado el recurso de casación, procede su desestimación por las razones que exponemos a continuación.

D) Decisión de la sala. Desestimación del recurso.

En el caso que juzgamos, el contrato de arrendamiento celebrado por las partes contenía una cláusula octava cuyo tenor literal es el siguiente: «cualquier cantidad debida a la arrendadora que resulte impagada por causas imputables a la arrendataria, devengará intereses de demora a favor de la primera al tipo vigente en aquel momento del interés legal del dinero más tres puntos, sin necesidad de previo requerimiento de pago y sin perjuicio de las acciones y derechos que correspondan a la arrendadora de acuerda con la Ley y con este contrato». La sentencia recurrida ha entendido que es posible acumular a la reclamación de las rentas la cantidad resultante de la penalización anudada a dicho incumplimiento, por considerar que se tratan de cantidades que pueden incluirse en el concepto de «cantidades análogas» que utiliza el art. 473.4.3.ª LEC.

La cuestión jurídica controvertida en el recurso de casación, y sobre la que debe pronunciarse este tribunal, no es la de si cabe resolver el contrato por falta de pago de la renta o, en su caso, de cualesquiera de las cantidades cuyo pago haya sido asumido o corresponda al arrendatario, sino si resulta posible acumular en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas debidas por el arrendatario, las cantidades devengadas con arreglo a la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento para el caso de impago. Para dar respuesta a esta cuestión debemos partir de las siguientes consideraciones.

El art. 250.1.1.º LEC ordena que se decidan en el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas «que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas».

Además de que la reclamación de los intereses acordados como consecuencia del incumplimiento puede considerarse comprendida en la posibilidad de acumular la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a la acción que sea perjudicial a ella (art. 473.4.2.ª LEC), la propia terminología del art. 473.4.3.ª LEC, que es el precepto cuya infracción se denuncia en el recurso, no se opone a la acumulación.

El art. 437.4.3.ª LEC (en la numeración correspondiente a la redacción vigente, procedente de la reforma por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre), entre las excepciones que contempla a la regla general de la no acumulación objetiva de acciones en los juicios verbales, expresamente contempla: «La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame».

El retraso en el impago de la renta por parte del arrendatario, lo que en este caso no se discute, da lugar a la aplicación de la cláusula octava del contrato de arrendamiento y al consiguiente devengo de los intereses pactados. En la medida en que se trata de cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas en el plazo contractualmente previsto, el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debemos concluir que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas.

En este caso, por lo demás, no se ha discutido que los retrasos en los pagos no le fueran imputables exclusivamente al arrendatario, que es el presupuesto de aplicación de la cláusula pactada, y no cabe duda de que su liquidación, a la vista de la cláusula contractual acordada, no suscita ninguna complejidad, por lo que no se ve inconveniente en que quede para ejecución de sentencia.

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