A) La sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona nº 516/2016, de 9 de noviembre de 2016, recurso 808/2015, resuelve que el arrendador no tiene que devolver la fianza si al tiempo de
presentar la demanda de resolución del contrato no ha concluido la relación
arrendaticia.
No habiéndose
producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de
la presentación de la demanda, subsiste la obligación de mantener la garantía
del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o
excepción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después
de la terminación del arriendo.
B) NO CABE COMPENSACIÓN DE LA FIANZA POR RENTAS IMPAGADAS SI NO ESTA
RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Opone la
demandada la compensación de la cantidad adeudada en concepto de rentas, con la
cantidad entregada en concepto de fianza, por importe de 550 €, siendo así que,
es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983,
11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993), la que ha venido admitiendo que
la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre
que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito
del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única
y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o
parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender
un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el
demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo
puede hacerse valer por vía reconvencional.
Entendiendo
opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y
siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que ostenta contra la
actora, por razón de la fianza de 550 €, hasta la cantidad concurrente con la
que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no
contener el "petitum" de la contestación sino la petición de
desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con
finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo
cierto que para que proceda la compensación,
deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del
Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas,
exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso
iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .
No procede
compensar el importe que se establece como adeudado con la cantidad entregada
por la arrendataria en concepto de fianza al suscribir el contrato. Para que se
estime la excepción de compensación opuesta es preciso que las deudas a
compensar estén vencidas y sean exigibles, y líquidas, requisito que no
concurre en este caso.
C) LA FIANZA SOLO SE PUEDE RECLAMAR AL EXTINGUIRSE
EL ARRENDAMIENTO; Dado que la finalidad de la fianza es garantizar el
cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, el
arrendador no está obligado a su devolución hasta que finalice el arriendo.
Teniendo en cuenta que en el momento de la presentación de la demanda no se
había terminado la relación arrendaticia, la fianza entregada en su día aún no
era exigible. En ese momento subsiste la obligación de mantener la garantía del
cumplimiento de las obligaciones arrendaticias por cuanto la arrendataria
continuaba en la posesión de la vivienda arrendada.
Por tanto, hasta
que no termine el arrendamiento y se produzca la entrega de las llaves la
arrendataria carece de acción o excepción para instar la restitución de la
fianza. Una vez finalizada la relación locaticia, podrá reclamar la restitución
del importe de la fianza en el proceso que corresponda.
En este sentido,
es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo
36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la
finalidad de la fianza, o de cualquier tipo de garantía que puedan pactar las
partes, es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones
arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza, o
las demás garantías pactadas, sino hasta el final del arriendo.
En este caso,
resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se
había producido en el momento de la presentación de la demanda con fecha 20 de
enero de 2015, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de
la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de
Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda,
por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza, o las demás
garantías pactadas, no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos
del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase las dos deudas vencidas,
exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de
la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de
la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía
del cumplimiento de
las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o excepción la
arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la
terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma
del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la norma general del
artículo 1100.2 del Código Civil, según el cual, en las obligaciones
recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no
se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones
que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra la actora para la
restitución del importe de la fianza, producida que haya sido en este pleito la
terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que
corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la
arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del
estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser
objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del
arriendo antes de la preclusión del trámite de alegaciones para la parte
actora.
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