sábado, 19 de marzo de 2016

ES VALIDA LA VENTA DE COSA AJENA REALIZADA POR UN COMUNERO CUANDO EL COMPRADOR CONOCE QUE ES SOLO DE LA CUOTA DEL VENDEDOR EN EL CONDOMINIO



EL TRIBUNAL SUPREMO DECLARA COMO DOCTRINA JURISPRUDENCIAL QUE ES VALIDA LA VENTA DE COSA AJENA REALIZADA POR UN COMUNERO CUANDO EL COMPRADOR CONOCE QUE LA TRANSMISIÓN ES SOLO DE LA CUOTA QUE LE CORRESPONDE AL VENDEDOR EN EL CONDOMINIO, POR LO QUE EXISTE BUENA FE Y NO PROCEDE LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA.

1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil de 3 de noviembre de 2015, nº 619/2015, rec. 1602/2013, reiterando doctrina, declara válida la venta de cosa ajena realizada por un comunero cuando el comprador conoce que la transmisión es sólo de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. Sería nula si hubiera hecho creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto.

2º) HECHOS  OBJETO DE LA LITIS: La parte actora a través del presente procedimiento ejercita una acción declarativa solicitando que se declare la nulidad de la compraventa suscrita entre los litigantes en fecha 9 de junio de 2.006, al ser ineficaz el título de compraventa por haber sido transmitidos los bienes por el actor sin consentimiento del resto de herederos cuando se trataba de bienes pertenecientes a la herencia yacente, al haber sido declarada la rescisión por lesión de la partición de la herencia llevada a cabo entre los litigantes y sus hermanos por sentencia de la AP de Cantabria de fecha 20 de mayo de 2.009. Solicita que se condene a la demandada a restituir los bienes a la herencia yacente y que el actor proceda a la devolución del precio obtenido con la venta: así mismo insta la nulidad y cancelación de las inscripciones registrales que la demandada ha efectuado a su nombre en el Registro de la Propiedad de las fincas de la compraventa.

La parte demandada se opone alegando que la compraventa es plenamente válida por tener la facultad de disponer de los mismos el actor, puesto que la sentencia que declara la rescisión por lesión de la herencia establece la opción de mantener la validez de la misma mediante el abono de la indemnización fijada en aquella con el fin de solventar la lesión causada al heredero que promovió el procedimiento de rescisión por lesión, D. Teodulfo, hermano de los hoy litigantes. Que habiendo optado la demandada por el abono de tal indemnización la partición de la herencia quedará incólume, y por tanto, el actor podía disponer plenamente de los bienes que le fueron adjudicados en aquella, siendo válida la compraventa.

3º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil de 3 de noviembre de 2015, nº 619/2015, declarara que sobre la venta de una cuota indivisa de un bien, sin autorización del resto de los comuneros, se ha pronunciado reiteradamente la Sala Primera del TS, y recientemente con un carácter de unificación de doctrina, como veremos, estableciendo la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones.

En el presente caso la compradora conocía que solo se le vendía la mitad indivisa, por lo que en ningún momento se sorprendió su buena fe.

La sentencia del TS de 28 de marzo de 2012, rec: 1081/2007, declaró que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. Declarando la sentencia citada de esta Sala que "en consecuencia, concurren en este asunto las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena (STS de 7 de marzo de 1997, RC n.º 307/1993 ), con los efectos a que dé lugar, pues no impide el ejercicio de acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento por quienes se vean afectados". En el mismo sentido, la sentencia del TS de 15 de enero de 2013, rec. 1578/2009.

4º) CONCLUSIÓN:  Por lo expuesto es preciso declarar que no procede la nulidad de la escritura de venta, dado que la transmisión de la mitad indivisa se hizo de común acuerdo tras la partición, entre los dos únicos comuneros. Es más, el contrato de compraventa de parte de una propiedad siempre tiene efectos, al menos, obligacionales entre los contratantes.

El Tribunal Supremo ratifica como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de la Sala 1ª del TS, antes citada, de 28 de marzo de 2012, en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena. 

Se ratifica por esta STS como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28 de marzo de 2012, en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena.

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