viernes, 25 de diciembre de 2015

REQUISITOS LEGALES DEL CONTENIDO DE UN BUROFAX CON REQUERIMIENTO DE PAGO DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI) PARA IMPEDIR LA ENERVACION DEL DESAHUCIO


LOS REQUISITOS LEGALES DEL CONTENIDO DE UN BUROFAX CON EL REQUERIMIENTO DE PAGO DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES  (IBI) PARA IMPEDIR LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO.

1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 13 de octubre de 2015, nº 558/2015, rec. 2117/2013, resuelve que el requerimiento de pago que el arrendador hace al arrendatario impide la enervación del desahucio si cumple los requisitos legales, entre los que no está que se le comunique que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación si no paga en el plazo preceptivo.

El recurso de casación se interpuso en base a los requisitos que debe reunir la notificación del pago del IBI por la propiedad al arrendatario, así como los requisitos de dicho requerimiento para permitir la enervación de la acción de desahucio instada.

Se invoca como único motivo de casación la infracción del art. 114.1º del Texto Refundido de la LAU de 1964, en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , Ley 29/1994 en relación con el apartado C) 10.2 de a Disposición Transitoria segunda y art. 24 de la Constitución».

2º) El artículo 22.4 de la LAU (Ley 1/2000 de 7 enero 2000) establece que: “Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

3º) La sentencia del TribunalSupremo, Sala 1ª, de 13 de octubre de 2015, nº 558/2015, rec. 2117/2013, declara que la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014 (rec. 1051/2012), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC, la Sala 1ª del TS declaró lo siguiente:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».

4º) Anteriormente, la sentencia del TS de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento: «2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: "el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo"».

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