domingo, 3 de febrero de 2019

El Tribunal Supremo declara que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste.


A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de enero de 2019, nº 34/2019, rec. 3362/2015, rechaza el desahucio del arrendatario por expiración de plazo. Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste.

La sentencia del Tribunal Supremo 17 de enero de 2019 (que amplía la doctrina establecida en las de 26 de junio y 12 julio de 2018), y determina que el arrendatario era el demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y, en consecuencia, la norma transitoria Tercera. B.3. párrafo primero de esta norma se aplica a éste y no al arrendatario inicial.

El ponente, el magistrado Salas Carceller, estima que "esta norma contempla solamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley, prescindiendo de las que se hayan podido producir antes de este momento, según la legislación entonces vigente".

El alquiler puede extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue o a un máximo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, si ésta se produce a favor de un descendiente.

B) HECHOS: En el presente proceso, el arrendador ejercita la acción de desahucio por expiración del plazo de veinte años previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), para los arrendamientos de local celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Habiéndose opuesto el demandado, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mérida dictó sentencia de fecha 15 de mayo de 2015, que fue desestimatoria de la demanda. Razona en el sentido de que  "cuando entró en vigor la LAU 29/1994, el demandado ya era arrendatario por subrogación desde la muerte de su padre en el año 1981 [...] siendo indiferente que fuera arrendatario primigenio o por subrogación del original o por una cadena de subrogaciones, el arrendamiento se extingue sólo por jubilación o fallecimiento del demandado, pues las limitaciones previstas para el caso de existir transmisiones o subrogaciones anteriores (las del art. 60 del TR de la LAU) sólo entraría en juego si se trata de un supuesto de subrogación del hoy demandado. Del mismo modo, las limitaciones temporales (20 años desde la entrada en vigor de la LAU) solo son aplicables si se trata de subrogación de un descendiente del arrendatario en defecto del cónyuge supérstite o tras la muerte o jubilación de éste".

Recurrió en apelación el demandante y la Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 3.ª) dictó sentencia de fecha 30 de septiembre de 2015 por la que estimó el recurso de apelación y la demanda, declarando la extinción del contrato de arrendamiento y ordenando el desalojo del local. La Audiencia llega a dicha solución tras equiparar los efectos de la subrogación producida con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994 (en este caso en fecha 26 de febrero de 1981) con la que pudiera producirse con posterioridad a dicha entrada en vigor.

C) El Tribunal Supremo estima, citando la parte la norma que considera infringida de modo congruente con el desarrollo del motivo y mencionando la jurisprudencia de esta sala que más relación guarda con el asunto en la fecha en que se redacta el recurso (en este caso el 27 de octubre de 2015), cabe no sólo la aplicación de la doctrina reflejada en sentencias posteriores a la interposición (que resulta obligada) sino incluso que, en su caso, la parte recurrente se refiera a un interés casacional consistente en una eventual modificación jurisprudencial, pretensión sobre la que la sala puede pronunciarse sobre si considera oportuno revisar su propia jurisprudencia.

En este caso la Audiencia ha efectuado una interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994  que no se corresponde con la que esta sala viene manteniendo en sus sentencias más recientes. La doctrina que cabe extraer de ellas es que, tratándose de arrendatario persona física y de arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de 1985, por tanto en un momento en que la contratación se producía con sujeción a una prórroga irrenunciable en los términos del TR 1964, la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 impone que el arrendatario (que lo sea en el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado) continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento.

D) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: Por ello el motivo ha de ser estimado siguiendo la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo contenida en la sentencia núm. 46/2018, de 30 enero (seguida por otras como las 439/2018, de 12 julio, y 440/2018, de 26 de junio), la cual establece lo siguiente sobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994:

"los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (como es el caso) subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). (...) El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente".


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