A) La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de enero de 2019, nº 34/2019,
rec. 3362/2015, rechaza el desahucio del
arrendatario por expiración de plazo. Los contratos de arrendamiento para uso
distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos
hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste.
La sentencia del
Tribunal Supremo 17 de enero de 2019 (que amplía la doctrina establecida en las
de 26 de junio y 12 julio de 2018), y determina que el arrendatario era el
demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y, en consecuencia, la norma transitoria
Tercera. B.3. párrafo primero de esta norma se aplica a éste y no al
arrendatario inicial.
El ponente, el magistrado Salas Carceller, estima
que "esta norma contempla solamente las subrogaciones posteriores a la
entrada en vigor de la nueva Ley, prescindiendo de las que se hayan podido
producir antes de este momento, según la legislación entonces vigente".
El alquiler puede extenderse a toda la vida del
arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue o a un máximo de
20 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, si ésta se produce a favor
de un descendiente.
B) HECHOS: En el presente proceso, el arrendador ejercita la acción de desahucio por
expiración del plazo de veinte años previsto en la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos), para los arrendamientos de local
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Habiéndose
opuesto el demandado, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mérida dictó
sentencia de fecha 15 de mayo de 2015, que fue desestimatoria de la demanda.
Razona en el sentido de que "cuando
entró en vigor la LAU 29/1994, el demandado ya era arrendatario por subrogación
desde la muerte de su padre en el año 1981 [...] siendo indiferente que fuera
arrendatario primigenio o por subrogación del original o por una cadena de
subrogaciones, el arrendamiento se extingue sólo por jubilación o fallecimiento
del demandado, pues las limitaciones previstas para el caso de existir
transmisiones o subrogaciones anteriores (las del art. 60 del TR de la LAU)
sólo entraría en juego si se trata de un supuesto de subrogación del hoy
demandado. Del mismo modo, las limitaciones temporales (20 años desde la
entrada en vigor de la LAU) solo son aplicables si se trata de subrogación de
un descendiente del arrendatario en defecto del cónyuge supérstite o tras la
muerte o jubilación de éste".
Recurrió
en apelación el demandante y la Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 3.ª)
dictó sentencia de fecha 30 de septiembre de 2015 por la que estimó el recurso
de apelación y la demanda, declarando la extinción del contrato de
arrendamiento y ordenando el desalojo del local. La Audiencia llega a dicha
solución tras equiparar los efectos de la subrogación producida con
anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994 (en este caso en fecha 26 de
febrero de 1981) con la que pudiera producirse con posterioridad a dicha
entrada en vigor.
C) El Tribunal Supremo
estima, citando la parte la norma que considera infringida de
modo congruente con el desarrollo del motivo y mencionando la jurisprudencia de
esta sala que más relación guarda con el asunto en la fecha en que se redacta
el recurso (en este caso el 27 de octubre de 2015), cabe no sólo la aplicación
de la doctrina reflejada en sentencias posteriores a la interposición (que
resulta obligada) sino incluso que, en su caso, la parte recurrente se refiera
a un interés casacional consistente en una eventual modificación
jurisprudencial, pretensión sobre la que la sala puede pronunciarse sobre si
considera oportuno revisar su propia jurisprudencia.
En este caso la Audiencia
ha efectuado una interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU
1994 que no se corresponde con la que
esta sala viene manteniendo en sus sentencias más recientes. La doctrina que cabe extraer de ellas es que, tratándose de arrendatario
persona física y de arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de
1985, por tanto en un momento en que la contratación se producía con sujeción a
una prórroga irrenunciable en los términos del TR 1964, la aplicación de la
Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 impone que el arrendatario (que lo sea en
el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado)
continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos
establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o
fallecimiento.
D) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO:
Por ello el motivo ha de ser estimado siguiendo la doctrina reiterada de la
Sala de lo Civil del Tribunal Supremo contenida en la sentencia núm. 46/2018,
de 30 enero (seguida por otras como las 439/2018, de 12 julio, y 440/2018, de
26 de junio), la cual establece lo siguiente sobre el problema ahora suscitado
acerca de la interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994:
"los
contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985 (como es el caso) subsistirán a voluntad del
arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la
jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo
primero). (...) El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el
momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma
transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha
norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en
vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con
anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse
a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se
subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994
si la subrogación se produce a favor de un descendiente".
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