miércoles, 2 de septiembre de 2015

NO HAY OBLIGACIÓN LEGAL DEL ARRENDADOR DE REALIZAR OBRAS DE REPARACIÓN EN LOS ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA SI NO EXISTE EQUIDAD NI BUENA FE



1º) El artículo 1554.2 del Código Civil establece que el arrendador está obligado “a  hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada”.

Reparaciones necesarias o reparaciones de conservación, son aquéllas que ha de realizar el arrendador para que la cosa siga sirviendo al fin pactado, bien sea para prevenir, bien para evitar el deterioro.

Si el arrendador no repara, el arrendatario podrá instar la resolución del contrato por esta causa, pero no podrá realizar él a su costa las reparaciones, porque se irrogaría facultades dominicales que sólo corresponden al propietario. Incluso aunque la finca devenga inhabitable, y se declare la ruina por falta de reparaciones el arrendatario no puede realizarlas a su costa, aunque ni siquiera pretenda que el arrendador le abone el importe de las obras.

El arrendatario puede ejercitar ante los Tribunales la acción de cumplimiento, y quedar habilitado para la realización de las reparaciones, repercutiendo su importe al arrendador, y la indemnización de daños y perjuicios que proceda.

Distinto es el régimen de las reparaciones urgentes, que el arrendatario puede realizar a su costa, previa comunicación al arrendador, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

2º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 21 de octubre de 2014, rec. 53/2014,   resolvió  que en un arrendamiento urbano de renta antigua el arrendador solo asuma tan sólo un tercio del coste de las obras de reparación, pues atendida la renta mínima abonada, choca con las exigencias de la buena fe que el arrendador que percibe una renta ínfima tenga que acometer unas obras por un importe que necesitaría 415 mensualidades de renta para satisfacer el coste de la reparación sin IVA. Declara que la reclamación del inquilino es objetivamente es desproporcionada y contraria a la equidad y a la función social del derecho instado, lo que permite calificarla de abusiva.

A) DOCTRINA GENERAL SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS DE RENTA ANTIGUA Y REPARACIONES NECESARIAS EN EL INMUEBLE.

Debemos partir como premisa básica de que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, por lo que no puede desconocerse la equivalencia de las prestaciones que debe de regir en toda relación jurídica bilateral, de modo que no cabe cargar de un modo continuado las obligaciones de una de las partes exclusivamente sin contraprestación acorde de la otra, pues con ello se rompe el equilibrio básico de las obligaciones.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sección 1ª, ya se pronunció sobre la cuestión señalando en la sentencia de 15-octubre-1999 (ROJ: SAP T 1386/1999) que en interpretación del art. 107 de la LAU debe señalarse, en primer término, que resultan de aplicación los principios de equidad del art. 3 del Código Civil, el artículo 111-9 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código civil de Cataluña), el principio de la buena fe recogido en el art. 7 del Código Civil y en el art. 9 de la misma LAU (artículo 111-7) de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código civil  de Cataluña), y el rechazo que los mismo artículos hacen en sus respectivos apartados 2º del abuso de derecho, principios cuya aplicación al objeto presente de debate viene admitido por el Tribunal Constitucional que en su Auto de fecha 22 de mayo de 1995 nos dice: "Así planteado el problema, no se trata tanto de que la Audiencia haya "derogado" o no aplicado la ley -los arts. 1554,2 CC y 107 LAU- al caso concreto enjuiciado, en una suerte de "insumisión judicial", que estaría prohibida por el art. 117,1 CE que somete a los Jueces y Magistrados al imperio de la ley, ni de que haya dejado de aplicar la ley ordinaria por ser contraria a algún principio constitucional sin haber planteado previamente la cuestión de inconstitucionalidad (art. 163 CE). Simplemente ha acudido a un concepto "válvula", o concepto jurídico indeterminado, como es el principio general de la buena fe, expresamente contemplado en el art. 7,1 CC y, específicamente en el art. 9 LAU (recuérdese, en este sentido que la "buena fe" se introduce en el plano legislativo en nuestro Derecho positivo por primera vez en el ámbito de los arrendamientos urbanos), para considerar que en el caso concreto enjuiciado la pretensión de la inquilina no podía ser estimada por ser "inciviliter o contraria a las exigencias de la buena fe. O, en otras palabras, porque atendidos los valores éticos imperantes en la conciencia jurídica actual, no resulta admisible que un arrendador que prácticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar los gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta ínfima en el momento actual".

O como expresa la Sentencia de la AP de Cádiz, sección 8, de 14-octubre-2002 (ROJ: SAP CA 2622/2002), la Sala considera que a la hora de determinar si las obras son de cargo del arrendador no cabe realizar una aplicación meramente automática de los citados preceptos, ha de imperar la equidad y la buena fe, manteniendo la proscripción de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes. En casos como el que nos ocupa, en que las obras son de un coste muy elevado, y la renta antigua , de baja cuantía, el arrendador se vería obligado a recibir una desajustada contraprestación, sin posibilidad alguna de concluir el contrato, al tratarse de arrendamientos en situación de prorroga legal. Es totalmente contrario a la equidad la imposición de un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagmática por parte del arrendatario, que continuaría pagando una renta íntima. No se trata, sin embargo, de exonerar, en cualquier caso al arrendador de la obligación de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este criterio ha sido mantenido par otras Audiencias como la Audiencia Provincial de Orense en sentencias de 6 de octubre de 1997 y 9-11-1998 y por otras Audiencias como SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, así como por el Tribunal Supremo S. de 11 noviembre 1993.

En idéntico sentido se han pronunciado más recientemente la SAP de Burgos, sección 3, de 18-noviembre-2013 (ROJ: SAP BU 924/2013) y la SAP de Madrid, sección 25, de 19-octubre-2010 (ROJ: SAP M 15073/2010).

B) Aplicando lo expuesto al supuesto ahora enjuiciado, la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 21 de octubre de 2014, comparte los acertados razonamientos de la Juzgadora de instancia en el sentido de que atendida la renta abonada (9,32 euros el mes de febrero del 2.012 -folio 44-), choca con las exigencias de la buena fe que el demandado que percibe una renta ínfima tenga que acometer unas obras por un importe que necesitaría 415 mensualidades de renta para satisfacer el coste de la reparación sin IVA. De ello resulta patente la ruptura del sinalagma contractual, por ser la reclamación objetivamente desproporcionada y contraria a la equidad y a la función social del derecho instado; lo que permite calificarla de abusiva, aun admitiendo la falta de intención de perjudicar, pues la inmoralidad o "antisocialidad" del daño que el abuso de derecho requiere, puede manifestarse de forma subjetiva - intención de dañar-, u objetiva -anormalidad en el ejercicio del derecho-, según se ha configurado dicha figura por la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, como recoge, entre otras, su sentencia de 5 de marzo de 1996.

3º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense, de 9 de noviembre de 1998, nº 524/1998, rec. 317/1998, resuelve que no procede la imposición de la realización de obras en el local pedida por la demandante al no existir equivalencia de prestaciones en el contrato, debido al elevado coste de dichas obras y tratarse de un arrendamiento de renta antigua.

A) Plantea la parte arrendataria la realización de obras en el inmueble arrendado, a cargo del arrendador, al amparo de lo establecido en el artículo 1554.2 del Código Civil, en relación con el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo la renta mensual abonada, la cantidad de 11.576 ptas. Es cierto que el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que serán de cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, entendiendo por tales aquellas necesarias para mantener el objeto arrendado en condiciones de uso, excluyendo las reparaciones de poco alcance, que no afectan al uso del bien, o de aquellas que provengan de un uso inmoderado o culposo por parte del arrendatario. Ahora bien, en la realización de las obras a cargo del arrendador ha de imperar fe la equidad y la buena, manteniendo la proscripción de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes; lo que sucedería toda vez que si las obras son de un coste muy elevado, y la renta antigua , de baja cuantía, el arrendador se ve obligado a recibir una desajustada contraprestación, sin posibilidad alguna de concluir el contrato, al tratarse de arrendamientos en situación de prórroga legal. 

Es totalmente contrario a la equidad la imposición de un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagmática por parte del arrendatario, que continuaría pagando una renta ínfima. No se trata, sin embargo, de exonerar, en cualquier caso al arrendador de la obligación de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este es el criterio mantenido por esta Audiencia en sentencia de 6 de octubre de 1997, y por otras Audiencias (SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, así como por el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 noviembre 1993).

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