domingo, 7 de julio de 2013

LA LEY 57/1968 REGULA LA RESPONSABILIDAD DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS POR LAS CANTIDADES ENTREGADAS PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

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1º) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (BOE 181/1968, de 29 de julio de 1968), regula en sus artículos 1, 2 y 3, un aval a pagar por las entidades bancarias en caso de  expiración en el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, por la no entrega de la vivienda.
Articulo 1: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas . Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior".
Artículo 2: "En los contratos de cesión de las viviendas a que se refiere el artículo primero de esta disposición en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
a) Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el seis por ciento de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
b) Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de la denominación de la Entidad avalista o aseguradora.
c) Designación de la Entidad bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio".
Artículo 3: "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente".
2º) La sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 5 de febrero de 2013, nº 25/2013, rec. 1410/2010, reiteró la doctrina jurisprudencial del TS, que establece como principio general, que procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968, implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial. En el mismo sentido se considera esencial la mencionada obligación, la sentencia de esta Sala de 10-12-2012, rec. 1044 de 2010.
Dicho aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se refuerza en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.
Por lo que, ante el incumplimiento de una obligación esencial del contrato (entrega de aval o seguro), de forma reiterada y grave procede acceder a la resolución del contrato de conformidad con lo dispuesto en el art. 1124 del C. Civil. El hecho relevante es la cantidad entregada por el comprador  y el contrato de garantía concertado entre la Promotora y la entidad financiera, como único negocio jurídico productor de consecuencias jurídicas entre las partes contratantes, y diferidamente, con los beneficiarios, en cuanto les conciernan como tales. La entrega del aval individualizado no implica una novación extintiva del contrato principal, sustituyéndose por una pluralidad de negocios jurídicos. La línea de avales o garantías es la misma, la del contrato principal, por el que el avalista garantiza al beneficiario la devolución o reembolso de las cantidades entregadas para la adquisición (y financiación) de las viviendas, para el caso de que el Promotor no pueda hacerlo, y en cuyo favor (del tercero beneficiario) se estipula.
Tiene declarado la Sala 1º del TS que, para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento se han esgrimido por autorizada doctrina varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por "producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1 del 10 de noviembre del 2011. Recurso: 271/2009).
3º) Para el caso de percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación de Ordenación de la Edificación remite a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas con las modificaciones que introduce.
La Ley 57/1968 impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas determinadas condiciones para percibir entregas a cuenta, entre ellas, las de "garantizar la devolución de las cantidades entregadas (Œ), mediante contrato de seguro (Œ) o por aval solidario (Œ), para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido". En segundo lugar, "percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior".
Es decir, que la obligación de la apertura de la cuenta especial y de la garantía son del promotor o constructor -cedente-, al que la citada Ley le impone, además, la exigencia de expresar en los contratos las menciones recogidas en el artículo segundo, a saber: a) la obligación de devolver las cantidades percibidas "más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución - disposición adicional primera Ley 38/1999-, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad; b) referencia al aval o contrato de seguro especificados, con indicación de la denominación de la Entidad avalista o aseguradora, y c) designación de la Entidad bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
Junto a estos requisitos documentales, hará entrega "al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio", artículo segundo, in fine.
A las Entidades bancarias o Cajas de Ahorros en las que se abra la cuenta especial solo les impone, bajo su responsabilidad, la obligación de exigir el aval o el seguro, artículo primero, segunda de la Ley 57/1968. Nace la responsabilidad de las entidades financieras (bancos y Cajas de Ahorro) de no haber exigido aval o seguro de las cantidades despositadas, puesto que conocía la naturaleza de esos ingresos, anticipos a cuenta del precio por la adquisición de viviendas, garajes y/o trasteros. Esta pasividad fundada en la formalidad de que no era una cuenta especial no le exonera de la obligación de exigir a la promotora el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la Ley 57/1968 a que hemos aludido.
4º) La inexistencia de una cuenta especial en la entidad financiera (Banco a Caja de Ahorros) no obsta a la validez del aval ni exonera de la obligación legal de la entidad avalista, pues, si no se mostró conforme con la única cuenta operativa, y habrá de asumir las responsabilidades de no actuación contraria a los actos.
El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil dada la regulación legal citada, no podemos entender que nos hallamos ante una mera obligación administrativa y como tal, sancionable en dicho ámbito, sino ante una obligación impuesta por ley, a la que el consumidor no puede renunciar, y cuyo incumplimiento es causa de resolución del contrato, puesto que en caso contrario, se priva al comprador-consumidor de la posibilidad de recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio.
Toda la normativa que hemos reseñado más arriba tiene por finalidad la protección del consumidor mediante el adecuado aseguramiento de las cantidades que entrega a cuenta antes de recibir la vivienda construida o por construir, eludiendo el riesgo del incumplimiento del vendedor y de la insolvencia fortuita o no de éste, lo cual ha sido frecuente en el ámbito de la contratación inmobiliaria. Y es por ello un conjunto de reglas de derecho necesario de especial relevancia para la garantía del adquirente de viviendas con obligación a término por parte del comprador, cuya entrega no se produce en el momento de la firma de la compraventa, a pesar de que sí se adelanta una parte del precio.
Se trata por tanto de una póliza que tiene pleno encaje en el régimen jurídico fijado por la Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de conformidad con lo indicado en el artículo 1 de dicha norma. El artículo 7 de la mencionada ley establece que los derechos que otorga la presente ley a los cesionarios tienen el carácter de inalienables.
Admitir la existencia de un límite en la cuenta garantizada además de supeditar la eficacia del aval a la existencia de certificaciones de documentos individualizados de aval, supone limitar los derechos de los cesionarios de las viviendas, que están expresamente recogidos en la ley 57/68. se permitiría de esta forma reducir las garantías que otorga al consumidor la ley, por un pacto entre el promotor de la vivienda y la entidad bancaria o aseguradora, que no ha sido suscrito por el cesionario de la viviendas y que permitiría al promotor dotar de apariencia de legalidad la venta de la promoción, cuando en realidad se está dejando de asegurar al comprador la devolución de las cantidades. El comprador de la vivienda no tiene porque conocer los términos del aseguramiento concertados entre el promotor y el Banco de Andalucía SA., ni tampoco está vinculado por los mismos, pues se encuentra protegido por la garantía que le otorga la Ley 57/68.
Es por esto que el Tribunal Supremo, en la Sentencia de 19 de julio de 2004, señaló que la pretensión del avalista (en su caso, era una aseguradora) de trasladar o hacer recaer sobre los actores las consecuencias de la falta de armonía o desajuste con la Ley 57/68  del seguro concertado con la sociedad promotora de la construcción en tiempo muy posterior al contrato de venta y esta pretensión es inadmisible, dado que aquellos se limitaron a cumplir con las obligaciones contractuales y no intervinieron en la concertación del seguro".
Si la entidad bancaria niega la existencia de una cuenta especial en su entidad. Esta circunstancia nada obsta a la validez del aval, y en el caso de que no existiera dicha cuenta; sería un incumplimiento más de la entidad promotora, que en modo alguno exonera de la obligación legal que le impone a la entidad avalista la ley 57/68, y si no se mostró conforme con esta única cuenta operativa nada ha acreditado en contrario ni una acción en contrario de lo que realmente estaba sucediendo respecto de este contrato y de la cuenta designada y por tanto habrá de asumir por ello las responsabilidades de no actuación contraria a los actos que devienen propio como la propia resolución de instancia manifiesta y concluye, no pudiéndose ahora hacer manifestaciones sobre lo que manifiesta la entidad promotora y en relación a la actividades y actos hacia y manifiesta ahora contrarios a derecho cuando no sé momento de efectuarlo sino durante la vigencia del contrato y el desenvolvimiento de éste.
5º) Por su parte, el art. 7 de la Ley 57/1968, establece que los derechos que dicha Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables. De este carácter de derecho irrenunciable y del carácter imperativo de la Ley 57/1968, se colige que el legislador ha incorporado al elenco de obligaciones esenciales del vendedor en las compraventas a que se refiere esa Ley, la de ofrecer al comprador un aval o seguro cuyo incumplimiento le faculta para la resolución contractual ( art. 1124 CC).
La consideración de la falta de aval o aseguramiento como causa de resolución de la compraventa aparece en sentencias como las de AA.PP. Valencia, de 4/2/2005; 9/4/2008; Alicante, 26/1/06; 14/1/2009; Málaga, 12/6/08; 1/9/08; 16/1/09; las cuales entienden que la obligación de aseguramiento es principal, habida cuenta la función que está llamada a cumplir, abstractamente considerada, dentro de la estructura típica del contrato; y habida cuenta, también la voluntad de las partes y la finalidad perseguida con el contrato, pues es una prestación necesaria a modo de condición para la satisfacción de la obra parte; y sin las que carece de sentido el objetivo que se han propuesto las partes en el contrato, pues es una obligación esencial para la protección de los intereses del comprador. Las SS.A.P. Alicante, Sección 9ª de 13 de octubre de 2009 y de 24 de noviembre de 2011, considera que la omisión del aval o de la póliza de afianzamiento de cantidades implica efectivamente una vulneración de lo pactado de carácter grave o esencial, como también declara la S.T.S. 25/X/2011, "como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el art. 1 de la Ley 57/1968, implica que la vulneración de lo pactado resulte gravosa o esencial "; y, entonces, la declaración judicial de resolución del contrato de compraventa por esta omisión tan sólo debe ser acordada en los supuestos en que, o bien la acción resolutoria se inicia cuando la vivienda se encuentra aún en fase de ejecución y el comprador debe realizar entregas de numerario antes de su terminación, o bien cuando concurre un incumplimiento por parte de la vendedora en la fecha de obligación de entrega de la vivienda o retraso en su terminación, pues, en caso contrario, esto es, si la vivienda está lista para ser entregada, es indudable que ya no existen los peligros que se trata de atajar con la contratación de las garantías reguladas en la Ley 57/1969, de 27 de julio, por lo que, en estos casos, su contratación no causa perjuicio alguno a los compradores ya que su objeto era garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para el caso se que no se llevara a cabo la construcción prometida, pero sin que la falta de aportación de éstos, no denunciada por los compradores cuando la vivienda se encontraba en construcción, sea causa de resolución una vez construida la vivienda garantizada.
6º) Fecha de entrega de la vivienda: Según reiterada jurisprudencia, entre las que cabría citar la S.AP. Madrid, Sección 14ª, de 22 de noviembre de 2011; Badajoz, Sección 2 ª, 28 julio 2010; Valladolid, 4 octubre 2010; Alicante, Sección 9ª, 24 noviembre 2011 y 25 junio 2010, en los contratos de compraventa de viviendas que un promotor celebre con un consumidor debe establecerse con precisión la fecha de la entrega de la vivienda, al ser exigencia imperativa de la legislación general protectora de los consumidores y usuarios y de la legislación específica referida a la adquisición de vivienda ( art. 5.5 del Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que establece que el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentre la edificación); y, en cuanto a la esencialidad o no del plazo y consecuencias, se ha dicho que lo que pretende la Ley 57/1968, es garantizar la devolución del dinero entregado anticipadamente por el comprador de la vivienda si la construcción no llega a iniciarse o si no concluye en el plazo previsto o no llega a obtenerse la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación de la vivienda.
Producidas esas circunstancias el art. 3 de la Ley 57/1968, permite al comprador resolver el contrato exigiendo del promotor y de las entidades garantes la devolución del dinero entregado anticipadamente incrementado con los intereses legales.
En consecuencia, la fecha de inicio de las obras y la fecha de entrega de la vivienda con la correspondiente autorización administrativa para su utilización, está configurada, legal e imperativamente, para el promotor a modo de término esencial, cuyo incumplimiento permite al comprador instar la resolución del contrato.
Y si bien, ciertamente, la fecha de la entrega no constituye, en principio, término esencial cuyo incumplimiento faculte al comprador para resolver el contrato puesto que, efectivamente, aunque la vivienda se entregue con retraso, dicha entrega puede continuar satisfaciendo el interés del comprador, y sólo cuando de las circunstancias previstas en el contrato, pueda considerarse que las partes tuvieron en cuenta la fecha de entrega como determinante para el establecimiento de sus obligaciones o cuando se hubiera convenido expresamente la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega, podría considerarse dicha fecha de entrega como término esencial, cuyo incumplimiento facultaría al comprador para resolver el contrato. Y ello porque la jurisprudencia y la doctrina han puesto de relieve que el mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución.
Sin embargo, cuando resulta de aplicación la Ley 57/1968, el comprador puede resolver el contrato por incumplimiento de los plazos de inicio de la obra o de la entrega, pues dicha Ley considera expresamente, en beneficio del comprador consumidor que anticipa cantidades a cuenta, que tales plazos son esenciales y la entrega fuera de plazo permite instar la resolución del contrato, máxime cuando, aunque el retraso no fuera excesivo, frustró las legítimas expectativas contractuales de los compradores e impidió la satisfacción de sus intereses. Es más es que, como expone la A.P. Valladolid, en sentencia ya mencionada, no cabe desconocer que, en la actual realidad social, la fecha de entrega cobra todavía una mayor trascendencia, dada la radical transformación experimentada por el mercado inmobiliario y por las condiciones de financiación.
 

 
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