domingo, 18 de octubre de 2009

EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA; PLAZO DE PREAVISO


EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:

A) CONTRATOS DE DURACION INFERIOR A CINCO AÑOS: No cabe el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por parte de lo inquilinos, en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración inferior a 5 años, no cabe, salvo que así se haya pactado expresamente el desistimiento por parte del arrendatario; es decir el arrendatario no puede pretender desvincularse del contrato, en cualquier momento, ejerciendo el derecho del artículo.11 LAU, con un preaviso de 2 meses, y pagando la indemnización que en él se prevé.

La vigente LAU no reconoce al inquilino la facultad de desistimiento en los contratos de duración inferior a cinco años, conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LAU, y por lo tanto el abandono injustificado de la vivienda, implica un incumplimiento contractual, que faculta al arrendador para, en virtud del artículo 1124 del CC, pedir la resolución del contrato obtener la correspondiente indeminización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento del arrendatario (artículo .27 LAU).

La SAP Madrid de 28 febrero se plantea las consecuencias jurídicas del desistimiento por parte del arrendatario antes del plazo fijado en un contrato de duración inferior a cinco años. Para la determinación de las consecuencias jurídicas derivadas del desistimiento del arrendatario en el reseñado supuesto puede acudirse en principio a tres soluciones excluyentes entre sí: 1ª) Lo dispuesto en el artículo 56 D 4104/1964 de 24 diciembre; 2ª) Lo que se desprende del artículo 11 LAU; y 3ª) Aplicar la doctrina general del desistimiento en los negocios jurídicos bilaterales.

a) La primera de las soluciones tiene que ser rechazada de plano, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 está derogada, por el párrafo primero de la disposición derogatoria única de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

b) La segunda de las soluciones es inadmisible, pues, donde el legislador ha hecho una distinción para que de entre los diversos supuestos posibles elegir uno solo al que le es de aplicación un específico régimen jurídico de desistimiento, no puede el interprete prescindir de esa distinción, hacer tabla rasa e imponer un régimen jurídico unitario para los distintos supuestos.

c) Debe acogerse la tercera de las soluciones apuntadas (aplicar la doctrina general del desistimiento en los negocios jurídicos bilaterales). De tal manera que el desistimiento del arrendatario constituye un incumplimiento obligacional que faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como en ambos casos (o de forma exclusiva) la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral del arrendatario. Indemnización de daños y perjuicios que comprenderá no solo al valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener.

Por tanto, no cabe que el arrendatario desista del contrato unilateralmente a mitad de prórroga, salvo que el arrendador hubiera admitido expresa o tácitamente una facultad de desistimiento unilateral del arrendatario más amplia que la no renovación de las prórrogas anuales (SAP Asturias de 13 enero 2000).

B) CONTRATOS DE DURACIÓN SUPERIOR A CINCO AÑOS: La sentencia de la AP de Valencia de 10 de septiembre de 1998, entiende que en el párrafo primero del artículo.11 LAU, se permite el desistimiento del contrato para los que sea de duración superior a cinco años y siempre que hayan ya transcurrido cinco años, siéndoles de aplicación lo asimismo dispuesto en el párrafo segundo en orden a la indemnización a percibir por el arrendador, más ello no autoriza a interpretar que en los de duración inferior a esos cinco años cabe en todo momento el desistimiento y le es de aplicación la misma regla indemnizatoria; y ello por cuanto la justificación del tratamiento jurídico otorgado a los contratos de duración superior a la de cinco años no es sino plasmación de la célebre regla del "rebus sic stantibus" que expresada en su integridad por la Glossa se enunciaba diciendo "Contractus qui habet tractus sucesibus dependentiam de futurum rbuc sic stantibus inteluguntur". Es decir, tal y como se deduce de una literal del precepto sólo cabe el interpretación desistimiento del arrendatario en los contratos en que se hubiera pactado una duración superior a los cinco años, y siempre que haya durado al menos cinco años y se haya dado el preaviso de dos meses de antelación al propietario.
En el resto de los contratos cuya duración pactada sea inferior a 5 años, no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que deberá estar a lo en su día pactado, o a las consecuencias jurídicas que se derivan de su resolución unilateral.

El inquilino no puede dejar sin efecto, unilateralmente, el plazo pactado en el contrato de arrendamiento, que es Ley entre ambas partes contratantes, de suerte que, dentro del plazo contractual, si el inquilino desea abandonar el inmueble objeto del contrato, para que éste deje de producir sus efectos se precisaba, bajo la Ley de 1964 que, además del preaviso, abonara la indemnización dispuesta, de suerte que, si no lo hacía así y de no llegar a un acuerdo con la otra parte, ésta podía seguir considerando vigente el contrato.
Esta normativa, entiende la SAP Huesca de 24 septiembre que su esencia, perdura en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En la misma, para los contratos con una duración pactada inferior a los cinco años, nada se contempla respecto a la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato de forma que son de aplicación las reglas generales, de las que se desprende (arts. 1258 y 1124 del CC) que, si las partes no hubieran pactado otra cosa, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce de la cosa y el arrendador puede compeler al inquilino a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, incluso aunque el inquilino pretenda devolverle, sin su aquiescencia, la posesión mediata de la cosa arrendada. Y dicha situación puede perdurar, en tanto no expire el plazo pactado, hasta que el arrendador no acepte la resolución querida por el inquilino expresa o tácitamente, como sucedería, por ejemplo, en el caso de que el arrendador procediera a ceder la finca en arriendo a una tercera persona.

Y los daños y perjuicios serán cifrados normalmente en las rentas dejadas de percibir, aún cuando no siempre se identifican necesariamente con las rentas futuras, sino con los verdaderamente producidos.

C) PREAVISO NOTIFICANDO EL DESISTIMIENTO: El arrendatario ha de dar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses; artículo.11 LAU (STS Sala 1ª de 9 junio 2000).

El preaviso no es más que una notificación hecha al arrendador de la decisión de poner fin a la relación contractual con anterioridad al término contractual pactado. Sin que exista diferencia entre el desistimiento y preaviso. No existe un preaviso de que se ejercitará el derecho a desistir. Lo que existe es una denuncia del contrato que ha de ser emitida con un plazo de 2 meses de antelación.

Los 2 meses de preaviso no son 2 meses inmediatamente anteriores o posteriores a los 5 años, sino 2 meses anteriores al día en que haya de producir su eficacia. Y, este día no tiene que ser el día en que se cumplan años naturales desde la fecha del contrato, sino que puede ser cualquier día. El plazo de preaviso de los 2 meses, busca proteger el interés del acreedor, que podrá gestionar en ese tiempo un nuevo contrato de arrendamiento, o dar a su inmueble la explotación económica que estime pertinente. El tiempo de los 2 meses debe contarse desde la recepción de la denuncia por parte del arrendador.

En cuanto a la forma del preaviso no viene predeterminada en la ley, al igual que ocurre en los supuestos del artículo.9 LAU y artículo.10 LAU, en principio sería válida cualquiera que sea la forma de notificación, con el consiguiente problema de prueba ante la ausencia de una notificación fehaciente. Como dispone la SAP Madrid de 28 febrero no cabe duda, sin embargo que la manifestación de voluntad tendrá que ser expresa, sin que sea admisible un preaviso hecho de modo tácito o por hechos concluyentes del arrendatario (desalojo del inmueble, impago de la renta ...). Por lo demás, no exige la Ley que el preaviso deba hacerse de alguna forma especial. De ahí que sea válido el verbal y, desde luego, cualquiera de los escritos aunque no sea fehaciente.

Con el preaviso del arrendatario al arrendador dado en tiempo y forma se extingue la relación arrendaticia al acabar el plazo pactado en el contrato y si, en ese momento, el que era arrendatario no entrega las llaves o no abandona la vivienda que venía ocupando, ello no impide la extinción de la relación arrendaticia, pudiendo, el arrendador, ejercitar las acciones en defensa de sus intereses, pero no, desde luego, la de cumplimiento de la obligación contractual de pago de la renta (si la indemnizatoria por ocupación ilegal).

En cualquier caso, el preaviso es una declaración de voluntad unilateral de carácter recepticio. En consecuencia, en tanto no alcance la esfera jurídica del arrendador puede ser libremente revocada por el arrendatario.
Y es que el preaviso es un deber legal, cuya infracción conlleva la exclusión del derecho de desistimiento del artículo.11 LAU, por ello su incumplimiento provoca que el abandono de la vivienda sea interpretado como un incumplimiento contractual ordinario, que de lugar a la resolución del contrato y al abono de los efectivos daños producidos, ya sean estos el equivalente a la renta dejada de pagar hasta el final del contrato, ya sean menores porque el arrendador sufrió menos daños al haber realquilado la vivienda antes de ese término.
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