A) La sentencia de la
Audiencia Provincial de Salamanca, Sec. 1ª, de 11 de octubre de 2012, nº
535/2012, rec. 643/2011, declaró la nulidad del contrato de seguro de hipoteca invertida, por vicio
de consentimiento. Establece la sentencia de la AP la nulidad del contrato al
estimar que el banco no ha acreditado que la información facilitada fuera lo
más completa posible y hubiera sido perfectamente comprendida, lo que derivó en
que fuera contratado por la causante de la actora un contrató totalmente
perjudicial para sus intereses.
B) CONCEPTO Y REQUISITOS DE LA
HIPOTECA INVERSA: La denominada
"hipoteca inversa", es una figura inexistente en nuestra legislación
tradicional y que procede de la adaptación de dos figuras de gran arraigo en el
derecho anglosajón como son la "Life mortgage" inglesa y la "reverse
mortgage" americana, y es una operación financiera especialmente diseñada
para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita
convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su
vivienda, sin perder la titularidad.
La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del
que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma
de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor
de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje
se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses. La
hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad
aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben
ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia
como antes ha quedado dicho. Se exige que la tasación de la vivienda sea
realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado
contra daños. El importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir,
dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que
suscriba la hipoteca y de la forma de percepción (capital único, renta temporal
o renta vitalicia).
Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiarios
corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito.
Podrán optar por recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario, para
lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos
vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir
ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. En el supuesto de que
los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la
entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos
vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca
responde a los intereses aun cuando éstos se hallan generado en un plazo
superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro
hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera
pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.
C) REGULACION: En España la hipoteca inversa se encuentra
regulada por la ley 41/07, de 7 de diciembre, en su Disposición Adicional
Primera, modificada por el art. 5 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo.
D) PROTECCION DE LOS
CONSUMIDORES: Conviene recordar que la protección de los consumidores, de sus
intereses y deseos y de su seguridad es uno de los elementos esenciales del
objetivo global de la unión europea, en cuanto mejora la calidad de vida de
todos los europeos. Por eso
la Unión Europea hace todo lo posible para garantizar que, independientemente
de lo que decida comprar el consumidor y del lugar en que se encuentre en la
unión europea, quede amparado por los principios básicos fundamentales de la
protección de los consumidores. Estos principios aluden a los derechos mínimos
en materia de protección de los consumidores que deben existir en todos los
países de la unión. Principios fundamentales uno de los cuales es el de que no
debe inducirse a engaño a los consumidores. Esta protección se refleja en el
artículo 53 del Tratado Europeo, así como en numerosas Directivas en materia de
protección de los consumidores, como la 85/577, para los contratos negociados
fueron los establecimientos comerciales, o la 93/13, sobre las cláusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores, o la del 13 de junio de
1990 sobre viajes combinados, etc.
En ese sentido en el TJCE, Sala 1ª,
S.4-10-2007, resolvió en sentido afirmativo entre otras cuestiones la relativa
a si deben interpretarse los artículos 11 y 14 de la Directiva 87/102 CEE
en el sentido de que permiten al juez aplicar las normas de vinculación entre
el contrato de crédito y el contrato de suministro de bienes o de servicios
financiado a través de dicho crédito, cuando en el contrato de crédito no se
indica el bien financiado o cuando dicho contrato ha sido concluido en forma de
una apertura de crédito sin mención del bien financiado, y asimismo manifestó que
el tribunal de justicia ha declarado en repetidas ocasiones que según se
desprende de los considerandos de su exposición de motivos la Directiva 87/102
fue adoptada con la doble finalidad de garantizar por una parte la creación del
mercado común del crédito al consumo, y, por otra, la de proteger a los
consumidores que contraigan citados créditos como financiación, hasta el punto
de permitir que el tribunal nacional aprecie de oficio las cláusulas abusivas
contenidas en los contratos celebrados con los consumidores.
Asimismo, con relación a la
información que el banco ha de transmitir al cliente respecto a los productos y
servicios que ofrece, hemos de indicar que el derecho a la información en el sistema
bancario y la tutela de la transparencia bancaria es básica para el
funcionamiento del mercado de servicios bancarios y su finalidad tanto es
lograr la eficiencia del sistema bancario como tutelar a los sujetos que
intervienen en él (el cliente bancario), principalmente, a través tanto de la
información precontractual, en la fase previa a la conclusión del contrato,
como en la fase contractual, mediante la documentación contractual exigible. En
ese sentido es obligada la cita del artículo 48.2 de la L.D.I.E.C. 26/1988 de
29 de julio y su desarrollo.
Naturalmente, a la entidad bancaria no les exigible un deber de
fidelidad al actor, como cliente, anteponiendo el interés de éste al suyo o
haciendo lo propio. Tratándose de un contrato sinalagmático, regido por el
intercambio de prestaciones de pago, cada parte velará por el suyo propio, pero
eso no quita para que pueda y deba exigirse a la entidad bancaria un deber de
lealtad hacia su cliente, conforme a la buena fe contractual (artículo 7 CC),
singularmente en cuanto a la información precontractual, necesaria para que el
cliente bancario pueda decidir sobre la percepción del contrato con adecuado y
suficiente conocimiento de causa. De lo contrario, se estaría desinformando e
induciendo a error al cliente.
Es cierto que según la
jurisprudencia el error para que sea invalidante ha de ser, además de esencial,
excusable, según se deduce de los requisitos de autor responsabilidad y buena
fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil. El error es excusable cuando pudo ser evitado
empleando una diligencia media o regular, pero esa diligencia, sigue señalando
la jurisprudencia, ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole
que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha
padecido el error, sino también las del otro contratante, pues la función
básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja
a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su
conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte
contratante, que la merece por la confianza difundida en la declaración (SSTS,
entre otras de 4 de enero de 1982, 6 de febrero de 1998, 30 de septiembre de
1900 99, 26 de julio y 20 de diciembre de 2000, 12 de julio de 2002, 24 de
enero de 2003 y 17 de febrero de 2005).
No debemos olvidar que existe, sin duda, un principio ético que impregna
todo contrato desde su nacimiento hasta su conclusión, es el principio de
confianza o buena fe, la cual es la base inspiradora de todo derecho y debe
serlo, por ende, del comportamiento de las partes en todas sus relaciones y en
todos los actos y procesos en que intervenga.
E) SUPUESTO DE HECHO: Pues bien, dicho principio de confianza o buena
fe sin duda en el presente caso se ha vulnerado por la demandada al ofertar a
la causante de la demandante un contrato como el que fue objeto de juicio en la
sentencia
de la Audiencia Provincial de Salamanca, Sec. 1ª, de 11 de octubre de 2012, nº
535/2012, rec. 643/2011. En efecto,
no podemos olvidar que dicha causante contratante era una anciana de 87 años,
con un importante problema de discapacidad sensorial, como se
establece en la resolución de la junta de Castilla y León, donde se le
reconoció a la misma un grado de minusvalía por discapacidad física y sensorial
del 94%, con una grave enfermedad neurológica, como consecuencia del
padecimiento de un tumor cerebral con grandes limitaciones neurológicas, hasta
el punto de que incluso necesitaba la ayuda de una tercera persona.
La combinación de los contratos firmados por la misma, objeto del presente
juicio, hipoteca invertida sobre la vivienda de su propiedad, en virtud de la
cual la citada señora recibía 200.000 Eur. en concepto de préstamo hipotecario,
y un contrato de seguro de dicho préstamo hipotecario invertido, en virtud del
cual se le pagaba a dicha señora una renta anual, que cobraba por meses hasta
el momento en que se produjese su fallecimiento, ha determinado que la citada
señora cobrara la cantidad de 66.000 euros del total del préstamo hipotecario,
de manera que, en virtud de ambos contratos combinados firmados por citada
señora, sus herederos ahora o bien devuelven el préstamo, o bien el banco se
queda con la vivienda.
En el documento obrante al folio 71 de los autos, titulado "nota
informativa hipoteca inversa ", cuando se definen las garantías y opciones
ofrecidas, se habla de renta vitalicia pura, renta temporal pura, renta
vitalicia con garantía, renta temporal con garantía, renta vitalicia reversible
y renta temporal reversible. Por el
contrario en el contrato de hipoteca inversa y la correspondiente solicitud de
seguro que firmó la citada señora, bajo el epígrafe modalidad de renta, se hizo
constar vitalicia, sin reversión, constante y sin garantía. Nada que ver,
por lo tanto, con la nota informativa de hipoteca inversa previamente
entregada. Si a ello añadimos que tratándose de una persona con los serios
problemas sensoriales y con la enfermedad tan grave como los padecidos por
dicha señora, pese a que el médico que ha declarado en autos haya manifestado
que era capaz para la realización de los actos de la vida y que era una persona
culta con la que se podía hablar; pese a todo ello, no cabe sino concluir que
tratándose de una persona con esos problemas sensoriales, debió el banco haber
acreditado suficiente e indubitablemente en autos que la información recibida
por tal señora fue todo lo más completa posible, así como que tal información
había sido perfectamente comprendida por la misma. Cuestiones de hecho que aquí
desde luego nadie ha probado, hasta el punto de que la nota informativa del
citado folio 71, ni siquiera mencionaba la modalidad de renta que luego fue la
que se contrató, puesto que lo que se contrató como modalidad de renta a la
postre significó una renuncia a las garantías y opciones previamente ofrecidas.
Todo ello por lo demás en una persona
cuya esperanza de vida por razones estadísticas y por su enfermedad era desde
luego bajísima, ya que tenía 87 años y un tumor cerebral. De hecho falleció
a los dos años y 5 meses de la celebración del contrato de autos.
La consecuencia de todo ello fue que a la postre el banco resultó
totalmente beneficiado y la demandante totalmente defraudada en sus
expectativas a contratar un seguro para el préstamo hipotecario a fin de que
sus herederos recibiesen la finca hipotecada, nada de lo cual ha sucedido.
Ante estas circunstancias, fundamentalmente las de la propia contratante
que, como señala la doctrina jurisprudencial antes citada, deben ser también
tenidas en cuenta, y máxime en supuestos como el presente, donde, no se olvide,
se trata de una persona a 87 años a la que las autoridades administrativas
tenían reconocido un grado de minusvalía de nada menos que del 94%, no cabe sino concluir que el presente
contrato es nulo por error en el consentimiento al haber ofertado el banco un
contrato de hipoteca invertida combinado con un contrato de seguro de muchas
mejores condiciones que el que luego finalmente fue contratado por la causante
de la actora, contrató totalmente perjudicial para sus intereses dada sus
especiales circunstancias personales. No se olvide en este sentido que el
propio artículo 1304 del código civil señala que cuando la nulidad proceda de
la incapacidad de uno de los contratantes, no está obligado el incapaz a
restituir, sino en cuanto se enriqueció con la cosa o precio que recibiera.
Pudiendo afirmarse sobre la base de dicho precepto legal y de la jurisprudencia
sobre el error antes citada que sin duda alguna tratándose de contratos con
consumidores de las características del de autos, una anciana de 87 años con un
tumor cerebral por cuya razón las autoridades administrativas le reconocieron
una minusvalía por discapacidad física y sensorial del 94%, sólo cabe admitirle
como contrato válido en tanto en cuanto beneficie a dicha persona, y no, como en
el presente caso, cuando ha supuesto un negocio y además indudablemente redondo
para la entidad demandada, dadas la enfermedad y la escasa esperanza de vida
por su edad y por su enfermedad de la contratante.
F) PAGO DE LOS GASTOS DE LAS
HIPOTECAS INVERSAS: A las hipotecas inversas se les puede aplicar
la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de
2015 (nº 705/2015) que establece que son nulas las cláusulas que obligan a los
particulares a abonar los gastos de formalización tanto de éstas como de
cualquier otra hipoteca.
Estos gastos de constitución de la
hipoteca inversa, “se corresponden con los vinculados a notaría, registro,
gestoría, tasación y sobre todo el impuesto de actos jurídicos documentados. Su
reclamación no prescribe (aunque la hipoteca esté cancelada) y, según esta
sentencia, deben atribuirse al prestamista, es decir, a las entidades
financieras.
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