A) La sentencia
del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016, nº 660/2016, rec.
2694/2014, permite que los
administradores concursales resuelvan contratos de alquiler del arrendador en concurso, aunque estén
sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estos contratos de
arrendamiento, firmados antes de la reforma de 1985 y conocidos como rentas
antiguas, se prorrogan de manera obligatoria para el arrendador, siempre que
así sea la voluntad del arrendatario.
Sin
embargo, el TS establece que la resolución de estos alquileres es una pieza de
interés del concurso, según prevé la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio (LC).
De este modo, y para asegurar la viabilidad de la empresa concursada, exige que
se termine con los arrendamientos sujetos a la antigua ley.
La
sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016, determina
que es posible la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio,
contrato de tracto sucesivo pendiente de cumplimiento por ambas partes, sujeto
al sistema de prórroga forzosa siempre y cuando redunde en interés del
concurso. Por interés del concurso se refiere a lo que mejor convenga, que es
la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial
del arrendador y deudor concursado. Ante la resolución del contrato, el arrendatario tiene
derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados.
B) Régimen legal de la
resolución del contrato en interés del concurso.
Con carácter general, el párrafo primero del art. 61.2 LC prescribe que «la
declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los
contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo
del concursado como de la otra parte». Y, excepcionalmente, el párrafo segundo
permite que a instancia del concursado o de la administración concursal, según
se haya acordado la intervención o la suspensión de las facultades patrimoniales
del deudor concursado, el juez pueda acordar la resolución del contrato al que
se refiere el párrafo anterior.
Esta
resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo
atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la
masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una
decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las
partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos,
que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la
indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido
ocasionar a la parte in bonis, que deberá satisfacerse con cargo a la masa.
1º)
El art. 61.2.II LC no establece ninguna excepción a la aplicación de esta
resolución en interés del concurso, sin que, por otra parte, el contrato
litigioso siga tutelado por un régimen legal tuitivo que lo impida.
Es
cierto que cuando se concertó, en 1983, el contrato de arrendamiento de local
de negocio, sobre el local sito en el edificio de la Puerta del Sol núm. 9,
estaba sujeto a un régimen de prórroga forzosa por ser anterior al Real Decreto
Ley 2/1985. Este régimen podía calificarse de especialmente tuitivo de los
derechos del arrendatario.
Sin
embargo, la situación cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, que acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin
perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la
duración de los contratos. En concreto, y por lo que ahora interesa, en el caso
de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados con personas
jurídicas, como arrendatarias, el apartado 4 de la disposición transitoria 3ª
de la reseñada Ley estableció, en el mejor de los casos, un plazo máximo de 20
años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, que se cumplió el 31 de
diciembre de 2014.
No
se discute ahora la concreta duración de este contrato, sino si estaba sujeto a
una normativa especialmente tuitiva que justificara su exclusión del régimen
previsto en el art. 61.2 LC. A estos efectos, hemos de concluir que si bien
este contrato cuando se constituyó estaba sujeto a un régimen especialmente
tuitivo, este régimen cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sin
perjuicio de que para compensar a los arrendatarios se les reconociera un
especial régimen transitorio.
De
este modo no cabía excluir el contrato litigioso de la posibilidad de que se
acordara judicialmente la resolución en interés del concurso del arrendador.
Los
derechos reconocidos por la ley al arrendatario en las disposiciones
transitorias, y en concreto el relativo a continuar durante el tiempo que le
corresponda, pueden ser tenidos en cuenta para evaluar los daños y perjuicios
que la resolución anticipada le puede reportar, y que deberían ser compensados
económicamente con cargo a la masa.
No
existe, como argumenta la Audiencia, un ejercicio abusivo o antisocial del
derecho, ni tampoco es contrario a la buena fe, sin perjuicio de que la
valoración del interés del concurso tenga que tener en cuenta la contrapartida
que puede conllevar la compensación del perjuicio que la resolución puede
reportar al arrendatario, como veremos a continuación.
2º)
No existe duda de que el contrato que tanto la administración concursal como la
concursada (titular del inmueble arrendado) pretenden que se resuelva en interés del concurso, al amparo del
precepto invocado (art. 61.2.II LC), es un contrato de tracto sucesivo, un
arrendamiento de local de negocio, que estaba pendiente de cumplimiento por
ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora, y por la arrendataria
(parte in bonis). Con ello se cumple el presupuesto legal para que pueda
proponerse la resolución en interés del concurso, sin perjuicio de la
valoración que el tribunal haga de su procedencia.
3º) En síntesis, el
interés invocado en la solicitud de resolución dirigida al juzgado se apoyaba
en dos circunstancias. La primera que el
contrato de arrendamiento de local de negocio, como consecuencia de haberse
constituido bajo un régimen de renta antigua y prórroga forzosa, a pesar de
la actualización de las rentas impuesta por la LAU de 1994, generaba una renta
mensual desproporcionadamente inferior a la que se viene cobrando en locales de
características similares, en aquella zona (la Puerta del Sol de Madrid). En
concreto, se afirmaba que la renta mensual actualizada era de 4.860,48 euros,
cuando el alquiler de un local de similares características (ubicación y
superficie), sito en las cercanías de la Puerta del Sol, podría comportar la
obligación de pago de una renta mensual de 48.689,33 euros.
La segunda circunstancia que este contrato de arrendamiento impedía el
desarrollo de un proyecto de rehabilitación del edificio, mediante la unificación de toda la planta (donde se halla el local objeto
de litigio), que permitiría incrementar el rendimiento de su explotación.
4º) «El interés del
concurso» es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda
apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de
estas características.
Es
cierto que «el interés del concurso» se refiere a lo que mejor convenga a la
finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de
los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor
concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se
desligue de la relación contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que
se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé,
como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación
contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños
y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resolución.
En
la sentencia 189/2016, de 18 de marzo, el Tribunal Supremo afirmaba que la
indemnización de daños y perjuicios no es una consecuencia necesaria e
ineludible de la resolución del contrato en cuestión, sino que en cada caso
debe apreciarse si han existido los daños y perjuicios, y la cuantificación de
la indemnización:
«La
dicción literal del precepto muestra que la indemnización de los daños y
perjuicios con cargo a la masa no es una consecuencia necesaria e ineludible de
la resolución del contrato por convenir al interés del concurso. Es necesario
realizar un enjuiciamiento tanto fáctico como jurídico, esto es, es necesario
valorar si aplicando la regulación contractual establecida en el contrato a las
circunstancias fácticas concurrentes, la resolución que resulta del régimen
excepcional contenido en el art. 61.2 de la Ley Concursal determina la
procedencia de indemnizar daños y perjuicios, y si efectivamente tales daños y
perjuicios se han producido».
Como
esta indemnización está anudada a la eventual resolución del contrato, nada
impide que podamos tener en consideración esta previsión legal, que reconoce el
derecho de la parte in bonis a percibir la indemnización de los daños y
perjuicios que la resolución le pudiera reportar, a la hora de sopesar la existencia
del «interés del concurso».
La
previsión de la eventual indemnización para la parte in bonis, que tiene como
presupuesto que la resolución le haya reportado daños y perjuicios, pone en
evidencia que el interés del concurso puede legitimar la resolución del
contrato, pero no puede obviar el perjuicio que esta resolución puede reportar
a la contraparte, que se traduce en una indemnización con cargo a la masa.
A
este respecto, en relación con la primera circunstancia alegada para justificar
el interés del concurso, existe una correlación entre el incremento que por
rentas podría tener la arrendadora si se resuelve anticipadamente el contrato,
con el perjuicio que esta resolución anticipada le reportaría al arrendatario,
que tendría que pagar una renta mayor a la que viene pagando, durante el tiempo
en que, si no fuera por la resolución anticipada, estaría vigente el contrato.
Por
ello, propiamente, por esta primera circunstancia no existe interés del
concurso, pues el incremento de rentas que se supone que se alcanzaría con la
resolución del contrato (la diferencia entre la renta que cobra del
arrendatario actual y lo que podría cobrar según el mercado) es equivalente con
el perjuicio que la resolución anticipada le reportaría al arrendatario (la diferencia
entre la renta que paga y la que debería de pagar para mantenerse en un local
de esas características en esa zona). Dicho de otro modo, de forma estimativa,
la evaluación económica del beneficio que se piensa obtener con la resolución
coincidiría con el perjuicio que la resolución ocasionaría al arrendatario, que
debería ser indemnizado con cargo a la masa.
5º) Cuestión distinta es
la segunda circunstancia. Se aduce que existe un
proyecto para modificar la distribución de locales del inmueble, que permitiría
la unión de espacios, lo que conllevaría una revalorización del espacio
destinado a local, y por ello generaría un incremento de las rentas que podrían
cobrarse.
Esta
segunda circunstancia sí que apunta a un beneficio suplementario, que no se corresponde
con un correlativo y equivalente (desde el punto de vista de su evaluación
económica) perjuicio para el arrendatario. Si
la resolución del contrato permite llevar a cabo una operación de
transformación interior del inmueble que revalorizaría su explotación
arrendaticia, existe interés del concurso porque redundará en un incremento de
la masa activa.
6º) Por ello, procede, por tanto, la estimación en parte del recurso de apelación.
Declaramos la procedencia de la resolución del contrato en interés del concurso,
para el caso en que no estuviera ya resuelto por expiración del término (legal,
previsto en la reseñada disposición transitoria de la LAU 1994) y la
arrendadora siguiera interesada en hacer efectiva la resolución. Y reconocemos,
en caso de que se haga efectiva la resolución anticipada, el derecho de la
arrendataria a ser indemnizada, con cargo a la masa o de quien se hubiera
subrogado en el contrato de arrendamiento, de los perjuicios derivados de la
resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
7º) El importe de esta
indemnización se fijará en ejecución de sentencia,
a partir de las siguientes bases: la diferencia entre el importe de la última
renta mensual actualizada (4.860,48 euros) y la que el arrendador manifiesta
que se paga en un local de esas características y ubicación (48.689,33 euros);
por los meses que todavía restaran entre la resolución anticipada -si llega a
haberla- y el término que conforme a las normas transitorias de la LAU 1994
correspondiera a este contrato para continuar con el régimen anterior de
prórroga forzosa.
www.gonzaleztorresabogados.com
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