A) CONCEPTO Y REQUISITOS DE LA HIPOTECA INVERSA:
La denominada "hipoteca inversa", es una figura inexistente en nuestra legislación
tradicional y que procede de la adaptación de dos figuras de gran arraigo en el
derecho anglosajón como son la "Life mortgage" inglesa y la "reverse
mortgage" americana, y es una operación financiera especialmente diseñada
para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita
convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su
vivienda, sin perder la titularidad.
La hipoteca
inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario
de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único,
hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en
el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de
disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses. La hipoteca
inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora
y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores
de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia como antes ha
quedado dicho. Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una
sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. El
importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del precio
de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y
de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).
Una vez
fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiarios corresponde a los
herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por
recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario, para lo cual deberán
satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los
intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación
por la cancelación de la hipoteca. En el supuesto de que los herederos no quieran,
o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá
ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus
intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde a los
intereses aun cuando éstos se hallan generado en un plazo superior a cinco
años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde
alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda
ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.
B) REGULACION:
En España la hipoteca inversa se encuentra regulada por la ley 41/07, de 7 de
diciembre, en su Disposición Adicional Primera, modificada por el art. 5 de la
Ley 1/2013 de 14 de mayo.
C) ACCIONES LEGALES:
El acreedor hipotecario, titular del derecho real de hipoteca, tiene a su
disposición la acción personal contra el deudor para que cumpla su obligación
(cfr. el art. 105 LH, conforme al cual " La hipoteca... no alterará la
responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo mil novecientos
once del Código Civil), y la acción hipotecaria propiamente dicha contra la
finca o bienes hipotecados, que podrá ejercitarse, según dispone el art. 129.1
LH, directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo
dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V, o mediante la
venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art. 1.858 del Código
Civil y 129.2 LH, siempre que se hubiera pactado en la escritura de
constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de
los intereses de la cantidad garantizada.
No obstante lo
dispuesto en el art. 129.1 LH, la acción hipotecaria también puede ejercitarse
también a través del proceso declarativo que corresponda
según la cuantía y del proceso ejecutivo ordinario con base en el art.
517.2.41º LEC y atendiendo a las especialidades previstas en los arts. 126 y
127 LH.
La acción
hipotecaria directa contra los bienes hipotecados aparece contemplada en el
art. 681.1 LEC, que establece que la acción para exigir el pago de deudas
garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los
bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este
título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo. Y el
art. 682.1 LEC añade que " Las normas del presente Capítulo sólo serán
aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes
pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda”.
D) A la hipoteca inversa no le es de aplicación lo
dispuesto en el art. 693.2 de la LEC, que establece: “Podrá reclamarse la totalidad de lo
adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento
total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir
el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses,
y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento
respectivo”. Dicho
precepto es de aplicación a las deudas a plazo, cuyo vencimiento anticipado
deberá cumplir las exigencias establecidas en dicho precepto.
En el caso que
nos ocupa, en la hipoteca inversa no estamos en presencia de una deuda a
plazos. La demandante recibió un crédito en cuenta corriente con garantía
hipotecaria, conocido como hipoteca inversa, por un importe límite de 79.343
euros, crédito del que la acreditada dispuso mensualmente con arreglo a su
criterio y a las condiciones pactadas y con un vencimiento final fijado para el
día 30 de noviembre de 2018. En la escritura pública se pactó el vencimiento
anticipado para caso de fallecimiento de la acreditada. A partir de este
momento, acaecido en el presente caso el día 3 de enero de 2009, surgió la
deuda, esto es, la obligación de devolver el crédito dispuesto por la
acreditada con sus intereses, deuda no sometida a plazo alguno para su
devolución. Por ello, no es de aplicación a la hipoteca inversa lo dispuesto en
el art. 693.2 de la LEC. (AUTO de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8ª,
de 7 de junio de 2016, nº 167/2016, recurso nº 77/2016).
E) PAGO DE LOS
GASTOS DE LAS HIPOTECAS INVERSAS: A
las hipotecas inversas se les puede aplicar la Sentencia de la Sala de lo
Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (nº 705/2015) que establece que son nulas las
cláusulas que obligan a los particulares a abonar los gastos de formalización
tanto de éstas como de cualquier otra hipoteca.
Estos gastos de constitución de la
hipoteca inversa, “se corresponden con los vinculados a notaría, registro,
gestoría, tasación y sobre todo el impuesto de actos jurídicos documentados. Su
reclamación no prescribe (aunque la hipoteca esté cancelada) y, según esta
sentencia, deben atribuirse al prestamista, es decir, a las entidades
financieras.
www.gonzaleztorresabogados.com
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