A) La sentencia de la Audiencia
Provincial de Valladolid, sec. 3ª, de 2 de abril de 2019 2019, nº 132/2019,
rec. 478/2018 considera procedente denegar más prórrogas y declarar resuelto un contrato
de arrendamiento cuando ha transcurrido el plazo contractual de vigencia de
cinco años y las tres prórrogas previstas legalmente, hasta los ocho años.
Debido a que una prórroga de un contrato
de arrendamiento supone una excepción al principio general de temporalidad de
los arrendamientos y debe ser interpretada en sentido restrictivo. De acogerse
el arrendatario permanentemente a una prórroga anual voluntaria el contrato
quedaría desnaturalizado, pues su naturaleza es precisamente la temporalidad,
convirtiéndose en otro de distinta naturaleza e impidiendo el ejercicio de
derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga.
Como tiene reiteradamente declarado el
Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de
tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto
desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico.
B) HECHOS: En el contrato de
arrendamiento celebrado de vivienda entre partes el 18 de diciembre de 2009 se
estipuló: “PLAZO DE DURACIÓN, se fija en 5 años. Llegada la fecha de
terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas, el arrendatario podrá
notificar al arrendatario de forma fehaciente, al menos con un mes de
antelación, su voluntad de no renovar el dicho contrato; si esta comunicación
no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El
arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por
ninguna causa o motivo, salvo que lo autorice y esté de acuerdo el arrendador”.
Trascurrido el plazo de cinco años y
otros tres de prorroga el arrendador quiere dar por resuelto el contrato, a lo
que se opone el arrendatario diciendo que de acuerdo con lo pactado hace uso de
las prórrogas y quiere prorrogar el contrato.
C) El artículo 9 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos establece:
1. La duración del arrendamiento será
libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado
el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por
plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco
años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la
fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del
arrendatario si ésta fuera posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba
de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año
los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste
sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria
del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo,
de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda
permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de
la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la
vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la
vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización
de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar
cinco.
El artículo 10 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos establece:
“Si llegada la fecha de vencimiento del
contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de
antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años
más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de
antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato”.
Al contrato prorrogado, le seguirá
siendo de aplicación el régimen legal convencional al que estuviera sometido.
D) TEMPORALIDAD DE LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO: El problema está perfectamente delimitado y consiste en si una
vez trascurrido el plazo contractual de cinco años y las prórrogas de tres
años, el arrendatario tiene derecho a seguir prorrogado el contrato a su entera
voluntad o por el contrario debe atenderse la petición de la propiedad de que
se pueden denegar más prorrogas.
Entendemos que la prorroga supone una
excepción al principio general de la temporalidad de los arrendamientos y por
ello debe ser interpretada en un sentido restrictivo.
El texto legal consagra de forma clara e
indudable el principio de autonomía de la voluntad en sede de duración del
contrato, por lo que las partes podrán pactar aquellos plazos que consideren
conveniente, sin límite temporal ni máximo ni mínimo, que mejor se adecuen a
sus necesidades temporales. En consecuencia, cabe pactar un contrato de
duración inferior a 5 años, en cuyo caso operaría el mecanismo de prórroga
anual obligatoria a voluntad del arrendatario hasta el límite de 5 años,
ampliable por aplicación del art. 10; igualmente pueden pactarse contratos de
duración superior a 5 años, sin perjuicio de que durante los cinco primeros
años se configure un régimen de mayor protección para el arrendatario frente a
los contratos de duración más amplia.
La libertad de pacto no presenta
demasiadas dudas exegéticas, dada la amplia tradición en nuestro derecho
recogida en el art. 1.255 CC. No obstante, ello, es conveniente
plantear algún concreto interrogante sobre los límites de esta autonomía de la
voluntad.
a) Contratos con pacto de duración
indefinida. A este supuesto le será de aplicación la jurisprudencia ya consolidada que
considera que la indefinición del tiempo de duración de un contrato de
arrendamiento va contra la propia naturaleza del arriendo como cesión temporal
de una cosa, en el sentido impuesto por la tradición jurídica y el art. 1.543
CC; en consecuencia, dicho pacto no tendrá eficacia jurídica alguna y habrá
que reconducir el contrato a la aplicación de lo previsto en los arts. 9 y 10
LAU, de manera que no entrará en juego la tácita reconducción prevista en el
art. 1.581 CC, por tratarse de una legislación especial, sino que habrá que
entender que el contrato tiene una duración de un año, por aplicación de lo
previsto en el art. 9.2 LAU, así como aplicar el régimen de prórrogas regulado
en el art. 9.1 y en su caso en el art. 10 del texto vigente, sin perjuicio,
como después se estudiará, de aplicar la tácita reconducción una vez
transcurrido el plazo máximo de prórrogas previsto en el citado art. 10.
b) Pacto de prórroga convencional. -En principio es
perfectamente válido dicho pacto en base al juego de la autonomía de la
voluntad de las partes, pudiendo pactarse, con necesario respeto al justo
equilibrio de las posiciones de las partes en el contrato, tanto un número de
prórrogas como la acumulación no limitada de prórrogas mientras una de las
partes no denunciase el contrato, así como el tiempo de duración de cada una de
las prórrogas. El único problema que se plantearía en este caso es el
relativo a si cabe la existencia de fraude por esta vía al impedir la
aplicación del juego de prórrogas legalmente establecido. Con relación a
esta duda es evidente que no cabe la posibilidad de fraude, pues si el contrato,
con las prórrogas convencionalmente pactadas, tuviese una duración inferior a 5
años, entraría en juego de forma automática el régimen de prórroga obligatoria
previsto en el art. 9.1, si bien las prórrogas anuales terminarán al llegar a
los cinco años de duración del arrendamiento y asimismo, en los supuestos en
los cuales el contrato con sus prórrogas convencionales haya llegado o superado
los cinco años, tanto por la aplicación del convenio como por la aplicación del
art. 9.1, deviene de inmediata aplicación el art. 10 en los términos que
posteriormente se estudiarán. En consecuencia, la denuncia de la prórroga
convencionalmente acordada solo producirá como efecto el fin de la aplicación
de las prórrogas convencionales, pero en ningún caso impedirá la aplicación del
régimen legal establecido y un pacto en tal sentido se tendría por no puesto al
aplicar de manera directa el art. 6 LAU.
Declarando la nulidad de la cláusula se
ha pronunciado la AP La Rioja, Sección 1, 28/09/2014: "Debe tenerse en
cuenta que, como se expone en la sentencia recurrida, folio 231, se trata de
una cláusula de larga duración del arrendamiento y su prórroga a voluntad del
arrendatario que son consideradas y tenidas por nulas, ya que van en contra de
la característica propia del arrendamiento, cuál es su temporalidad, quedaría
eliminada a causa de la cláusula de prórroga forzosa para el arrendador y
facultativa para él arrendatario, lo que se mantiene y ratifica en esta alzada,
de modo que no puede entenderse que, como también se aprecia en la resolución
impugnada, una cosa es la situación de los arrendamientos con anterioridad al
año 1985, en los que se podía imponer una situación de prórroga forzosa para el
arrendador, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente con
base al artículo 4 LAU y el artículo
1255 CC, sin alterar la esencia y naturaleza que el contrato locativo tiene,
que ha de ser de duración determinada, o, al menos, determinable y sin que
pueda aceptarse que una duración fijada de prórroga anual a voluntad del
arrendatario, con carácter indefinido cada año, suponga realmente la fijación
de una duración de la relación arrendaticia en la forma legalmente
exigida".
De acuerdo con el art. 1255 CC, las
partes podrán pactar la duración del contrato que estimen oportuna. Ahora cinco años,
pero que podrían haberlo dado mayor duración, pero en cualquier caso esa
autonomía de voluntad en materia de arrendamientos tiene los límites que señala
la Ley, y así lo ha entendido la sentencia de la AP de Madrid, Sección 9,
30/05/2012:
"En la misma línea interpretativa
la STS de 9 septiembre 2009 , bien conocida por las partes, establece que aun
cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la
"duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha
admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los
preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el
de arrendamiento: así el artículo 1543 del Código Civil, ya citado, que impone
la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo
código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda
quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.
En este sentido ha de afirmarse que una
cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa,
la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los
arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta
que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU
1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y
naturaleza del contrato, que, de por sí, ha de ser de duración determinada -o,
al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un
año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos,
suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.
De acogerse el arrendatario
permanentemente a la prórroga anual voluntaria del contrato, la STS
de 17 noviembre 1984 advierte que éste quedaría desnaturalizado, pues su
característica es, precisamente, la temporalidad, convirtiéndolo en otro de
distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por
el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la
renta establecido en el art. 100 LAU, a lo que añade que "la prórroga
voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta
efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta (...)
claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de
arrendamiento concertado objeto de controversia.
Sentencia de la (AP Madrid, Sección 10, 22/01/2010:
"Su validez queda subordinada a que
las dos partes contratantes dispongan de la facultad de ponerle fin. En
aquellos casos en que este derecho sólo se reconozca a una sola de ellas o que
se excluya la temporalidad el contrato es nulo por falta de un elemento
esencial (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1964, 15 de octubre
y 17 de noviembre de 1984, 17 de septiembre de 1987, 27 de junio de 1989 , 27
de octubre de 1995 y 20 de septiembre de 1996), o se permite a cualquiera de las
partes que pueda darlo por terminado, mediante su denuncia o revocación
unilateral (Sentencia del TS de 26 de octubre de 1998).
E) El arrendamiento, se caracteriza por
su naturaleza temporal, y la prorroga forzosa siempre ha sido considerada nula
por la jurisprudencia.
No se puede aceptar la tesis que el
contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad en
virtud de una serie de cláusulas estipuladas, porque sería necesario que este
pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna, lo que
evidentemente no ocurre en este supuesto.
La sentencia del Tribunal Supremo de 9/09/2009:
La jurisprudencia de esta Sala, en
referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por
tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la
misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra
de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte
recurrente (sentencias de 15 octubre , 17 noviembre 1984 , 17 septiembre 1987 y
27 junio 1989 ), como en otras. En concreto, la de 7 de junio de 1979, al
descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada
por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la
contenida en el Código Civil, declara que "la materia relativa a la
normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la
disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la
voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional
a que responde el instrumento de que se trate". La de 15 octubre 1984,
citada por la parte recurrente, señala que "como tiene reiteradamente
declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo
de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto
desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la
manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir
condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario
la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición
sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden
al arbitrio de uno de los contratantes". Y la sentencia del TS de 17
noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que "una
cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del
arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU, ya que, de una parte,
mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la
apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad
continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con
efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad
arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el
arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de
arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la
manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en
otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos
conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el
referente a la renta establecido en el art. 100 LAU", a lo que añade que "la
prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada,
proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta
(...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de
arrendamiento concertado objeto de controversia".
Autor: Pedro Torres Romero
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