A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 29 de
marzo de 2019, nº 279/2019, rec. 1422/2017, acuerda la resolución del contrato de
arrendamiento por haber expirado el plazo de un año establecido en el contrato.
La demanda, en ejercicio de la acción resolutoria por expiración del término
fue presentada antes del transcurso del plazo de los quince días posteriores al
vencimiento del plazo de la tácita reconducción, y además había precedido
requerimiento,
B) NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO: Centrada la cuestión
discutida en la naturaleza del objeto del contrato de arrendamiento, y por
consiguiente en el régimen jurídico al que se encuentra sometida la relación
contractual arrendaticia concertada entre ambas partes, es doctrina reiterada (Sentencias
del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986 , 7 de
julio de 1987 , 3 de mayo de 1993 , 9 de abril y 21 de mayo de 1997), que la
calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de
la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la
integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de
manera que el contenido real del contrato es el determinante de su
calificación.
En este sentido, es doctrina reiterada del TS (Sentencias del
Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo
de 1994; 5320/1992, y 4017/1994), que para indagar la intención de las partes,
de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil,
debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo
constituye, y no una cláusula aislada de las demás.
En el mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y
reiterada del TS (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 ,
20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482
y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas
interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del
Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario
entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la
correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un
contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad
de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos
siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de
la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo
1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los
contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y
posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la
cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no
deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de
aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.
En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 1985, se
convino el arrendamiento de dos habitaciones con servicio de wáter "no
aptas para vivienda", en la azotea del edificio, que interesan a la
arrendataria "para dedicarlas a trastero o almacén" y "a este
fin" se le alquilan, no como vivienda.
Por lo que, del tenor literal del
contrato de arrendamiento, aparece claramente que la intención de las partes
fue la de concertar un arrendamiento de dos habitaciones, no aptas para
vivienda, en la azotea del edificio, para dedicarlas a trastero o almacén, de modo que, en este caso, el contrato de
arrendamiento no se encuentra sometido al régimen legal del Texto Refundido de
1964 que, en su artículo 1, incluye en su ámbito de aplicación únicamente las
viviendas o locales de negocio, entendiendo por las primeras las
edificaciones habitables cuyo destino primordial sea la vivienda, sino que, por
el contrario, se encuentra sometido al régimen general del Código Civil.
Por lo demás, el artículo 1255 del Código Civil, permite que las partes en
el contrato puedan establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al
orden público, de modo que no altera la naturaleza del contrato que las partes puedan
pactar la remisión a la Ley de Arrendamientos Urbanos para la regulación del
contenido del contrato, y en concreto para el cálculo del incremento de la
renta por obras en el edificio; no alterando tampoco la naturaleza del contrato
que, en la redacción de las cláusulas del contrato, que son transcripción de
cláusulas al uso en modelos o formularios de contratos, se denomine
erróneamente en alguna ocasión como vivienda al objeto del contrato.
En cuanto a los actos posteriores,
resulta de lo actuado que, con posterioridad a la celebración del contrato de
arrendamiento de autos, se concertó por el Sr. Juan Luis , cónyuge de la
demandada, el contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 1998, del piso cuarto
del edificio, habiendo podido incluirse en el nuevo contrato de arrendamiento,
pero sin que se incluyeran, las dos
habitaciones en la azotea, cuyo arrendamiento siguió sometido al contrato de 1
de marzo de 1985, siendo el régimen jurídico de ambos contratos distinto,
por cuanto son distintas sus fechas de celebración, siendo asimismo distintos
los arrendatarios en uno y otro contrato, habiéndose mantenido como distintos
ambos contratos en la relación contractual entre las partes por la emisión de
recibos distintos para cada uno de ellos, en junio de 2016, para el
arrendamiento del piso, y del trastero en la azotea.
Por lo demás, resulta de la prueba practicada, y en concreto del informe
del Arquitecto Técnico Sr. Bartolomé , de 23 de mayo de 2017, aportado por la
demandada, que la vivienda del piso, y el trastero de la azotea, son dos
entidades independientes, a las que se accede por puertas distintas desde la
escalera comunitaria, sin comunicación interior, siendo el trastero de la
azotea un espacio reducido en el que únicamente es posible observar en las
fotografías que se acompañan en el informe, a pesar de haber dispuesto de
tiempo la parte demandada para preparar la prueba, una taza de wáter, y unos
armarios de cocina destartalados, sin un uso conocido.
C) DURACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: En cuanto a la
duración de contrato de arrendamiento, es doctrina constante, uniforme, y
reiterada del TS (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930 , 21
de octubre de 1959 , o 20 de septiembre de 1996 ; RJA 640/1930 -31, 3597/1959,
y 6727/1996 ), que es consustancial al
contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta
de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la
determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, si
las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 del CC, establece las
normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del
contrato de arrendamiento, entendiéndose
hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por
meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.
En este caso, el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 1985 no se
pactó una duración, de modo que, siendo consustancial al contrato de arrendamiento que se haga
por tiempo determinado, según el artículo 1543 del Código Civil , no habiéndose
fijado la duración inicial, habrá que estar a la norma del artículo 1581 del
Código Civil , y en este caso, estando señalado un alquiler anual de 15.600
pesetas, aunque pagaderas por mensualidades adelantadas de 1.300 pesetas, se entiende que el contrato se hizo por una
duración inicial de un año, encontrándose el contrato en período de tácita
reconducción desde el 1 de marzo de 1986, con arreglo a lo previsto en el
artículo 1566 del Código Civil , no habiéndose pactado tampoco expresamente la
duración de los períodos de tácita reconducción, en su caso, habiéndose fijado
una renta anual, de modo que los períodos de tácita reconducción se consideran
asimismo anuales, en aplicación de la norma referida del artículo 1581 del
Código Civil , de modo que se entiende que el contrato se prorrogó, por la
tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , por períodos anuales
sucesivos, por lo que el último período de tácita reconducción, anterior a la presentación
de la demanda el 7 de marzo de 2017, momento a partir del cual se producen los
efectos de la litispendencia, de acuerdo con el artículo 410 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil , venció como máximo el 1 de marzo de 2017.
En este caso, resulta de las alegaciones
conformes de las partes, y la prueba documental, que la arrendadora remitió un
burofax, con fecha 16 de diciembre de 2016, a la parte demandada arrendataria
(doc 3 de la demanda), manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato
de arrendamiento a partir del 28 de febrero de 2017.
D) LOS TRES REQUISITOS DE LA TACITA RECONDUCCION: Es doctrina comúnmente
admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que
pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra
en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del
contrato, son tres:
1º) Que al terminar el contrato,
permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada.
2º) Que el disfrute por el arrendatario,
en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador,
entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho
que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento.
3º) Que no haya precedido requerimiento.
En este sentido, según doctrina
reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899
y 6 de febrero de 1934, si ha precedido
requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince
días; y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días,
formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido
requerimiento.
En este caso, faltan al menos el segundo
y el tercero de los requisitos mencionados para que pueda entenderse producida
la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 1 de
marzo de 2017, por cuanto, la demanda, en ejercicio de la acción resolutoria
por expiración del término fue presentada antes del transcurso del plazo de los
quince días posteriores al vencimiento del plazo de la tácita reconducción, y
además había precedido requerimiento.
En consecuencia, procede la estimación
de la demanda en ejercicio de la pretensión resolutoria del contrato de
arrendamiento, por expiración del plazo, con la consiguiente estimación del
recurso de apelación de la parte demandante.
E) REGULACION LEGAL DE LA TACITA RECONDUCCION: Dice el artículo 1566 del Código Civil: “Si al terminar el
contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción
por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento”.
Y el artículo 1581 del
Código Civil establece que: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se
entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando
es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el
arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.
La tacita reconducción requiere:
1) Que haya terminado
el contrato, por conclusión del plazo (pero no solo el inicialmente pactado o
prorrogado en su caso, sino incluso tras uno o varios períodos de tácita
reconducción , siempre que se den las circunstancias para que se produzca
otra).
2) Que el arrendatario
permanezca 15 días más en el disfrute de la vivienda, de forma continuada y
voluntaria.
3) Que dicha
permanencia lo sea con aquiescencia (consentimiento) del arrendador, es decir,
debe consentirla, aunque se presume “iuris tantum”, si acepta que el
arrendatario continúe en la ocupación; no existirá, si el arrendador remite al
arrendatario, antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración
del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en
el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato, (requerimiento, pues,
excluyente, de la tácita reconducción ) pues resulta evidente que, si existe
requerimiento, no existe aquiescencia (aún en el supuesto de que tras la
finalización del plazo contractual, el arrendador haya percibido alguna renta,
en la medida que ésta es contraprestación por el uso y el cobro puede deberse a
la creencia razonable de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue
ocupada); al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del
transcurso de los 15 días (así, la STS de 5.5.1970, SAP de Barcelona, Sección
13ª, 23.3.2000.
4) Que no haya
precedido requerimiento (puede hacerse en cualquier forma -notarial, acto
conciliación, fax, burofax, correo con acuse de recibo, demanda de
desahucio,...siempre que el destinatario reciba el mensaje-, lo que puede
hacerse en cualquier forma admisible en Derecho).
5) Que no exista
renuncia a la tácita reconducción, pactada en el contrato o con posterioridad a
su celebración, por ser un derecho renunciable (así, STS. 28.3.1951).
Autor: Pedro Torres Romero.
928 244 935
667 227 741
No hay comentarios:
Publicar un comentario