La sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid, sec. 8ª, de 17 de abril de 2026, nº 141/2026, rec. 565/2024, declara que la ejecución de obras
que impliquen la alteración de elementos comunes, tales como muros de carga y
fachadas interiores, sin la previa y unánime autorización de la Comunidad de
Propietarios, es ilegal y exige la restitución de dichos elementos a su estado
original, independientemente de que afecten o no a la seguridad estructural del
edificio.
El Tribunal da la razón a los
demandantes y confirma la sentencia de primera instancia que declara la
ilegalidad de las obras consistentes en la apertura de hueco en muro de carga y
fachada interior sin la autorización unánime de la Comunidad de propietarios,
ordenando su restitución a estado anterior y condenando en costas a los
demandados. Se rechazan las alegaciones de prescripción, ya que la acción es
personal sujeta a un plazo de cinco años, y no caducidad, con una interrupción
válida por acuerdo de la Comunidad. Se reconoce la legitimación activa de los
copropietarios para actuar frente a alteraciones de elementos comunes en caso
de pasividad o negativa de la Comunidad.
El muro de carga es un elemento común, y
así lo recoge el artículo 396 del Código Civil. Y la realización de obras en
los espacios comunes, como es en este caso la eliminación del muro de carga,
con la finalidad de colocar un armario, está prohibido por lo establecido en el
artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo indiferente que dichas
obras afecten o no a la seguridad del edificio, pues dicha especificación solo
rige para las obras que se efectúen en elementos privativos, lo que no es el
caso.
Se subraya la importancia de la unánime
autorización comunitaria para realizar obras que afectan a elementos comunes,
sin condicionamiento respecto al perjuicio estructural, y se reafirma la
legitimación activa individual de los comuneros para actuar frente a obras
ilegales en caso de pasividad comunitaria, también la exclusión del
consentimiento tácito ante ausencia de acuerdo expreso o decisiones derivadas
de voto en Junta general.
A) Introducción.
Dos propietarios demandaron a otros
copropietarios por la realización de obras ilegales que consistieron en la
apertura de un hueco en un muro de carga y otro en la fachada del patio
interior sin la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios y la
negativa a cesar dichas obras y restituir el estado anterior.
¿Son ilegales las obras consistentes en
la apertura de huecos en elementos comunes sin la autorización unánime de la
Comunidad de Propietarios y procedente que los demandados restituyan dichos
elementos a su estado anterior?.
Se considera que las obras realizadas en
elementos comunes sin la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios
son ilegales y procede condenar a los demandados a restituir dichos elementos a
su estado anterior, confirmando la sentencia de primera instancia.
La jurisprudencia establece que los
elementos estructurales y comunes, como los muros de carga y fachadas, no
pueden ser modificados sin el consentimiento unánime de la Comunidad de
Propietarios, sin que importe si las obras afectan o no la seguridad o estructura,
conforme a los artículos 396 del Código Civil y 7 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
B) Antecedentes y objeto del recurso.
Don Araceli y doña Tatiana como
propietarios de la vivienda sita de Madrid interpusieron demanda contra los
propietarios de la vivienda 666, don Ramón y doña Araceli, que tenía por objeto
que se declara la ilegalidad de las obras ejecutadas por los demandados sin
contar con la previa y preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios
consistentes en la apertura de un hueco en un muro de carga existente entre los
dormitorios de la vivienda con la finalidad de colocar un armario y la apertura
de un hueco en la fachada del patio interior del edificio para instalar una
salida de humos y se condenara a los demandados a restituir dichos elementos a
su estado anterior.
Se alegaba en su demanda que con fecha
13 de enero de 2021 se celebró Junta Extraordinaria de la Comunidad de
propietarios promovida por los demandados para solicitar la aprobación de la
eliminación parcial del muro de carga y para la instalación de un sistema de
calefacción de suelo radiante porque el edificio tiene un sistema de
calefacción comunitaria. Ambas autorizaciones fueron denegadas y se acordó
formalmente que debían levantar de nuevo el muro de carga demolido y devolver
la edificación a su estado original, obras de restitución que no se han
ejecutado y se vieron en la necesidad de denunciar a la Comunidad de
Propietarios el incumplimiento de los acuerdos.
Además, con fecha 14 de junio de 2021 se
celebró una nueva Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios
que versó sobre las obras inconsentidas llevadas a cabo por los demandados por
la apertura de un hueco para la instalación de un tubo extractor de aires y
humos de la caldera de condensación en la que los demandantes solicitaban a la
Comunidad de propietarios la interposición de una acción de cesación dirigida
contra los demandados. Esta propuesta fue rechazada por amplia mayoría de votos
lo que ha abocado a los demandantes a interponer la demanda de juicio
declarativo ordinario.
Los demandados plantearon la excepción
de caducidad de la acción, posteriormente aclararon que era prescripción, y se
opusieron a la acción ejercitada solicitando su íntegra desestimación.
La sentencia desestimó la excepción
planteada que calificó de prescripción y no de caducidad y estimó íntegramente
la demanda.
En la sentencia se declara que no es
objeto de controversia la ejecución de las obras por los demandados, y estima
íntegramente la demanda con la siguiente argumentación:
"El muro de carga es un elemento común, y así lo recoge el artículo 396 del Código Civil. Y la realización de obras en los espacios comunes, como es en este caso la eliminación del muro de carga, con la finalidad de colocar un armario, está prohibido por lo establecido en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo indiferente que dichas obras afecten o no a la seguridad del edificio, pues dicha especificación solo rige para las obras que se efectúen en elementos privativos, lo que no es el caso, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio y 6 de julio de 2006 establecen que no se pueden hacer obras fuera de la superficie privativa, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro del propio piso o local, sin la autorización unánime de la junta de propietarios. Autorización que no existe en el caso de autos, es más, en la junta celebrada el 13-1-2021 se aprobó no autorizar ni la supresión del muro de carga, ni la apertura del hueco en la fachada del patio interior del edificio para la salida de humos, patio interior que también es un elemento común, y que en la pared donde los demandados han instalado la salida de humos es distinta a las ocupadas por las otras viviendas de la finca, por todo lo cual procede la estimación de la demanda."
C) Sobre la infracción de los artículos
218 y 6 , 7 y 10 de la LEC en relación con la excepción de prescripción de la
acción y de falta de legitimación activa.
La sentencia en relación con la excepción de caducidad (prescripción) que desestimó argumenta lo siguiente:
Que por la parte demandada se opone a la demanda, alegando la excepción de caducidad, por aplicación de lo establecido en el artículo 1902 del Código Civil, y sobre tal excepción debe señalarse, en primer lugar, que el plazo de un año establecido en el artículo 1968 sería en todo caso un plazo de prescripción, no de caducidad, como alega el demandado, con las diferencias -por todos conocidas- de posibilidad de ser interrumpido, lo que no cabe en los casos de caducidad.
Pero es que, a mayor abundamiento, no ejercita la actora una acción de responsabilidad extracontractual, precepto que ni tan siquiera cita en su demanda; la acción que insta es la prevista en los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que al no tener señalado plazo de prescripción, se rige por lo dispuesto en el artículo 1964.2 del Código Civil, que señala un plazo de prescripción de cinco años, que al momento de interposición de la demanda no han transcurrido".
Se alega por los recurrentes que en la
sentencia no se ha valorado el escrito presentado con posterioridad a la
demanda que subsanó el error padecido en la contestación en el sentido de
rectificar que la excepción alegada no era de caducidad, sino de prescripción.
Esta alegación carece de trascendencia o efecto útil para la estimación del
recurso, pues si bien es cierto que la parte recurrente rectificó el error de
la contestación a la demanda y calificó la excepción como de prescripción en un
posterior escrito, la sentencia también examina la posible prescripción de la
acción.
Por otra parte, y en cuanto a la
argumentación de la sentencia para desestimar la excepción los recurrentes se
limitan a afirmar que es errónea pero no indica por qué. No cabe duda de que la
acción ejercitada no es a acción de responsabilidad extracontractual del
artículo 1902 del código civil, que ni siquiera se cita en la demanda, como se
indica en la sentencia, sino una acción del artículo 7 y 9 de la Ley de
Propiedad horizontal que no se rige por el plazo de un año plazo de un año
previsto en el art. 1968 del Código Civil para las acciones de responsabilidad
extracontractual.
La sentencia califica la acción
ejercitada como una acción personal sujeta al plazo de prescripción de cinco
años previsto en el artículo 1964.2 para las acciones personales que no tienen
plazo especial de prescripción.
Sin embargo, ya se califique la acción
del artículo 7 de la LPH dirigida a la eliminación de obras inconsentidas en
elementos comunes como acción personal, o como acción real siguiendo la
jurisprudencia expuesta en la STS nº 540/2016, de 14 de septiembre, que declaró:
“Esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC (en ese supuesto se ejercitaba acción tendente a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano alterado para hacer pasar por el mismo ciertas conducciones de desagüe) la acción no estaría prescrita.
En efecto, aunque no consta la fecha de finalización de las obras, es evidente que tuvieron que comenzar después de la adquisición de la vivienda por los demandados por escritura pública de 11 de noviembre de 2020. La demanda se interpuso el 10/03/2022, y además el plazo de prescripción se interrumpió al menos en relación con la obra de supresión del muro de carga por el acuerdo de la Junta de la Comunidad de propietarios de fecha 13 de enero de 2021, con la consecuencia prevista en el art. 1972 c de que el plazo comienza a contar de nuevo desde el acto interruptivo; luego este motivo de impugnación debe ser desestimado.
Se alega por los recurrentes que relacionada con la prescripción está la falta de legitimación activa de los demandantes de la que carecen los demandantes pues en la demanda ni siquiera se indica que se acciona en beneficio de la Comunidad de propietarios y porque es requisito de procedibilidad para que un comunero pueda accionar en beneficio de la Comunidad de propietarios que haya que no haya habido acuerdo de la Comunidad de propietarios.
En este caso hubo un acuerdo de fecha 13 de enero de 2021 que no autorizó la obra relativa al muro de carga y se ordenó la reposición y así se hizo.
En relación con la apertura de un hueco en la fachada interior para salida de humos de caldera los demandantes solicitaron que se ejercitara por la Comunidad de propietarios acción de cesación que fue denegada por la Acuerdo de la Comunidad de propietarios de 14 de julio de 2021 y debería haberse impugnado el acuerdo.
Antes de examinar la cuestión relativa a la falta de legitimación activa deben realizarse dos precisiones. La primera que es una cuestión que ninguna relación tiene con la prescripción de la acción.
A la legitimación se refiere el artículo 10 LEC cuando establece que "Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".
Como recuerda la STS nº 1559/2024, de 28 de noviembre:
"La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar".
El instituto de la prescripción de
acciones se regula en los artículos 1961 a 1975 del código civil y supone la
extinción de la acción por la falta de ejercicio en el transcurso del tiempo
previsto legalmente para cada tipo de acción.
La segunda, que en la contestación a la
demanda no se planteó ni se cuestionó la legitimación de los actores,
planteándose por primera vez en el recurso de apelación, lo que prohíbe el
artículo 456.1 de la LEC y es consecuencia del principio "pendente
appellatione nihil innovetur". No obstante, y dado que la falta de
legitimación es una cuestión procesal que puede ser apreciada de oficio por el
Tribunal va a examinarse la falta de legitimación alegada.
La legitimación de un comunero para
ejercitar acciones frente a otro comunero por alteración de elementos comunes
en caso de inactividad de la Comunidad de propietarios y/o de acuerdo
comunitario contrario al ejercicio de acciones, sin necesidad de impugnar
previamente el acuerdo o de que se haga mención expresa en la demanda que se
actúa en beneficio de la Comunidad de propietarios, ha sido reconocido por la
jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal.
En este sentido se pronuncia la STS nº 16/2026,
de 14 de enero:
"(...) el reconocimiento de la legitimación activa de la demandante está debidamente motivado y responde a la doctrina reiterada de esta sala, explicada, entre otras, en la sentencia 1785/2025, de 3 de diciembre , que ampara la legitimación de los comuneros para el ejercicio de acciones dirigidas a la reposición de los elementos comunes alterados. En palabras de dicha sentencia:
«[...] Como afirmó la STC 115/1999, de 14 de junio:
»"Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada «propiedad separada» (art. 396 del CC) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar".
»La sala también ha admitido la legitimación de un copropietario para ejercer una acción frente a otro propietario por alteración de elementos comunes.
»Así, con cita de otras anteriores, la sentencia del TC nº 107/2024, de 30 de enero, en un supuesto en el que en la votación realizada en el seno de la junta se había rechazado ejercer acciones judiciales de remoción de las obras (si bien la sentencia no estima la acción de demolición porque las obras para la evacuación de humos realizadas se hicieron en el mismo trayecto ya existente, simplemente para adaptarse a las exigencias de la nueva normativa en materia de seguridad para la comunidad vecinal).
»Igualmente reconoce la legitimación de un copropietario frente a otro para que se declare la ilegalidad de las obras realizadas en la terraza comunitaria de uso exclusivo, con condena a demoler la obra y reponer la terraza a su estado original, por no contar con la autorización de la comunidad, la sentencia 787/2011, de 24 de octubre »."
De acuerdo con esta jurisprudencia los
demandantes tienen legitimación para el ejercicio de acciones y si lo que se
alega por el recurrente en relación a la primera pretensión relativa a la
reposición del muro de carga que fue parcialmente eliminado es que ya se ha
ejecutado el acuerdo de la Junta y se ha repuesto el muro de carga, lo que se plantea no es la falta de
legitimación de los demandantes, sino la falta de acción que es una cuestión de
fondo que no afecta a la legitimación y que si se acredita supondrá la
desestimación de la demanda.
Y en relación con la obra consistente en
la apertura de huecos, esta obra no fue consentida ni autorizada, y, no siendo
objeto de controversia que la obra afecta a un elemento común (la fachada),
cualquier comunero que se considere perjudicado por estas actuaciones está
legitimado, ante la pasividad de la Comunidad y su aquiescencia tácita e incluso ante la negativa expresa
adoptada en la Junta de la Comunidad de propietarios de 14 de junio de 2021,
para ejercitar acciones dirigidas a la declaración de ilegalidad de esta obra y
la reposición de los elementos comunes afectados a su estado original sin
necesidad de impugnar previamente el acuerdo.
Por todo lo expuesto este motivo también
se desestima.
D) Infracción de los artículos 218 1 .y
2 de la LEC en relación con el artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal.
Supresión parcial de un muro de carga.
En este motivo se impugna por la parte
recurrente el pronunciamiento de la sentencia en el que se afirma que la obra
ejecutada infringe el artículo 7 de la LPH "siendo indiferente que dichas
obras afecten o no la seguridad del edificio, pues dicha especificación sólo
rige para las obras que se efectuen en elementos privativos, lo que no es el
caso ...".
Se alega por la parte recurrente que la
supresión parcial del muro de carga con la colocación parcial de dos perfiles metálicos
es una práctica habitual y autorizada por la normativa del Ayuntamiento de
Madrid que no produce una variación esencial del conjunto del sistema
estructural del edificio según se explicó en la contestación a la demanda.
En este caso la obra se ejecutada no
produjo menoscabo o alteración de la estructura, ni siquiera fisuras en el piso
de los demandantes, pues ni el dictamen del arquitecto Sr. Luis María, aportado
con la demanda, se refiere a daño alguno en la vivienda de los demandantes, ni
las fisuras denunciadas tenían relación con las obras que se ejecutaron con la
intervención de un técnico, el arquitecto superior don Fabio, todo lo cual acredita
la seguridad de la estructura general del edificio.
Afirma además que el muro de carga de
referencia fue repuesto a su estado original después del acuerdo comunitario de
13 de enero de 2021 por lo que carecía de objeto la pretensión de que se
declarara la ilegalidad de la obra y su reposición a su estado, no habiéndose
propuesto prueba pericial al respecto por el demandante como le correspondía
probarlo ex art. 217 LEC.
Denuncia igualmente falta incongruencia
y falta de motivación en el fallo cuando condena a los demandados a restituir
el muro de carga a su estado anterior.
Respecto a la apertura del hueco de la
fachada del patio interior para la salida de humos de la caldera estanca afirma
que dicha obra fue consentida y que la sentencia incurre en un error cuando
afirma que no se aprobó esta obra en la junta de fecha 13 de enero de 2021 pues
esta junta no se refiere a la salida de humos sino a la instalación de suelo
radiante.
Como puede observase se mezclan
cuestiones distintas en un mismo motivo tales como incongruencia de la
sentencia, falta de motivación, infracción el artículo 217 y error en la
valoración de la prueba que debe examinarse por separado.
Existe incongruencia omisiva de la
sentencia como ya se ha expuesto cuando se dejan incontestadas y sin resolver
algunas de las pretensiones sostenidas por las partes, siempre y cuando el
silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación
tácita de la pretensión deducida.
En el presente supuesto no es
controvertido y fue admitido por la demandada y recurrente que procedió a la
supresión parcial de un muro de carga existente en el interior de la vivienda
entre dos dormitorios para instalar un armario empotrado. Con posterioridad a
la ejecución de la obra los demandados solicitaron la convocatoria de una Junta
General Extraordinaria para obtener la autorización que se celebró el 13 de
enero de 2021. En esta junta no se autorizó esta obra y se acordó que debería
levantar el citado muro de nuevo.
En la Audiencia Previa se fijó como
hecho controvertido si se había reconstruido el muro de carga parcialmente
suprimido y la sentencia no se pronuncia expresamente sobre esta cuestión,
aunque tácitamente en cuanto que declara la ilegalidad de la obra y ordena la
reposición del muro de carga a su estado original puede entenderse que da por
probado que no se ha repuesto. No obstante, y dado que ninguna valoración
realiza sobre este hecho controvertido, procede realizar una valoración de la
prueba realizada en primera instancia sobre este extremo.
Sobre el alcance de la valoración de la
prueba en esta segunda instancia, recuerda la STS de 4 de Diciembre de 2015,
recurso 1468/2012, que "la STS de 4 de diciembre de 2015 tiene dicho "Esta Sala, en jurisprudencia
pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la
prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia
Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que
conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o
arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es
pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el
acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación
del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano
revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el
Tribunal Constitucional (STC 212/2000, de 18 de septiembre), y así lo ha
declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del
tribunal de apelación le ha merecido "una severa crítica" (sentencias
de esta Sala de 15 de octubre de 1991, y núm. 808/2009, de 21 de diciembre). Es
perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en
criticar lola valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera
instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su
valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los
intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible
de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia.".
Antes de valorar las pruebas practicadas
sobre este hecho controvertido debe precisarse que de acuerdo con el artículo
217 LEC corresponde a la parte actora la
carga de probar la certeza de los hechos de los que se desprenda, según las normas jurídicas aplicables,
el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, mientras
que incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las
normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia
jurídica de los hechos que se refiere el apartado anterior. Esta norma se
complementa con lo dispuesto en el apartado 7 sobre disponibilidad y facilidad
probatoria.
Por otra parte, y en relación con la
infracción del artículo 217 de la LEC como señala la STS nº 865/2025, de 2 de
junio:
"Las reglas del art. 217 de la LEC regulan las consecuencias de que no hayan resultado debidamente justificados los hechos relevantes para la decisión del proceso; por consiguiente, sólo se infringe el art. 217 LEC, cuando, ante un hecho dudoso, se atribuyen las consecuencias de la incertidumbre a la parte a quien no compete su demostración (SSTS 144/2014, de 13 de marzo; STS nº 473/2015, de 31 de julio; o, más recientemente, STS nº 221/2022, de 22 de marzo; STS nº 358/2022, de 4 de mayo; STS nº 493/2022, de 22 de junio o 653/2022, de 11 de octubre, entre otras muchas. o como dice la STS nº 358/2022: "las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quién según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria."
De acuerdo con estas normas y dado que
no es controvertido y ha sido reconocido por los demandados que ejecutaron la
obra consistente en la supresión parcial de un muro de carga que separaba dos
dormitorios en el interior de su vivienda para colocar un armario empotrado,
incumbe a la parte demandada, y no a la actora, que además tiene la facilidad
probatoria, acreditar que en la fecha de interposición de la demanda, cuando se
produce la litispendencia (art. 411 LEC) la pretensión de los demandantes
carecía de objeto porque ya se había repuesto el muro de carga a su estado
original, (hecho extintivo que debe probar la parte demandada).
En este caso, la prueba practicada ha
consistido en la aportación un whatsapp enviado por el Presidente de la
Comunidad de propietarios con el siguiente contenido: "Varios vecinos me
pedisteis que fuese a comprobar que los vecinos DIRECCION002 habían puesto
radiadores y levantado el muro como se decidió en la junta de enero de 2021.
Los radiadores están y entre los armarios empotrados faltan varios cm q deben
corresponder con el muro (tomé varias medidas desde ambas habitaciones). Si
alguien no se fía puede contratar un carpintero q desmonte el módulo del
armario y vuelva a montarlo (obviamente lo pagaría el(ella)".
El texto de este whatsapp es confuso,
pues no queda claro si se ha levantado todo el muro de carga que implicaría la
desaparición de los armarios empotrados.
Este único documento aportado con la
contestación no es idóneo ni adecuado para justificar que se ha ejecutado el
acuerdo y tampoco la declaración testifical del presidente en aquella fecha que
solicitaron los recurrentes y fue denegada en ambas instancias pues, como se
expuso, únicamente con una prueba técnica se puede acreditar si se ha repuesto
el muro al estado original.
No se ha aportado por los demandados y
recurrentes fotografías del estado final de las obras de reposición, ni
facturas de las obras presuntamente realizadas para reponer el muro de carga en
el estado anterior y que exige volver a ejecutar el muro de ladrillo en el
hueco abierto para instalar el armario empotrado, ni un dictamen pericial que
de forma rigurosa acredite el íntegro cumplimiento voluntario del acuerdo de la
Junta de la Comunidad de Propietarios y la falta de prueba sobre este extremo
debe perjudicar a la parte demandada.
Por último debe destacarse la falta de
coherencia de la parte recurrente pues si realmente repuso el muro de carga a
su estado original, su contestación y prueba debería haberse limitado a
acreditar este extremo y, por el contrario, tanto en la contestación como en el
recurso defiende que la obra no afectaba a la seguridad estructural del
edificio y había sido autorizada por el Ayuntamiento, cuestiones que carecerían
de trascendencia si finalmente se había repuesto el muro a su estado original.
Si ya hubo un acuerdo que denegó la
autorización solicitada y este acuerdo no fue impugnado por los recurrentes, el
acuerdo es vinculante y ejecutivo y las alegaciones realizadas por los
recurrentes sobre la falta de perjuicio para la estructura de la finca de la
obra ejecutada carecen de trascendencia y en este punto la sentencia se ajusta
a la jurisprudencia reiterada del TS que como expone en su STS nº 867/2011, de
17 de noviembre:
"La Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga la alteración o modificación de elementos comunes, es decir, todos los que no son privativos, para cuya determinación sirve de orientación el artículo 396 del Código Civil, a los que cabe añadir otros que puedan existir, aun no citados en dicho precepto, dentro de las características de cada Comunidad.
De conformidad con la literalidad de la LPH así como del CC, la doctrina jurisprudencial distingue entre las obras ejecutadas por los propietarios bien en sus elementos privativos bien sobre elementos comunes. En el primero de los casos, el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior o perjudica los derechos de otros propietarios. En el supuesto que las obras realizadas afecten o alteren los elementos comunes se precisará para la legalidad de las obras la autorización unánime de la comunidad sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios o la alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior (STS de 6 de noviembre de 1995 [RC 1243/1992 ]).
Por lo anterior se reitera como doctrina jurisprudencial que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario".
En el presente supuesto no es
controvertido que para ejecutar e instalar un armario empotrado se suprimió
parcialmente un muro de carga existente en el interior de la vivienda. Así lo han reconocido no solo el
perito de los actores, sino el arquitecto que realizó el proyecto para los
demandados. Como se indica en la sentencia recurrida, y de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 396 de la LEC son elementos comunes entre otros,
"los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y
muros de carga", luego de acuerdo con la jurisprudencia expuesta constada
la ejecución de la obra y la falta de consentimiento unánime de la Comunidad de
Propietarios, no es necesario valorar si afecta o perjudica a la estructura del
edificio.
Los argumentos expuestos sobre la
autorización administrativa para la ejecución de la obra carecen de
trascendencia en el ámbito civil. Como se expone en la ST 363/2024, de 9 de
septiembre de la sección 14 de la AP de Madrid:
"Las imposiciones o las autorizaciones administrativas de ejecución de obras que impliquen alteración de elementos comunes, no vinculan a las Comunidades de Propietarios, ni permiten al propietario afectado acometer la obra sin la preceptiva autorización de la Comunidad. El acto administrativo singular, ya se trate de una licencia, ya de un pronunciamiento ordenando obras en un local comercial, se emiten sin perjuicio de los derechos de tercero, y por lo que ahora interesa, sin perjuicio del derecho de la Comunidad de Propietarios a autorizar o denegar la alteración o modificación de elementos de su exclusiva propiedad (de cada uno de los condueños), que en definitiva no es sino una forma especial de propiedad privada.
En tal sentido, a propósito de locales comerciales, se manifiesta el T.S. en S. 22.Nov.2001, a cuyo tenor "tampoco se puede estimar que una determinada autorización administrativa para instalar un negocio, lleve consigo la facultad de obligar a la comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal instalación"; o en S.14.Jul.1992, cuando declara que se "ha alterado de forma notoria la configuración y estado exterior del edificio según la Sala a quo, criterio que esta Sala comparte, pese a la licencia administrativa para hacerlo, pues ello no priva a la jurisdicción civil de entender de la cuestión suscitada entre el propietario autorizado y la Comunidad, ya que tal licencia es operante a otros fines, no sirve para dirimir conflictos de esta naturaleza".
E) Sobre la apertura de un hueco en
fachada de patio interior para salida de humos.
En relación con la obra consistente en
la apertura de un hueco en la fachada del patio interior para la colocación de
una salida de humos y gases de la caldera estanca, es cierto que la sentencia
incurre en un error en la valoración de la prueba, como denuncia el recurrente,
cuando afirma que "Autorización que no existe en el caso de autos ,es
más, en la junta celebrada el 13-1-2021 se aprobó no autorizar ni la supresión
del muro de carga ni la apertura del hueco en la fachada del patio interior del
edificio para la salida de humos..
En la Junta de 13/01/2021 únicamente se
denegó autorización para la supresión parcial del muro de carga y para la
instalación de calefacción por suelo radiante, pero no se tomó ningún acuerdo
en relación con la apertura del hueco en la fachada interior.
El 14/06/2021 se celebró una nueva Junta
General Extraordinaria y en el orden del día se incluyó a petición de don Romeo
la puesta en conocimiento y pronunciamiento por parte de la Comunidad de
Propietarios de las obras llevadas a cabo en la fachada interior del edificio.
Y a la vista de la deliberación llevada a cabo en relación con el punto
anterior votación de la comunidad sobre la interposición de una acción de
cesación.
Y a solicitud del recurrente se pidió
que se tratara "la alteración de las fachadas tales como: cambio de
salidas de otras calderas, cambios de tendederos, cerramientos de terrazas,
aires acondicionados e incluso ventanas que no son de color blanco como debería
ser.
La petición de los titulares del 666 fue
rechazada por una amplia mayoría de votos y coeficientes.
Sobre la petición planteada por el
recurrente, no se toma decisión alguna al respecto.
El error cometido en la sentencia, sin
embargo, carece de la trascendencia que pretende darle la parte recurrente,
porque lo único que se votó fue la petición de interposición de acción de
cesación, motivo por el cual los titulares del DIRECCION003 ejercitan la acción
directamente, y ninguna decisión se adoptó sobre modificación de fachadas.
El resto de los pronunciamientos que se
contienen en la sentencia cuando se afirma que el patio interior es un elemento
común y que en la pared donde los demandados han instalado la salida de humos
es distinta de las ocupadas por otras viviendas de la finca para colocar sus
salidas de humos son correctas.
Por otra parte, tampoco puede hablarse
de consentimiento tácito pues como destaca la STS nº 107/2024, de 30 de enero:
"Declaramos en la sentencia del TS nº 471/2021, de 29 de junio , cuya doctrina se reprodujo en la STS nº 1686/2023, de 4 de diciembre , resumiendo la jurisprudencia sobre el valor del silencio y los consentimientos tácitos, que se:
"[...] admite el posible efecto jurídico del silencio como declaración de voluntad en los casos en que sea aplicable la regla de que el que calla "podía" y "debía" hablar, y entiende que existe ese deber cuando viene exigido, no sólo por una norma positiva o contractual, sino también "por las exigencias de la buena fe o los usos generales del tráfico, o, habiendo relaciones de negocios, el curso normal y natural de los mismos exigían responder de modo que al no hacerlo se provoca en el "destinatario" la lógica creencia de que se aceptaba".
"Pero para que el destinatario pueda invocar su confianza en la existencia de tal declaración de voluntad con eficacia jurídica es presupuesto necesario, asimismo, que el silencio resulte "elocuente". La jurisprudencia ha precisado también esta idea, de forma que "el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente (sentencias del TS de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido (sentencias del TS de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963)."
Pues bien, en este caso, no existía un
acuerdo comunitario sobre la ejecución de los trabajos pretendidos por la
demandada, pues no fueron avalados de la forma interesada en su reunión
convocada al efecto de 7/03/2012, sino que se pospuso su decisión para una
reunión ulterior, una semana después, "para intentar llegar a un
acercamiento", que no consta llegara a celebrarse.
En este sentido, señalamos en la
sentencia del TS nº 909/2021, de 22 de diciembre, que "al no ser debatido
el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito".
En la sentencia del TS nº 540/2016, de 14 de septiembre , se consideró que:
"[...] la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto que pueda plantearse, teniendo en cuenta fundamentalmente la obviedad de las obras que resultaren claramente apreciables para todos los comuneros y no sólo para algunos, sin que puedan desdeñarse otras circunstancias como es el incremento del perjuicio que se derivara de las mismas por el transcurso del tiempo."
En el presente supuesto no puede hablarse de consentimiento tácito de la Comunidad de propietarios ni puede equipararse conocimiento a consentimiento.
No ha transcurrido un largo periodo de tiempo desde la ejecución de la obra que hubiera permitido a los recurrentes creer de buena fe que la obra había sido aceptada tácitamente por la Comunidad.
La obra se ejecutó sin solicitar previamente el acuerdo de la comunidad de propietarios y cuando se planteó la cuestión en la Junta General Extraordinaria de 14 de julio de 2021 de forma general y no solicitando expresamente la autorización para la apertura realizada por los recurrentes, no se adoptó ningún acuerdo ni se tomó ninguna decisión.
La opinión particular del presidente cuando se le consultó sobre este tema no vincula a la comunidad, ni a los restantes propietarios pues es la Comunidad de propietarios quien debe dar el consentimiento a las obras que alteren los elementos comunes como órgano soberano y no el Presidente.
Tampoco se incurre en abuso de derecho por el hecho de que otros propietarios hayan abierto huecos en la fachada para la salida de humos de las calderas estancas y se haya consentido tácitamente. Como señala la SAP de Madrid Sec. 13ª de 6 de octubre de 2009 es cierto que "el principio de igualdad prohíbe que, autorizada o consentida por la Comunidad de Propietarios una alteración determinada de un elemento común del inmueble, luego se impida o prohíba una conducta semejante a otro propietario con relación al mismo elemento común, cuando solo pretende llevar a cabo la misma actuación física y disfrutar del mismo estado jurídico creado por otro sin reparo y no existen criterios objetivos o razonables que lo impidan; pero tampoco lo es menos que la aplicación de esta doctrina requiere igualdad concurrente tanto respecto a la naturaleza y envergadura de la obra como de las condiciones (licencia, legalidad o ilegalidad de lo construido) en que tuvo lugar - Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1989, STS de 30 de octubre de 1990, STS de 5 de marzo de 1998, STS de 15 de febrero de 2006 y 18 de enero de 2007 . Y de esta misma Sección de 9 de febrero de 1996 (Rollo 401/95), 4 de febrero de 2003 (Rollo 29/3003), 24 de julio de 2007 (Rollo 589/06) y 13 de mayo de 2008 (Rollo 497/2007)".
En este caso, no concurre dicha igualdad
pues lo que se cuestiona no es la posibilidad de abrir un hueco en la fachada
del patio interior para salida de humos, si además esta salida de humos se
exige por la normativa actual para la instalación de una caldera, sino que esta
apertura e instalación del tubo para salida de gases se ha realizado sin
solicitar previamente, ni con posterioridad, la autorización de la Comunidad de
Propietarios, y el lugar en el que se ha ejecutado esta apertura, pues todos
los demás propietarios han ejecutado la obra en la otra pared de la fachada del
patio interior, al margen de la afectación de la estética de la fachada por la
falta de alineación de estos tubos, y los recurrentes ha realizado la apertura
en otra pared de la fachada debajo del tendedero de los demandantes.
Por todo lo expuesto este motivo también
debe ser desestimado.
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