La sentencia de la Audiencia Provincial
de Asturias, sec. 4ª, de 15 de abril de 2026, nº 185/2026, rec. 691/2025, declara que cuando una vivienda
vendida resulta inhabitable debido a defectos estructurales graves que
comprometen su estabilidad y seguridad, constituyendo una inhabilidad absoluta
para el uso destinado, procede la resolución del contrato de compraventa por
incumplimiento esencial, con devolución de las prestaciones recíprocas y pago
de indemnización por daños y perjuicios.
Los compradores adquirieron una vivienda
unifamiliar y comenzaron a observar deterioros importantes, como humedades,
grietas, desplome de falsos techos, descenso del forjado y putrefacción de
vigas de madera, que comprometían la estabilidad del edificio y generaban un
riesgo inminente de colapso, lo que llevó al Ayuntamiento a ordenar el desalojo
inmediato de la misma; esto fundamentó la acción de resolución del contrato por
incumplimiento esencial amparada en la doctrina del "aliud pro alio",
reclamando también indemnización por daños y perjuicios.
Destaca la aplicación rigurosa de la
doctrina del aliud pro alio en situaciones de venta de viviendas inhabitables
que ponen en riesgo la integridad estructural y seguridad, así como la
clarificación en cuanto a la carga probatoria sobre el carácter antieconómico
de las reparaciones, reforzando la protección del comprador ante
incumplimientos esenciales en contratos de compraventa inmobiliaria.
A) Introducción.
Una persona compró a otra un inmueble
descrito como vivienda, la cual presentó graves defectos estructurales y de
habitabilidad que comprometían su uso y seguridad, lo que llevó a solicitar la
resolución del contrato de compraventa y la indemnización por daños.
¿Es procedente la resolución del
contrato de compraventa por incumplimiento esencial debido a la entrega de una
vivienda inhabitable y la consecuente indemnización por daños y perjuicios?.
Se estima procedente la resolución del
contrato por incumplimiento esencial, al considerarse que el inmueble entregado
es inhabitable y constituye un caso de aliud pro alio, confirmando la sentencia
de primera instancia y condenando al vendedor a la devolución del precio y al
pago de una indemnización por daños y perjuicios.
Con base en los artículos 1101, 1124,
1461, 1468 y 1469 del Código Civil y la doctrina reiterada del Tribunal Supremo
sobre la frustración del fin del contrato por inhabilidad objetiva del objeto
vendido (aliud pro alio), se concluye que el vendedor incumplió esencialmente
al entregar una vivienda inhabitable, lo que justifica la resolución del
contrato con efectos retroactivos y la correspondiente indemnización.
B) Antecedentes.
Don Arturo y doña María Dolores exponen
en el escrito de demanda, en síntesis, que, tras comprar a los demandados, D.
Hermenegildo y Doña Edurne, mediante escritura de 16 de julio de 2021, una
vivienda unifamiliar con su anexo por precio total de 75.000 €, e instalarse a
vivir en ella, comenzaron a aparecer y descubrir diversas deficiencias como
humedades, grietas, desplome de falsos techos, descenso del forjado de la
primera planta o putrefacción de vigas de madera, que se fueron agravando con
el paso del tiempo hasta el punto de comprometer la estabilidad del edificio
con grave riesgo de colapso. En atención a estos antecedentes interesan la
resolución del contrato de compraventa al amparo de los arts. 1101 y 1124 CC en
relación con la doctrina conocida como del "aliud pro alio", así como
ser indemnizados por los daños y perjuicios causados.
La sentencia de primer grado, tras
exponer con acierto los presupuestos necesarios para el éxito de esta acción y
analizar detenidamente la prueba practicada, estimó en lo sustancial la demanda
al entender que se había producido un incumplimiento esencial y objetivo del
contrato que impide que la vivienda sea utilizada conforme a su destino.
No conforme con esta decisión, el
demandado comparecido recurre en apelación para, abandonando alguno de los
argumentos que había hecho valer en la instancia, denunciar que no hayan sido
admitidas o practicadas determinadas pruebas (pericial que había propuesto e
interrogatorio de sus defendidos) y que se haya admitido otra (ampliación de la
pericia de los demandantes); cuestiona también la valoración de la prueba
llevada a cabo por la juzgadora de instancia. Debe precisarse que nada dice
sobre el alcance y cuantificación de los daños y perjuicios causados de tal
suerte que, de entenderse procedente la resolución, habrá de estarse a lo
decidido sobre este punto de conformidad con lo establecido en el art. 465.5
LEC (EDL 2000/77463), en tanto circunscribe el ámbito de la sentencia de
apelación "exclusivamente" a "los puntos y cuestiones planteados
en el recurso".
C) Ampliación de la pericial.
Y con relación a la ampliación de la
pericial de la parte demandante, ésta fue pedida al amparo del art. 426 LEC al
haberse producido hechos nuevos, consistentes en la aparición de nuevas
deficiencias en la vivienda. Así lo permite el indicado precepto, y el
correspondiente dictamen fue presentado en tiempo y forma. Quien ahora
cuestiona este proceder no impugnó esta ampliación cuando fue solicitada en la
audiencia previa -se limitó a cuestionar la existencia de hechos nuevos- y
ninguna indefensión hubo de producirle su admisión cuando tenía a su alcance
proponer una nueva pericia con relación a tales hechos como le permite el art.
338.2 LEC, lo que tampoco hizo, limitándose a insistir en la que intentaba
aportar extemporáneamente.
D) Doctrina jurisprudencial.
Es doctrina jurisprudencial que la
existencia de defectos o vicios de la cosa vendida puede dar lugar al
nacimiento de varias acciones, entre ellas, las edilicias; la de resolución o
de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad
absoluta del objeto o aliud pro alio, que produce la consiguiente
insatisfacción del comprador y que es la aquí ejercitada; y la de resarcimiento
por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la
cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella
en condiciones distintas de las debidas y exigibles (artículos 1091, 1101,
1124 y 1258 del Código Civil).
La sentencia del Tribunal Supremo de 5
de noviembre de 1993, referente en esta materia, reiterando lo ya dicho en
otras anteriores y seguida de otras varias, señala que la prestación diversa o
"aliud pro alio" comprende una doble hipótesis, la de entrega de una
cosa distinta a la pactada y la de incumplimiento por inhabilidad del objeto o
por insatisfacción del comprador. El segundo caso, que es el que aquí interesa,
se produce cuando "el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el
uso a que va destinado o que el comprador quede objetivamente insatisfecho;
inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el
punto de frustrar el objeto del contrato, o insatisfacción objetiva del
comprador {....} debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal
de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento".
Doctrina seguida en sentencias más recientes, también del TS, como las de 27 de
junio de 2019 o STS de 15 y 22 de junio de 2022.
Ya con relación a la venta de una vivienda que resulta inhabitable, la sentencia, también del Tribunal Supremo, de 2 de junio de 2015, ya citada en la instancia, recuerda que:
"Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil . El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012 , "en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales) [....] es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.".
La cuestión que aquí se plantea es
precisamente ésta. Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es
inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es
vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una
persona o familia.
El que se venda una cosa como vivienda
que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el
incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el
contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud
pro alio. Como dice la sentencia del TS de 16 noviembre 2000, "existe pleno
incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido
para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido
la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la
protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. "Y
precisa la STS de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior:
"la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las
legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en
definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia
de 17 febrero 2010: "... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega
de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa
para el fin a que se destina." La STS de 25 febrero 2010 añade: "... la
doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya
entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su
inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa
frustración del fin del contrato".
La entrega de una cosa aliud pro alio,
en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que
da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como
expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia
sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y
perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005 ),
los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el
incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño
per se, como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento
y, por ende, la ineficacia del contrato".
E) Valoración jurídica.
La aplicación de esta doctrina al caso
aquí enjuiciado ha de conducir a la total desestimación del recurso. No observa
la Sala el error en la apreciación de la prueba que se denuncia. Antes bien, la
pericial con su adenda y ampliación unida a los informes que se recogen en sus
anexos, única prueba relevante practicada en la instancia acerca de los
defectos que presenta el inmueble y los riesgos que supone, y el expediente
municipal traído al proceso en esta fase de recurso, a petición del propio
apelante, revelan inequívocamente la existencia de esos gravísimos defectos,
que conllevan un riesgo cierto de desplome o colapso del edificio que, en
definitiva, se traduce en su inhabitabilidad, con frustración así, de forma
objetiva, del fin al que respondía la venta por inhabilidad absoluta para el
uso al que iba destinada la cosa vendida, que no era otro que el de servir de
vivienda a los compradores. Es patente, en consecuencia, el incumplimiento
objetivo y esencial de la obligación de entrega que pesaba sobre los
vendedores.
Ha quedado acreditado que la casa
presenta graves defectos de impermeabilización que han afectado a su estructura
portante, en especial a la cabecera de dos vigas de madera, en avanzado estado
de putrefacción, que no pueden cumplir la función a la que respondían, como
tampoco una tercera viga metálica que habían colocado los vendedores. Esta
problemática se ha traducido en la aparición de importantes grietas, que el
forjado entre la planta baja y la primera haya comenzado a ceder, la presencia
de importantes humedades y, en especial, en el riesgo de colapso o desplome del
edificio con peligro cierto para sus moradores.
Aspectos en los que no solo ha incidido
la perito traída por los demandantes quien, además, puso de manifiesto en el
acto del juicio que esas patologías estaban progresando rápidamente desde que
ella comenzó a visitar la vivienda, a principios de 2024, sino también por el
informe municipal y resolución de la alcaldía, ajenos a los intereses de las
partes, que con fecha 30 de mayo de 2025 ordenó el desalojo inmediato de la
vivienda tras comprobar la arquitecta técnica en visita de inspección el
importante deterioro de las vigas de madera en la zona de las cabeceras, que la
zona de la cocina se encuentra actualmente apuntalada, algunas baldosas
levantadas y puertas que no cierran en la planta superior, y otras deficiencias
en la dependencia anexa de lavadero, para concluir que la casa no puede
"ser habitada hasta que no reúna las debidas condiciones de seguridad
avalada por técnico competente".
Dice el recurrente que la perito
designada de contrario ha ido cambiando su tesis a medida que avanzaba en sus
informes. Esto no es así. Simplemente ha podido ir comprobando o descartando
las hipótesis iniciales a la vista de la realización de nuevas pruebas -catas-
y de la evolución de los defectos. Ya en el primer informe, de febrero de 2024,
se hacía referencia a una de las vigas de madera y a su estado de putrefacción
en su extremo, aunque solo después pudo comprobarse el real alcance del mal
estado de ambas al realizar una cata. Las alusiones al valor de tasación
otorgado a efectos de hipoteca carecen de mayor relevancia, en tanto no
contiene referencia alguna a esta problemática. Y el riesgo estructural ha
quedado debidamente acreditado a través de la pericia e informes
complementarios, así como por el informe municipal.
Admite el apelante en el escrito de
recurso que la casa no está impermeabilizada y no niega la patología que
presentan las dos cabezas de las vigas, pero cuestiona que el inmueble no sea
habitable pese a lo que ha quedado expuesto y a lo que después acordó el
Ayuntamiento sobre su inmediato desalojo.
Y, en fin, dice que era a los
demandantes a quienes incumbía acreditar que las posibles reparaciones son
antieconómicas, lo que niega.
Pero, con independencia de a quien pueda corresponder la carga de la prueba
sobre ese punto, que, de conformidad con lo establecido en el art. 217 LEC
sería de cuenta del demandado en cuanto hecho impeditivo del éxito de la acción
ejercitada de contrario, lo cierto es que la perito estimó que las reparaciones
necesarias podrían suponer un coste que rondaría los 100.000 €, que no podía
concretar más sin realizar el oportuno proyecto según dijo en juicio, mientras
que la técnico municipal señaló que el presupuesto estimado de ejecución
material solo para subsanar los defectos que hizo constar en su informe
alcanzaría los 50.000 euros. Coste que, en definitiva, equivale cuando menos
a dos tercios del importe pagado por los demandantes por la compra del
inmueble, lo que revela su desproporción si se pone en relación con su valor de
adquisición.
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