La sentencia de la Audiencia Provincial
de La Coruña, sec. 5ª, de 8 de abril de 2026, nº 230/2026, rec. 232/2024,
Cuando la parte demandante niega la
existencia de servidumbres sobre su finca y los demandados alegan su existencia
por usucapión, corresponde a los demandados la carga de probar la efectiva
instalación y uso continuado de los elementos que constituyen la servidumbre en
la misma ubicación durante el tiempo legalmente exigido, y en ausencia de
prueba indubitada, debe desestimarse la pretensión de reconocimiento de dichas
servidumbres.
Se otorga la razón a la demandante al
confirmarse que la finca está libre de cargas, salvo la servidumbre de paso
reconocida, y que los demandados no acreditaron la existencia de servidumbre de
desagüe por usucapión ni el derecho de luces y vistas alegado. La sentencia de
primera instancia valoró correctamente las pruebas, entre ellas fotografías que
demostraban la apertura reiterada del ventanal sin justificación y la falta de
prueba sobre la permanencia de los elementos para la servidumbre de desagüe en
la ubicación alegada. Asimismo, se confirmó la invasión del derecho de vuelo
por parte de un aparato de climatización sobre la finca del demandante.
La sentencia destaca la importancia de
la adecuada valoración probatoria y la carga de la prueba en casos de
servidumbres, especialmente en la usucapión de medios físicos como bajantes y
sumideros, aclarando que la mera antigüedad alegada no es suficiente sin prueba
clara y precisa sobre la ubicación y uso continuado. Recalca que la prueba
fotográfica y testimonios deben interpretarse en conjunto sin tergiversar
declaraciones, para evitar la desnaturalización del derecho a la propiedad y
servidumbres impuestas sin justificación.
A) Introducción.
Una persona demandó a dos vecinos ante un juzgado por la existencia de servidumbres y la colocación indebida de elementos en una finca colindante, reclamando la retirada de una arqueta y sumidero y la declaración de que la finca estaba libre de cargas salvo una servidumbre de paso.
¿Existe servidumbre de luces y vistas, servidumbre de desagüe por usucapión, y se ha invadido la servidumbre de vuelo con la instalación de un aparato de climatización en la finca colindante?.
Se confirma que no existe servidumbre de luces y vistas ni de desagüe por usucapión, y que el aparato de climatización invade la servidumbre de vuelo; en consecuencia, se condena a retirar los elementos colocados indebidamente y se desestima el recurso de apelación.
Se fundamenta en la correcta valoración de la prueba practicada
en primera instancia, el incumplimiento de la carga probatoria por parte de los
apelantes respecto a la usucapión, y la constatación de la invasión de la
servidumbre de vuelo, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y al
artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
B) Antecedentes.
1. La sentencia de primera instancia
estima la demanda interpuesta por doña Edurne y declara que la finca de la
demandante está libre de cargas y gravámenes, no existiendo servidumbre alguna
sobre la misma a favor de la finca de los demandados con la excepción de la
servidumbre de paso y condena a los demandados a retirar la arqueta y sumideros
colocados en la propiedad de la actora. Además, desestima la reconvención
presentada por los demandados.
2. En la sentencia apelada se considera
probado que los demandados han abierto y hecho uso en varias ocasiones del
ventanal existente en la pared colindante con la finca de la actora cuando no
tienen derecho de luces y vistas sobre dicha finca. También niega la existencia
de una servidumbre de desagüe en referencia a la bajante de pluviales de la
casa de los demandados, la arqueta y el sumidero, porque no considera probada
la adquisición de la servidumbre por usucapión. Por último, considera
acreditado que el aparato de climatización instalado por los demandados en la
fachada de su propiedad invade el vuelo de la finca de la demandante.
3. La sentencia de primera instancia ha
sido recurrida por los demandados planteando los siguientes motivos de
apelación: a) La improcedencia de la acción negatoria de servidumbre de luces y
vistas al carecer de legitimación la demandante porque no ha existido
intromisión ni perturbación alguna desde el año 1993, invocando el error en la
valoración de la prueba practicada; b) el error en la valoración de la prueba
en torno a la existencia de la bajante, la arqueta y el sumidero desde hace más
de 30 años, lo cual determinaría la existencia de una servidumbre de desagüe, y
c) el error en la valoración de la prueba en cuanto a la servidumbre de vuelo
porque existen otros elementos a lo largo de la servidumbre y porque el aparato
de climatización no afecta al derecho de vuelo de la actora al estar ubicado
sobre el portal.
C) Sobre la acción negatoria de
servidumbre de luces y vistas.
1º) El primer motivo de apelación se
centra en la cuestión relativa a la servidumbre de luces y vistas. Realmente,
no se discute la existencia de la servidumbre, sino si los demandados han hecho
uso del ventanal existente en la pared colindante con la finca de la demandada
y si, en contra de lo asumido en su día, han abierto esa ventana en varias
ocasiones.
2º) Los apelantes sostienen en su
recurso que no han usado la ventana existente en su pared y que la jueza ha
valorado erróneamente la prueba practicada porque se ha basado en unas fotos
que se corresponden con los días en que se hicieron obras para la instalación
del aparato de aire acondicionado . Además, alegan que para abrir esa ventana
hay que desmontar los tornillos que la sujetan.
3º) Las alegaciones de los apelantes
sobre este extremo y su versión sobre la prueba practicada no se corresponden
con lo ocurrido en el juicio. No es cierto que la demandada hubiese dicho que
no vio la ventana abierta hasta los días en los que realizó las fotos, lo que
dijo es que no la vio abierta hasta que murió su padre, pero después sí la vio
abierta en varias ocasiones e hizo más fotos que las tres aportadas a los
autos. Tampoco es cierto que el Sr. Pedro Jesús dijese que necesitaron tener
"unos días" la ventana abierta, sino que dijo que necesitaron abrirla
para subir el aparato de climatización y que estaría abierta "dos
días", como también es incierto que doña Amalia manifestase que, en
ninguna otra ocasión, salvo cuando instalaron la climatización, pudo contemplar
la ventana abierta porque lo único que dijo es que la vio abierta en una
ocasión sin añadir nada más. No estamos hablando de pequeños matices, sino de
cambiar el sentido y contenido de las declaraciones.
4º) Lo cierto es que los apelantes
pretenden hacer creer a este tribunal que las tres fotografías en las que se
aprecia la ventana abierta se corresponden con los días que tuvieron que
abrirla para instalar el aparato de climatización. Sin perjuicio de que se
trata de un hecho que ha de ser probado por los demandados porque la carga de
la prueba recae sobre quien afirma tal coincidencia, lo cierto es que las
fotografías reflejan una realidad distinta a la alegada porque, partiendo de lo
manifestado por el Sr. Pedro Jesús sobre la necesidad de abrir la ventana
durante dos días, lo cierto es que en las fotografías indicadas por la jueza de
instancia, como esta acertadamente señala, se puede ver la evolución de las
obras de la terraza. En una de ellas se ven las obras de impermeabilización de
la terraza; en otra, la terraza con la plaqueta instalada sin barandilla y en
la tercera, la terraza finalizada con la barandilla colocada, de lo cual se
infiere que esas fotografías fueron tomadas en un periodo de tiempo superior a
dos días.
5º) Por otro lado, la apertura de la
ventana, tal y como se aprecia en las fotografías, no se corresponde con un
ventanal sujeto por tornillos en su totalidad, porque en las fotografías se
aprecia que está abierta basculando sobre su eje lateral al cual está sujeta,
como si dispusiera de bisagras, porque en el caso de que fueran tornillos, para
abrirla, debería extraerse la totalidad de la ventana y no permitiría el giro
que se observa en las fotografías.
D) Sobre la acción negatoria de
servidumbre de desagüe.
1º) El segundo motivo de apelación ser
refiere a la instalación de la bajante, la arqueta y el sumidero. Los apelantes
alegan el error en la valoración de la prueba y sostienen que esos elementos
están instalados en el mismo lugar desde hace más de 30 años y que han
adquirido la servidumbre por usucapión al haber transcurrido más de 20 años.
2º) La jueza de instancia considera que
los demandados no han acreditado de forma indubitada, como les correspondía, la
ubicación exacta de la bajante instalada en el año 1993. Los apelantes lo
cuestionan diciendo que sí lo han probado y se remiten a la declaración del
propio demandado y a lo declarado por el representante de Construcciones
Ferrerias, SL. Se alega que este testigo dijo, sobre la bajante, que, "si
no recuerda mal, mirando la foto de frente, se ubicó al lado izquierdo,
coincidiendo con el lado exacto de su situación actual".
3º) Una vez más se tergiversa la prueba
practicada diciendo lo que el testigo no dijo. Ese testigo se refirió a la
ubicación de la bajante en los minutos 44 y 51 de la grabación. En el minuto 44
y a la vista de la fotografía lo que dijo es que creía que colocaron el canalón
"en la esquina de la parte de allá", es decir, en la esquina opuesta
a la que defiende la parte demandada. Y siguió diciendo "que no se si fue
por el lado derecho, de este lado, visto de frente o por la otra parte, creo que
era por la parte de allá". El lado derecho es el que se ve en la
fotografía y la otra parte, la de allá, se corresponde con el lado izquierdo
que no se ve en la fotografía. E insistió en esta idea en el minuto 51 al decir
textualmente, sin que en ese momento se le exhibiera la foto, que "yo
vuelvo a decir, entiendo, que es visto de frente para el lado izquierdo, pero
tampoco lo puedo asegurar al cien por cien".
4º) De la revisión de esa testifical se
desprende que el testigo no se está refiriendo a la esquina en la que se ubica
actualmente la bajante porque de ser así no hablaría de la parte de allá del
edificio. Cuando dice que, visto de frente, lo lógico es entender que se está
refiriendo a la fachada posterior del edificio, no a una porción de su lateral.
5º) Por otro lado, el representante
legal de Construcciones López Pena habló de una bajante que se repuso unos
pocos meses antes del juicio, pero nadie cuestiona que en el 2007 se puso la
bajante en la ubicación actual. Lo que se cuestiona es si, antes de ese año, la
bajante estaba ubicada en la misma pared y sobre ello nada dijo el mencionado
testigo. En consecuencia, este testigo nada aportó.
6º) En definitiva, este tribunal
comparte plenamente la valoración probatoria que realiza la jueza de instancia
y la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba porque les
correspondía a los demandados la prueba de la adquisición de la servidumbre por
usucapión como hecho constitutivo de su pretensión de declaración de la
existencia de la servidumbre.
7º) El Tribunal Supremo ha establecido
que las normas sobre distribución de la carga de la prueba solo se infringen
"en caso de ausencia de elementos de juicio susceptibles de fundar la
convicción del Juez sobre la existencia o inexistencia de los hechos afirmados
por las partes y a los que la norma vincula la consecuencia jurídica
pretendida" y que "las mencionadas reglas exclusivamente se infringen
cuando, por no haberse considerado probados hechos necesitados de demostración,
se atribuyen las consecuencias del defecto a quién, según ellas, no le
correspondía sufrir la imputación de la laguna o insuficiencia probatoria"
(Sentencia del TS nº 140/2015, de 23 de marzo).
8º) En este caso, a la vista de la
prueba practicada es evidente que existe una insuficiencia probatoria porque no
se ha demostrado indubitadamente que la bajante y los restantes elementos
(arqueta y sumidero) estén instalados en la misma ubicación desde hace más de
treinta años. En estas circunstancias, una vez valorada la prueba y puestas de
manifestó las dudas existentes, la consecuencia de esa falta de prueba ha de
recaer sobre la parte a la que le correspondía demostrar esos hechos como
correctamente hace la sentencia apelada.
E) Sobre la servidumbre de vuelo.
1º) En el último motivo de apelación se
plantea que la jueza de instancia no ha tenido en cuenta la existencia de otros
artilugios que sobresalen de las fachadas a lo largo de la servidumbre de paso,
si bien los propios apelantes reconocen que desconocen si ocupan sus propias
fincas. También alegan que el aparato de aire acondicionado instalado por don
Sixto está sobre su pared y encima de su portal.
2º) El motivo debe correr la misma
suerte que los anteriores. Los apelantes dicen que el hecho de que haya otros
aparatos sobrevolando la servidumbre de paso no es irrelevante, pero no
concreta ni aclara que relevancia tiene en el caso de litis, más aún cuando
ellos admiten que no les consta si sobrevuelan el suelo perteneciente a los
dueños de esos aparatos. La ausencia de argumentación impide a este tribunal
realizar su función revisora y comprobar si se ha cometido alguna infracción,
por lo cual ha de decaer el motivo.
3º) Lo mismo sucede con el otro
argumento. No se cuestiona que el aparato de climatización se colocó en la
pared de don Sixto y sobre su portal, pero tampoco ha cuestionado nadie y se
comprueba fácilmente a la vista de las numerosas fotografías aportadas, que
sobrevuela la servidumbre de paso a la altura del terreno propiedad de la
demandante, razón por la cual no se puede negar la afectación a su derecho de
vuelo.
4º) En base a los argumentos expuestos
se desestima el recurso interpuesto y se confirma la sentencia apelada.
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