A) La sentencia de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 14 de septiembre de 2018, nº 491/2018, rec.
133/2016, declara que el incumplimiento por parte de la Comunidad de Propietarios de
las obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, que le incumben en
virtud de lo establecido en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, está
sometido al plazo prescriptivo del artículo 1964 del Código Civil, que es un
plazo de 5 años.
El TS condena a la comunidad de
propietarios a abonar una indemnización por daños y perjuicios por los daños
causados al titular del local por incumplimiento del deber de conservación del
inmueble. La acción no está prescrita al no haber transcurrido el plazo de
cinco años establecido.
B) HECHOS: Frigimueble S.A.
formuló demanda de juicio ordinario contra unas comunidades de propietarios, en
ejercicio de acción de reclamación de indemnización de los daños y perjuicios
causados en el local de su propiedad, por valor de 58.973,16 euros más
intereses, como consecuencia del incumplimiento del deber de conservación deI
inmueble por parte de las referidas comunidades.
Las comunidades demandadas se opusieron
a la demanda y, seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de
Sevilla dictó sentencia de fecha 20 de abril de 2015 por la que estimó
parcialmente la demanda y condenó a las demandadas a satisfacer a la entidad
demandante la cantidad de 7.496,75 euros más intereses, sin especial condena en
costas.
Las demandadas recurrieron en apelación
y la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8.ª) dictó sentencia de fecha 19
de noviembre de 2015 , por la que estimó los recursos al considerar que la
responsabilidad por daños causados por falta de conservación y mantenimiento
del edificio está sujeta al plazo de un año establecido con carácter general
para las acciones de responsabilidad extracontractual.
C) El recurso de casación contiene un
solo motivo, basado en interés casacional por la existencia de jurisprudencia
contradictoria de audiencias provinciales sobre el plazo de prescripción de la
acción de reclamación de daños dimanantes del incumplimiento de las
obligaciones impuestas por el artículo 10.1 LPH , que considera diferente a la
acción del artículo 1902 CC a que se refiere la sentencia recurrida.
En consecuencia la cuestión jurídica
controvertida radica en determinar si la reparación de los daños causados por
el incumplimiento del deber de conservación que impone el artículo 10.1 LPH a
la comunidad de propietarios está sujeta al plazo de prescripción de un año (por
tratarse de un supuesto de responsabilidad extracontractual) o al plazo general
de quince años (actualmente cinco años) por tratarse de una acción personal sin
plazo especial de prescripción sujeta a lo dispuesto por el artículo 1964 CC. La tesis que
sostiene la sentencia recurrida es que la exigencia de cumplimiento de la
obligación de conservación del artículo 10.1 LPH está sujeta al plazo general
de las acciones personales y, sin embargo, la de exigencia de indemnización de
los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento lo está al plazo de
prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual.
La parte recurrente se refiere a las
sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18.ª) 65/2008, de 11
de diciembre y 543/2005, de 5 de septiembre, que avalan la tesis de que ha de
ser tenido en cuenta el plazo prescripción de las acciones personales. Así, la sentencia de
11 de diciembre de 2008 dice: «[...] Respecto de la excepción de prescripción
evidentemente ejercitándose la acción del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad
Horizontal, no puede ser de aplicación el plazo prescriptivo de un año que se
invoca por la recurrente, sino el plazo del artículo 1964 del Código Civil de
quince años para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial
de prescripción [...]». Por su parte, la sentencia de 5 de septiembre de
2005 dice: «[...] en el presente caso tal y como correctamente sostiene el
Juez de instancia la acción ejercitada no puede incardinarse en el artículo
1902, puesto que se trata del incumplimiento por parte de la Comunidad de
Propietarios de las obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, que
le incumben en virtud de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal , por
lo que en consecuencia tal y como se sostiene por el Juez de instancia, el
plazo prescriptivo debe ser el del artículo 1964 del Código Civil, que es un
plazo de 15 años, por lo que ha de entenderse como no prescrita la acción
ejercitada. [...]».
D) Para resolver la cuestión
controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de
indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no
discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen
precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades
de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el
sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el
mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen
daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una
obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código
Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas,
que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de
prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de
prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del
correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho
incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al
respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada
puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está
prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del
artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable.
Autor: Pedro Torres Romero
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