La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 24 de marzo de 2026, nº 473/2026, rec. 8294/2021, tribunal concluye que la Ley 57/1968 no
es aplicable a la compraventa de apartamentos turísticos destinados a un uso no
residencial, por lo que el banco no debe ser condenado a devolver los
anticipos; se establece un cambio en la doctrina jurisprudencial previa.
La Ley 57/1968 no ampara al que compra
una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso
de los apartamentos turísticos.
A) Introducción.
Una persona adquirió dos apartamentos
turísticos en construcción mediante contratos con una promotora inmobiliaria,
realizando pagos anticipados que fueron ingresados en una cuenta bancaria no
garantizada; la promotora fue declarada en concurso y la construcción no se
completó, por lo que la persona demandó al banco para recuperar los anticipos.
¿Es aplicable la Ley 57/1968, que
protege los pagos anticipados en la construcción y venta de viviendas, a la
compraventa de apartamentos turísticos destinados a un uso no residencial, y en
consecuencia, debe el banco responder por la devolución de dichos anticipos?.
El tribunal concluye que la Ley 57/1968
no es aplicable a la compraventa de apartamentos turísticos destinados a un uso
no residencial, por lo que el banco no debe ser condenado a devolver los
anticipos; se establece un cambio en la doctrina jurisprudencial previa.
Se fundamenta en el artículo 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en la interpretación jurisprudencial que excluye la protección de esta ley a las compraventas con finalidad no residencial, como es el caso de apartamentos turísticos, especialmente cuando los contratos contienen cláusulas que limitan el uso residencial, lo que impide la aplicación de la responsabilidad del banco por no exigir garantías en la recepción de anticipos.
B) Antecedentes.
Condenado el banco recurrente en ambas
instancias, con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a pagar a la
compradora-demandante, hoy recurrida, el total de las cantidades anticipadas
por esta (más sus intereses) a cuenta del precio de dos apartamentos tipo suite
pertenecientes a la promoción «Costa Golf Alcaidesa», conjunto inmobiliario en
construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente
destinado a un uso turístico (hotelero), la controversia en casación se
circunscribe a si las citadas compraventas se encuentran o no comprendidas en
el ámbito de protección de la referida ley.
A tenor de lo declarado probado en la
sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la
misma promotora y promoción a la que pertenecen las suites objeto del presente
litigio (p.ej. sentencias del TS nº 1550/2025, de 4 de noviembre, STS nº 1417/2025
y STS nº 1416/2025, las dos de 13 de octubre, STS nº 1453/2024, de 5 de
noviembre, STS nº 827/2024, de 10 de junio, STS nº 206/2024, de 19 de febrero, STS
nº 200/2024, de 15 de febrero, y STS nº 1520/2023, de 6 de noviembre), los
antecedentes relevantes para la decisión del recurso son los siguientes:
1. Con fecha 5 de marzo de 2007 D.ª Olga
suscribió con la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A.
(en adelante Aifos o la promotora) dos contratos privados de compraventa (doc.
2 de la demanda), cada uno de los cuales tuvo por objeto una «suite»
perteneciente al citado conjunto inmobiliario «Costa Golf Alcaidesa», sito en
el término municipal de La Línea de la Concepción (Cádiz). Las condiciones generales aplicables a
los contratos (también doc. 2 de la demanda) contenían una estipulación
«DECIMOTERCERA» del siguiente tenor:
«La parte compradora se compromete y
obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad
establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias
para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría
obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de
febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso
hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una
única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna
finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la
explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del
Conjunto».
2. Vencido el plazo de entrega pactado,
sin que la obra ni tan siquiera se hubiera iniciado, al haber realizado la
compradora anticipos a cuenta del precio de las viviendas cuya devolución no
fue garantizada por la promotora y ser esta declarada en concurso, con
resolución universal de todos los contratos, incluidos los que son objeto del
presente litigio, a
comienzos de octubre de 2017 la compradora demandó al banco en el que se
ingresaron los anticipos (Banco Popular Español, S.A., en adelante BP,
actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) interesando su condena a
pagar a la demandante el total anticipado por ella a cuenta del precio de las
viviendas (64.000 euros) más intereses legales desde cada ingreso y costas.
Todo ello, conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia
(se citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015),
por no haber llegado la construcción a buen fin y aceptar el banco receptor los
ingresos, a sabiendas de que eran anticipos a cuenta del precio de las viviendas,
sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente
garantizada. En la demanda nada se decía sobre la finalidad de las compras.
3. BP se opuso a la demanda alegando,
como razón principal, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque las
compraventas no tenían una finalidad residencial, tanto por el número de inmuebles
adquiridos por una misma persona como por ser apartamentos turísticos ubicados
en un complejo hotelero, tal y como resultaba de la referida estipulación
decimotercera.
4. La sentencia de primera instancia
estimó íntegramente la demanda con fundamento en el art. 1-2.ª, al considerar
aplicable la Ley 57/1968 (por no ser impedimento ni el número de inmuebles
adquirido ni lo dispuesto en la citada estipulación decimotercera, dado que
esta no excluía el uso residencial de las suites por la demandante o su
familia, con carácter permanente o meramente temporal), probada la falta de construcción de las
viviendas, acreditados los ingresos (en cuentas de la promotora en Banco de
Andalucía, S.A., al que sucedió BP, luego BS) y probado también que la entidad
de crédito demandada pudo conocer que eran pagos a cuenta del precio de
viviendas en construcción, por lo que debió controlar esos pagos.
5. La sentencia de segunda instancia
desestimó el recurso de apelación de BP (ya como BS) y confirmó íntegramente la
sentencia apelada.
Además de considerar probado que la construcción no llegó a buen fin y que la
compradora-demandante ingresó los anticipos que reclamaba en una cuenta de la
promotora en BP, que no era especial, sin que el banco exigiera las preceptivas
garantías, concluyó, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 era aplicable
al caso porque no existía prueba del destino especulativo de las viviendas, las
cuales fueron adquiridas a título particular, ni constaba que fueran a
integrarse en un apartahotel, porque al no concluirse su construcción no podía
saberse si ese iba a ser su verdadero destino, «teniendo en cuenta, además, que
el propio contrato establecía que los inmuebles podían destinarse al uso y
disfrute directo de los compradores y sus familias».
6. Contra esta sentencia BS ha
interpuesto recurso de casación por interés casacional articulado en dos
motivos. El primero,
formulado por interés casacional en su modalidad de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales, plantea la improcedencia de
aplicar la Ley 57/1968 al caso por tratarse de suites destinadas, según los
propios contratos, a un uso turístico-hotelero expresamente excluido de su
ámbito de aplicación. El motivo segundo, formulado por interés casacional en su
modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta sala, plantea la
improcedencia de aplicar la citada ley al caso, pero por razón de la
concurrencia de indicios de una finalidad no residencial, especulativa, como el
número de inmuebles adquiridos de una misma promoción por una sola parte
compradora, y su ubicación, limítrofe con la localidad donde la compradora
tenía su residencia habitual.
7. La parte compradora-recurrida se ha
opuesto al recurso pidiendo su inadmisión, por su interposición extemporánea, o
subsidiariamente, su desestimación, con imposición de costas al banco
recurrente.
C) El Supremo concluye que la Ley
57/1968 no es aplicable a la compraventa de apartamentos turísticos destinados
a un uso no residencial, por lo que el banco no debe ser condenado a devolver
los anticipos.
Entrando ya en el fondo, el motivo
primero debe ser estimado, y con ello, el recurso, sin que sea necesario el
examen del motivo segundo, pues la sentencia recurrida se opone a la doctrina
jurisprudencial de esta sala sobre suites de esta misma promoción, contenida,
entre las más recientes, en las referidas sentencias del TS nº 1550/2025, STS nº
1417/2025 y STS nº 1416/2025, según la cual, primero, la Ley 57/1968 no
ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino
negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda
claridad de la estipulación decimotercera de los contratos de compraventa del
presente caso, asimismo incluida en el clausulado de los contratos sobre los
que versa la mencionada doctrina jurisprudencial; y, segundo, la no
aplicación de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad
que se le exige en este procedimiento a la recurrente, como receptora de
los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia.
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