A)
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 3 de octubre de 2017, nº 539/2017, rec.
1298/2015, en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, mantiene la
reitera doctrina jurisprudencial que
cuando no se pacta el desistimiento unilateral del arrendatario, ni se acepta
el mismo por el arrendador, procede acordar el cumplimiento del contrato
condenando al arrendatario al pago de las rentas pendientes.
B) Se alega la infracción del art. 1124 del
Código Civil, según el cual la parte contratante perjudicada por el
incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el
cumplimiento del contrato.
En
este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del
arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por
este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan
devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el
contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el
único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU) en base al cual niega
a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que
cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.
C) JURISPRUDENCIA DEL
TRIBUNAL SUPREMO: El Tribunal Supremo entiende que en base al art. 1124 del Código Civil, el
arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho,
exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente
podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y
perjuicios, pero no optó por esa vía.
La
Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su sentencia nº 183/2016 de 18 de
marzo y en la nº 297/2017 de 16 de mayo declaró: Los
tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que
son:
1º)
Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una
cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir
unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una
determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias del TS de 23 de
diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de
2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec.
449 de 2012).
2º)
Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su
voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide
el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los
vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec.
54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
3º)
Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta
su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por
aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y
perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec.
229 de 2007).
D) CONCLUSION: entado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el
recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la
indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una
indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante
(hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC),
unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que
permitiese la moderación.
El
presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se
pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase,
razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo
pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
Es
más, de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las
llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido,
sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
En
conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario,
ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de
cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la
forma solicitada en la demanda.
Esta
doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el
desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose
solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora
analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del
arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del
arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.
www.gonzaleztorresabogados.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario