A) La sentencia de la Sala de lo Civil
el Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, de 23 de mayo de 2019, nº 283/2019, rec.
3428/2016, acuerda improcedente la resolución del contrato de arrendamiento por
incumplimiento de la arrendataria, porque la obligación de la misma en orden a
satisfacer el importe del IBI satisfecho por el propietario está condicionada a
que se determine la cantidad y se la requiera previamente de pago.
El TS declara que la obligación de la
arrendataria en orden a satisfacer el importe del impuesto de bienes inmuebles
satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que
el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se
determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda"
y con tal precisión se requiera de pago.
B) HECHOS: Con fecha 2 de julio
de 2014, doña Macarena formuló demanda por la que instaba, frente a la
arrendataria doña Leticia , la resolución del contrato de arrendamiento de
vivienda sita en Granollers (Barcelona) n.º 1, suscrito el 1 de febrero de
1960, por falta de pago del IBI repercutido pese a los requerimientos
efectuados, con apercibimiento de lanzamiento si no es desalojada
voluntariamente la finca, así como la condena de la demandada a abonar la
cantidad de 303,10 euros.
La demandada reconoció la existencia del
contrato así como su obligación de pagar el IBI y el hecho de no haber pagado a
la demandante ninguna cantidad por tal concepto en el año 2013, pero se opone a
la demanda afirmando que procede la enervación mediante el ingreso de la
cantidad consignada después de la demanda y niega haber incumplido sus
obligaciones, ya que no está conforme con el importe de 303,10 euros que se le
reclama como correspondiente a la quinta parte del importe total del impuesto
de bienes inmuebles de todo el edificio al que pertenece la vivienda arrendada;
falta de conformidad que mantiene con apoyo en la disposición transitoria
segunda de la LAU 1994, según la cual entiende que sólo habría de abonar el
16,02% del importe total del IBI que grava el inmueble.
Seguido el proceso, la sentencia de
primera instancia, declaró enervada la acción mediante el ingreso de los 303,10
euros que se reclamaban en la demanda, con imposición de costas a la parte
demandada.
La demandante recurrió en apelación y la
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) estimó el recurso y, con
revocación de la sentencia dictada en primera instancia, acogió la demanda
declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1960,
con reintegro de la vivienda arrendada a la actora, dejándola libre, vacua y expedita
a su disposición con condena al pago de 303,10 euros, más las cantidades que se
devenguen hasta la resolución del contrato y los intereses legales. La
Audiencia rechaza la posibilidad de enervación por existir requerimiento
extrajudicial previo y atiende también al hecho de que, desde el año 1995, la
demandada ha venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute
hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco
y definitivo.
C) VULNERACION DE DOCTRINA
JURISPRUDENCIAL: En base a la sentencia del Tribunal Supremo nº 210/2015, de 24 de abril,
recurso 848/2013 y nº 721/2015, de 15 de diciembre, recurso 43/2014, y
sentencias de las Audiencias Provinciales, con cita de las de la Sección 1ª de
la Audiencia Provincial de Zamora, de las Secciones 9.ª y 11.ª de la Audiencia
Provincial de Madrid, Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias y
sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Baleares. Alega la parte recurrente
que todas las sentencias son unánimes al establecer que para que pueda acogerse
una acción de resolución por impago de cantidad asimilada es necesario que tal
impago este fundado en cantidad clara determinada y exigible, exonerando la
vinculación por acto propio la existencia de pagos anteriores. Sostiene que
no ha habido incumplimiento del contrato, ni acto propio, máxime cuando se ha
mostrado una causa de oposición al cálculo que hacia la arrendadora para la
distribución del pago del IBI entre los distintos arrendatarios.
Dejando aparte la argumentación según la
cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de
enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo
-requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad
no superior a la exactamente debida- no debe ser calificado de acto propio
vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por
razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar
superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora
ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda, como
sucede en el caso presente con amparo en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2,
de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a
satisfacer el importe del impuesto de bienes inmuebles satisfecho por el
propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI
no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la
cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal
precisión se requiera de pago.
No habiéndose hecho así en el caso
presente, no procede la resolución del contrato por incumplimiento de la
arrendataria y el recurso de casación ha de ser estimado, sin necesidad de
entrar a considerar el recurso por infracción procesal cuyo resultado, como se
dijo, sería irrelevante.
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