La sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid, sec. 21ª, de 17 de enero de 2017, nº 57/2017, rec. 82/2016, declara que en casos de expropiación
forzosa, el derecho a la indemnización corresponde a quienes eran propietarios
en el momento en que se produjo la privación efectiva de la propiedad, y no a
quienes adquirieron la propiedad posteriormente mediante compraventa de cosa
ajena, ya que esta no transmite el dominio ni el crédito indemnizatorio
derivado de la expropiación.
El Tribunal da la razón a los antiguos
propietarios, estableciendo que el derecho a la indemnización por expropiación
corresponde a quienes eran propietarios en el momento en que se produjo la
privación efectiva de la propiedad, es decir, en 1991, cuando se levantó el
acta previa de ocupación.
La compraventa posterior de 2002, que
incluyó terrenos ya expropiados, no transmitió la propiedad ni el crédito
indemnizatorio, pues la teoría del título y modo exige que el vendedor sea
propietario para transmitir dominio.
La compraventa de cosa ajena es válida y
eficaz, pero no produce transmisión de dominio ni del derecho a indemnización,
aunque puede generar acciones contractuales entre comprador y vendedor, que no
fueron ejercitadas.
Por tanto, la demandada debe restituir
la cantidad recibida indebidamente. Se desestima el recurso de apelación y se
confirma la sentencia de primera instancia.
A) Introducción.
1º) La Comunidad de Madrid inició en 1991 un procedimiento de
expropiación forzosa urgente sobre terrenos comunes de una urbanización,
levantándose acta previa de ocupación el 4 de julio de 1991, y posteriormente
abandonó dicho procedimiento para formalizar una cesión gratuita de terrenos
con el promotor, que fue anulada judicialmente, ordenándose continuar el
procedimiento expropiatorio y fijar el justiprecio. La indemnización fue pagada
en 2010 a la Comunidad de Propietarios y distribuida entre los propietarios
actuales, incluyendo a una demandada que adquirió la vivienda en 2002, después
de la expropiación. Los antiguos propietarios, que eran dueños en 1991,
reclamaron la indemnización a la demandada alegando que la compraventa de 2002
no les transmitió la propiedad ni el derecho a la indemnización, pues los
terrenos ya habían sido expropiados y no formaban parte del dominio
transmitido.
Una comunidad de propietarios recibió
una indemnización por la expropiación de terrenos comunes de una urbanización,
que fue entregada a los actuales propietarios, mientras que los antiguos
propietarios reclamaron el pago de dicha indemnización alegando que les
correspondía a ellos por haber sido propietarios en el momento de la
expropiación.
¿Corresponde a los antiguos propietarios
de las parcelas de la urbanización el derecho a cobrar la indemnización por la
expropiación de terrenos comunes, o dicho derecho corresponde a los actuales
propietarios que recibieron la indemnización de la Comunidad de Propietarios?.
El tribunal determina que el derecho a
la indemnización por expropiación corresponde a quienes eran propietarios en el
momento de la privación de la propiedad, es decir, a los antiguos propietarios,
y no a los actuales propietarios que adquirieron la finca posteriormente; se
confirma la doctrina que vincula el derecho indemnizatorio al momento de la
expropiación y no al momento del pago.
Se fundamenta en el artículo 33 de la
Constitución Española, la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, y la teoría del
título y modo del Código Civil, que establece que la propiedad y los derechos
derivados se transmiten con la tradición y que la indemnización se devenga en
el momento en que se produce la privación efectiva de la propiedad, no en el
momento del pago; además, la compraventa de cosa ajena no transmite la
propiedad ni el derecho a la indemnización, salvo que se haya cedido
expresamente el crédito, lo que no ocurrió en este caso.
2º) La sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid (Sección 21ª, de 17 de enero de 2017) fundamenta su
decisión en los siguientes pilares del derecho civil y administrativo español:
- Momento del devengo: El derecho a la indemnización nace y
se fija en el momento de la privación efectiva de la propiedad (año 1991), no
en el momento del pago efectivo (año 2010).
- Teoría del título y el modo: Conforme al Código Civil, para
transmitir el dominio de un bien es necesario que el vendedor sea el
propietario real del mismo en el momento de la entrega.
- Venta de cosa ajena: La compraventa realizada en 2002 sobre
terrenos que ya habían sido expropiados en 1991 constituye una venta de cosa
ajena. Aunque este contrato es válido entre las partes y puede generar acciones
de resarcimiento internas entre comprador y vendedor, no transmite la propiedad
de lo ya expropiado ni el crédito indemnizatorio derivado, salvo que existiera
un pacto expreso de cesión de dicho crédito (el cual no existió).
- Obligación de restituir: Al no haberse transmitido el derecho de
cobro a los nuevos adquirentes, la demandada (propietaria actual) percibió una
cantidad de la Comunidad de Propietarios que no le correspondía, por lo que
está obligada a restituir dicho importe a los antiguos dueños.
B) Valoración jurídica.
La Comunidad de Madrid, para adquirir la
titularidad de unos terrenos que eran de propiedad privada, inicia un
procedimiento de expropiación forzosa, no el ordinario, previsto en el artículo
51 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 , sino el
extraordinario y urgente del artículo siguiente, el 52, que comienza por la
ocupación del terreno mediante el acta previa de ocupación que se levanta el
día 4 de julio de 1991. Pero este procedimiento de expropiación iniciado no se
continúa ya que la Comunidad de Madrid prefiere acudir a otro procedimiento
administrativo distinto cual es el de la cesión gratuita de esos terrenos por
parte del promotor de la urbanización previsto en la Lye del Suelo de 12 de
mayo 1956 (solicitada el día 24 de julio de 1992 y formalizada el día 30 de
julio de 1992). Pues bien lo que la Comunidad de Propietarios de la
URBANIZACIÓN000 recurre en vía administrativa y luego en vía contencioso-administrativa
no es la expropiación forzosa iniciada sino la cesión gratuita de terrenos. Y
lo que se resuelve en la vía contencioso-administrativa es la improcedencia de
la cesión gratuita debiendo haberse seguido, en su lugar, el procedimiento de
expropiación forzosa que ya se había iniciado. En consecuencia se anula el
procedimiento administrativo de cesión gratuita y no pudiendo procederse a la
devolución de esos terrenos a los particulares, porque ya estaba en
funcionamiento la autovía, se ordena la "continuación" de la
expropiación forzosa ya iniciada mediante el acta previa de ocupación ya
levantado el día 4 de julio de 1991, procediéndose al resto de los trámites de
la expropiación forzosa: la fijación del justiprecio y su pago. Y de todo esto
lo que se desprende es que no se ha declarado la nulidad del acta previa de
ocupación de 4 de julio de 1991.
En esta fecha de 4 de julio de 1991 se
produce la transmisión del dominio de unos terrenos privados (zonas verdes de
una urbanización) de la que eran copropietarios (al ser un elemento común de la
urbanización) los que, en esa fecha, eran dueños de las parcelas "A"
de la urbanización, correspondiendo a cada uno de ellos la cuota de
participación en esa copropiedad que tuvieron fijadas en el título
constitutivo. Transmisión del dominio que supone pérdida de la copropiedad
privada por parte de los dueños de las parcelas "A" de la
urbanización y adquisición de la titularidad dominical por parte de la
Comunidad de Madrid. De ahí que, en esa fecha, nace un derecho de crédito en
favor de todos y cada uno de los que, en esa fecha, eran propietarios de las
parcelas "A" de la Urbanización y que ser privados de su dominio
privado. Y el día 4 de julio de 1991 los dueños de la vivienda unifamiliar
número NUM001 de la CALLE000 de la URBANIZACIÓN000 eran don Humberto y doña
Fidela.
Pues bien, aunque en el contrato de
compraventa de 21 de junio de 2002 hubieran sido objeto del mismo estos
terrenos expropiados (zona verde de la urbanización), de los que ya no eran
copropietarios los vendedores correspondiendo su titularidad dominical a la
Comunidad de Madrid, los compradores no habría devenido dueños de los mismos
por la teoría del título y el modo, ya que la compraventa de cosa ajena no es
título hábil para la adquisición del dominio por la teoría del título y el
modo. Y por ende no adquirirían el crédito derivado de las indemnización por
expropiación forzosa el cual está directamente vinculado a la pérdida del
derecho real de propiedad privada. Y ello sin perjuicio de que esta compraventa
de cosa ajena sería válida y eficaz pero con unas consecuencias jurídicas
distintas a la transmisión del dominio de lo ajeno y su correlativo crédito
indemnizatorio por expropiación. En cualquier caso, las acciones derivadas de
la venta de cosa ajena que pudieran corresponderle a los compradores no han
sido ejercitadas por éstos.
De todas formas consideramos que no
constituye objeto de la compraventa de 21 de junio de 2002 los terrenos ya
expropiados. Nada se concreta y especifica en la escritura de compraventa en la
que se reserva una cuota de participación sobre unos elementos comunes pero no
se describen con su correspondiente superficie esos elementos comunes. La
referencia al cuerpo cierto nada añade, pues no se vende por unidad de medida,
pero, los terrenos expropiados, estaban fuera del cuerpo cierto. Con lo cual
tenemos que acudir a un dato que es determinante cual es que la vivienda se
adquiere para residir en ella los compradores en compañía de sus dos hijos,
pasando, tras el divorcio de los compradores que eran cónyuges, a continuar en
ella la esposa con sus hijos. Por lo que parece lógico que, antes de comprarla,
la visitaran así como la urbanización en la que está enclavada para decidirse
por su compra. Pues bien desde hacía ya 7 años que estaba funcionando la
autovía a la vista de todo el mundo, lo que sin lugar a dudas comprobaron los
compradores. Y al no haber un pacto en contra, que no lo hay, debe concluirse
que los compradores no estaban comprando un derecho de copropiedad sobre la
autovía.
Por lo demás, el crédito del que son
titulares don Humberto y doña Fidela desde el año 1991, es transmisible, como
lo son, en principio, todos los créditos (en el artículo 1.112 se consagra la
cedibilidad de todos los créditos, y, como un mero apéndice del contrato de
compraventa y bajo la rúbrica de "transmisiones de créditos y demás
derechos incorporales", se hace una referencia muy imperfecta e incompleta
a la cesión de créditos en los artículos 1.526 a 1.536 del Código Civil así
como en el artículo 1.198 relativo a la compensación). Nada impedía que don
Humberto y doña Fidela se lo hubieran cedido a doña Carina y esa cesión se
podía haber hecho constar en el contrato de compraventa, pero lo cierto es que
no se ha cedido. Y no se puede presumir esa cesión de la mera existencia del
contrato de compraventa.
Baste reseñar, por último, que no se
invoca por la demandada, en su escrito de contestación a la demanda, una
compensación (arts. 1.195 a 1.202 del CC. y 408 de la L.e.c) del crédito que
ella pudiera tener contra los actores derivado de su contribución a satisfacer
los gastos procesales necesarios para la obtención de la indemnización derivada
de la expropiación. De ahí que nada proceda decir respecto de este extremo.
www.gonzaleztorresabogados.com
abogados@gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
667 227 741
No hay comentarios:
Publicar un comentario