Los vecinos tienen legitimación activa para reclamar frente a la empresa contratista y al banco la restitución de las cantidades abonadas por los créditos vinculados relacionados con el contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios.

 

La sentencia de la Sala de Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 16 de junio de 2026, nº 919/2026, rec. 7901/2021, declara que los vecinos tienen legitimación activa para reclamar frente a la empresa contratista y al banco la restitución de las cantidades abonadas por los créditos vinculados relacionados con el contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios.

Considera el TS que, aunque el contrato de obra fue formalmente suscrito por la comunidad de propietarios, de su contenido resulta que el pago de la obra era directamente asumido por cada uno de los comuneros, no por la comunidad para posteriormente repercutir entre ellos, motivo por el que estima el recurso del comunero al concluir que ostenta legitimación activa para accionar frente al contratista dado que realizó el pago sin que este llevara a cabo la obra.

Cuando en un contrato de obra celebrado por una comunidad de propietarios cada copropietario asume individual y directamente la obligación de pago correspondiente a su porcentaje, estos copropietarios están legitimados para reclamar personalmente las cantidades pagadas y sufridas por incumplimiento del contrato, incluyendo las acciones frente al contratista y al prestamista en contratos de crédito vinculados, sin que dicha legitimación se limite exclusivamente a la comunidad de propietarios como sujeto unitario.

La Sala otorga razón a los copropietarios recurrentes al concluir que la legitimación activa para reclamar las cantidades entregadas y el daño sufrido corresponde a quienes, de forma individual, asumieron la obligación de pago y financiaron efectivamente la obra, incluso cuando el contrato se haya firmado formalmente por la comunidad de propietarios. Se rechaza la interpretación que limita la legitimación exclusivamente a la comunidad, pues contraviene la realidad económica y jurídica del negocio, especialmente cuando el contrato establece la responsabilidad individualizada de cada comunero y la financiación individual mediante créditos vinculados.

La exclusión alegada por la entidad bancaria en cuanto a la normativa de consumo se considera inaplicable dado que los préstamos financiaron obras y no la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles. Por ello, se estima el recurso de casación, anulando la sentencia de la Audiencia Provincial y devolviendo las actuaciones para que se reconozca la legitimación activa de los demandantes y se resuelva el fondo del asunto.

La sentencia destaca por precisar los criterios para determinar la legitimación activa en supuestos en los que, aunque el contrato de obra es formalmente suscrito por la comunidad de propietarios, las obligaciones de pago, la financiación y el perjuicio son asumidos de manera individualizada por los comuneros, así como por clarificar la aplicación del régimen de créditos vinculados en la financiación de obras realizadas en comunidades de propietarios.

A) Introducción.

Un grupo de vecinos demandó a una empresa contratista y a una entidad bancaria tras el incumplimiento de un contrato de obra para la restauración de fachadas, señalando que cada copropietario había financiado individualmente su parte mediante préstamos concedidos por el banco, quien había recibido los importes correspondientes pese a la falta de ejecución de la obra.

¿Tienen legitimación activa los vecinos para reclamar frente a la empresa contratista y al banco la restitución de las cantidades abonadas por los créditos vinculados relacionados con el contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios?.

Se reconoce la legitimación activa de los vecinos para reclamar tanto frente a la contratista como frente al banco, anulando la sentencia previa que había negado tal legitimación y ordenando que se resuelva el fondo del litigio en consecuencia; esto implica un cambio en la interpretación aplicable sobre la legitimación en estos supuestos.

La legitimación se fundamenta en que el contrato de obra, aunque suscrito por la comunidad, prevé que cada copropietario asuma individualmente su parte económica, habiendo financiado y sufragado personalmente sus cuotas, y que los préstamos concedidos constituían créditos vinculados según la Ley 16/2011, por lo que se atribuye legitimación activa directa a los demandantes para reclamar la restitución de cantidades ante el incumplimiento contractual.

B) Resumen de antecedentes.

1. D. Ricardo y otros 23 interpusieron una demanda frente a Pinturas Isidoro Aguilar, SA y el Banco de Santander, SA en la que solicitaron que se dictara sentencia con los pronunciamientos ya transcritos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

En la demanda expusieron los siguientes hechos:

i) La comunidad de propietarios del n.º DIRECCION000 de Rentería -de la que ellos son comuneros- concertó con Pinturas Isidro Aguilar, SL, el 12 de marzo de 2013, un contrato de obra para la restauración de las fachadas del edificio de la comunidad.

ii) Entre las formas de pago previstas contractualmente se encontraba la posibilidad de que los propietarios que así lo decidiesen financiasen su aportación mediante la concesión de un préstamo bancario sin intereses. En concreto, en la cláusula tercera del contrato se establecía un sistema de pago aplazado con la financiera del Banco de Santander, SA por el cual:

«cada vecino se responsabiliza única y exclusivamente de la parte de la obra que le corresponde pagar según su porcentaje en escritura.

»[...]

»Cada uno de los copropietarios confeccionará en función de sus necesidades y de manera individualizada el pago de la parte que le corresponda pagar según su porcentaje ; Pudiendo decidir entre las siguientes variantes :

»Pagar el importe total APLAZADO HASTA UN MÁXIMO DE 30 MESES SIN COSTE ALGUNO.

»PAGAR EL IMPORTE TOTAL APLAZADO A MAS DE 30 MESES HASTA UN TOPE DE 72 ASUMIENIDO LA PARTE DE INTERES A PARTIR DE LOS 30 MESES.

»PAGAR EL IMPORTE TOTAL CON UN 5% DE DESCUENTO POR PRONTO PAGO.

»Pagar una parte al contado con el 5% de descuento por pronto pago y el resto financiado en el plazo que el considere.

»Todos los contratos individuales con la financiera deberán estar firmados antes del 22/03/2013.

»Los copropietarios que quieran realizar el pago al contado con un descuento del 5% deberán realizarlo antes del 22/03/2013» (sic).

iii) Los demandantes optaron por financiar su aportación mediante la solicitud de un crédito al consumo con el Banco de Santander, SA.

iv) Los demandantes cumplieron puntalmente sus obligaciones de pago con el Banco de Santander, SA, abonando todas las cuotas de los préstamos concedidos. Sin embargo, la contratista abandonó la obra para la que fue contratada apenas había comenzado, incumpliendo los compromisos contractuales asumidos con la comunidad de propietarios, si bien recibió de la enditad bancaria codemandada el importe de los préstamos concedidos para el pago de dicha obra.

v) A pesar de las gestiones realizadas para intentar recuperar el dinero perdido, ello no ha sido posible, por lo que se interpuso la presente demanda, dirigiéndose también la acción contra el Banco de Santander, SA en su condición de prestamista de los créditos al consumo concedidos a los demandantes.

Como fundamento jurídico de la demanda se invocaron los arts. 1088 y ss., 1101 y 1544 del CC, así como el art. 29 LCC. A Pinturas Isidoro Aguilar, SA se le atribuye legitimación pasiva como obligada contractual, y al Banco de Santander, SA en cuanto prestamista de un crédito vinculado, tal y como se indica en la condición undécima del contrato de préstamo, que establece:

«Undécima.- Información sobre los derechos de la parte prestataria en relación con el presente contrato de crédito vinculado.

»Dado que el presente préstamo se concede para financiar la adquisición del objeto específico señalado al inicio de este documento, y tiene, en consecuencia, la consideración de un crédito vinculado a efectos de la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo, la parte prestataria podrá ejercitar frente al Banco los mismos derechos que ostente frente al proveedor del objeto financiado, siempre que concurran todos los requisitos siguientes:

»-Que el objeto del contrato financiado no haya sido entregado en todo o en parte, o no sea conforme con lo pactado en dicho contrato, y

»-Que la parte prestataria haya reclamado judicial o extrajudicialmente, por cualquier medio acreditado en derecho, contra el proveedor del objeto y no haya obtenido la satisfacción a que tiene derecho.

»Si la parte prestataria ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato objeto de financiación, dejará de estar obligada por el presente préstamo sin penalización alguna».

2. El Banco de Santander, SA se opuso y solicitó la desestimación de la demanda. Alegó, en lo que ahora interesa:

i) Que el contrato de préstamo no podía calificarse como vinculado, dado que, pese a lo dispuesto en la cláusula undécima - consecuencia, según sostuvo, de la utilización de este tipo de contratos como modelos para operaciones masivas de préstamos a plazo y de consumo-, no resultaba de aplicación la normativa de consumo al estar excluidos de la LCC, con arreglo a su art. 3, «[l]os contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir».

ii) Y que los actores carecían de legitimación activa, ya que el contrato de obra no se había concertado con ellos, sino con la comunidad.

3. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que los demandantes carecían de legitimación, estos interpusieron un recurso de apelación y la sentencia dictada en segunda instancia lo desestimó y confirmó la resolución recurrida. Por lo que ahora interesa, la Audiencia Provincial justificó su decisión con el siguiente razonamiento:

«En relación con la alegación formulada por la parte apelante sobre el pretendido error en la Sentencia de instancia, puesto que estima la excepción de falta de legitimación activa formulada de contrario, este Tribunal entiende que se encuentra perfectamente ajustada a derecho tal decisión de instancia, teniendo en cuenta, como lo hace el juzgador a quo, que el contrato de obra fue firmado por la Comunidad de Propietarios y no por los comuneros demandantes y ahora apelantes, y por tanto el derecho de cobro que deriva del contrato de obra , lo ostentaría la Comunidad de Propietarios y no los comuneros, por lo que cualquier solicitud de resolución del contrato de obra , la declaración de vinculación y exigencia de responsabilidad por incumplimiento de dicho contrato, única y exclusivamente la legitimación activa la ostenta la Comunidad de Propietarios y no los comuneros [...] porque como se ha razonado la pérdida económica sufrida por la actuación de "Pinturas Isidoro Aguilar S.L." es pérdida de la Comunidad, sin que pueda individualizarse en los copropietarios que optaron por el pago directo a la contratista.

» Por tanto, la obligación es de la Comunidad de Propietarios, y los comuneros pueden actuar únicamente en la esfera interna con la Comunidad, pero el contrato fue suscrito por la Comunidad de Propietarios y a ella es a la que se le puede exigir el cumplimiento o resolución.

» La parte apelante somete a este Tribunal a un nuevo debate sobre lo que ya se ha discutido en el mismo acto del juicio, lo que es improcedente en la alzada. Hay que estar al fundamento, a la motivación de la sentencia de primera instancia, y tanto la documentación obrante en las actuaciones como las diferentes pruebas practicadas en el acto de la vista principio no pueden llevarnos a una conclusión diferente a la recogida en la Sentencia apelada».

4. Los demandantes solicitaron, al amparo del art. 215 LEC, que se completara la sentencia «motivando la desestimación de nuestra alegación tercera, relativa a la legitimación activa predicada respecto de dicha entidad bancaria», pero la Audiencia Provincial desestimó la solicitud.

5. Los demandantes han interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

C) Falta de legitimación activa: planteamiento. Pertinencia del examen previo del recurso de casación sobre el extraordinario por infracción procesal.

1. Esta Sala ha admitido, en atención al carácter de la legitimación y su relación con el fondo del asunto, que las cuestiones que a ella se refieren puedan suscitarse bien por la vía del recurso por infracción procesal, o bien por la vía del recurso de casación (por todas, sentencias del TS nº 1602/2025, de 12 de noviembre, y STS nº 117/2020, de 19 de febrero).

2. Y también se ha admitido por este tribunal la posibilidad de alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( disposición final 16.ª 1. regla 6.ª de la LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación, porque una eventual estimación de este determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto, «[...] toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales [en este caso por incongruencia omisiva y falta de motivación], en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» (por todas, sentencias del TS nº 1616/2025, de 12 de noviembre, STS nº 1585/2025, de 5 de noviembre, y STS nº 1568/2025, de 4 de noviembre).

D) Alegación de causa de inadmisión. Decisión de la Sala: desestimación.

1. La entidad recurrida alega como causa de inadmisión del recurso de casación la inexistencia de interés casacional. Afirma en este sentido que:

«Resulta muy evidente que la lectura de las Sentencias relativas a los requisitos que se dicen que facultan a uno cualesquiera de los miembros de la comunidad de propietarios para ejercitar acciones en nombre de la misma no son idénticos y ni siquiera semejantes al caso que ahora nos ocupa, tal y como desarrollaremos seguidamente y por ello, no estamos ante supuestos como decimos, idénticos y ni siquiera semejantes».

2. La causa de inadmisión alegada se desestima, ya que las cuestiones jurídicas que plantea el recurso están claramente identificadas en el escrito de interposición, que, además, justifica de forma suficiente dicho interés mediante la cita de las sentencias representativas de la doctrina jurisprudencial a las que, a juicio de la recurrente, se opone la sentencia recurrida. La efectiva existencia o no de tal oposición corresponde examinarla al resolver el recurso de casación ( sentencias 502/2026, de 7 de abril, y 201 y 486/2024, de 19 de febrero y 11 de abril, respectivamente).

E) Examen conjunto de los motivos.

Los dos motivos del recurso presentan una evidente conexión objetiva que aconseja su examen conjunto. Aunque formalmente se articulan al amparo de preceptos distintos y se apoyan en diferentes líneas jurisprudenciales, ambos parten de una misma cuestión nuclear: determinar si los demandantes ostentan legitimación activa para ejercitar las acciones deducidas en la demanda en relación con el incumplimiento del contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios y con los créditos concertados para financiar la ejecución de dicha obra.

El primer motivo se centra en la legitimación de los recurrentes para reclamar frente a la contratista las cantidades abonadas para la financiación de unos trabajos que quedaron incumplidos, mientras que el segundo cuestiona la negativa a reconocerles legitimación para accionar frente a la entidad prestamista al amparo del régimen de los contratos de crédito vinculados. Sin embargo, la respuesta a ambas impugnaciones exige partir de una misma premisa: la posición jurídica que corresponde a los demandantes en la relación contractual compleja integrada por el contrato de obra celebrado por la comunidad de propietarios y los contratos de financiación suscritos por algunos de sus comuneros para atender el pago de la parte de obra correspondiente.

Además, la sentencia recurrida no llevó a cabo un análisis diferenciado de la legitimación activa respecto de cada una de las acciones ejercitadas, sino que apreció de manera global la falta de legitimación de los demandantes, considerando que la titularidad de las acciones derivadas del incumplimiento contractual, de declaración de vinculación y de exigencia de responsabilidad correspondían exclusivamente a la comunidad de propietarios. Por ello, el examen separado de los motivos introduciría una fragmentación artificial de una controversia que presenta una base común y cuya adecuada resolución requiere una valoración unitaria de la legitimación de los actores.

Esta forma de proceder no impide, naturalmente, que dentro de ese análisis conjunto se examinen de manera específica las alegaciones formuladas respecto de cada uno de los demandados y el régimen jurídico propio de las acciones ejercitadas frente a la contratista y frente a la entidad prestamista.

F) Decisión de la Sala: estimación del recurso. Anulación de la sentencia recurrida.

1. La sentencia recurrida parte de la premisa de que el contrato de obra fue celebrado exclusivamente entre la comunidad de propietarios y la contratista, razón por la que considera que solo aquella podía ejercitar las acciones derivadas de su incumplimiento. Sin embargo, dicho planteamiento prescinde de las concretas circunstancias concurrentes en el caso y atiende únicamente al dato formal relativo a quién suscribió el contrato de obra , sin tomar en consideración la singular configuración económica y jurídica de la operación concertada.

2. Aunque el contrato de obra fue formalmente suscrito por la comunidad de propietarios, de sus propias estipulaciones resulta que el pago de la obra no debía ser realizado por la comunidad como sujeto unitario para posteriormente repercutir su coste entre los comuneros, sino directamente por cada uno de ellos. Así se desprende de la cláusula tercera del contrato, conforme a la cual «cada vecino se responsabiliza única y exclusivamente de la parte de la obra que le corresponde pagar según su porcentaje en escritura», «cada uno de los copropietarios confeccionará en función de sus necesidades y de manera individualizada el pago de la parte que le corresponda pagar según su porcentaje» y «[l]os copropietarios que quieran realizar el pago al contado con un descuento del 5% deberán realizarlo antes del 22/03/2013».

Por consiguiente, la propia estructura contractual individualiza la obligación económica correspondiente a cada propietario y le atribuye la responsabilidad exclusiva de satisfacer la parte del precio que le corresponde, pudiendo además optar libremente por las distintas modalidades de pago previstas en el contrato. No nos encontramos, por tanto, ante una mera distribución interna de gastos comunitarios, sino ante un sistema expresamente diseñado para que cada comunero asuma y satisfaga individualmente la parte del precio correspondiente a su cuota de participación.

Esta circunstancia resulta decisiva desde la perspectiva de la legitimación activa, ya que en el presente caso lo que sostienen los demandantes es que fueron ellos quienes soportaron efectivamente el perjuicio patrimonial cuya reparación se pretende, quienes asumieron personalmente la obligación de pago de sus respectivas cuotas, quienes concertaron los préstamos destinados a su financiación y quienes abonaron las cantidades correspondientes, sin que se llegara a obtener la prestación a cuya ejecución estaban destinadas.

Desde esta perspectiva, la afirmación de que únicamente la comunidad de propietarios podría reclamar la restitución de tales cantidades conduce a una conclusión difícilmente conciliable con la realidad económica de la operación y con la propia configuración contractual libremente pactada por las partes. Si fueron los demandantes, tal y como se plantea en la demanda, quienes, conforme al programa contractual establecido, asumieron individualmente la obligación de pago y quienes sufrieron directamente el perjuicio patrimonial derivado del incumplimiento de la contratista, no existe razón suficiente para negarles legitimación para reclamar la restitución de las cantidades que cada uno de ellos satisfizo, so pena de generar una disociación entre el sujeto que soportó el perjuicio y el sujeto legitimado para reclamar su reparación.

Las anteriores consideraciones conducen igualmente a rechazar la falta de legitimación apreciada respecto de la entidad prestamista.

Los contratos suscritos por los demandantes constituyen contratos de crédito vinculados. Así resulta expresamente de la condición undécima incorporada a cada uno de ellos, en la que se reconoce de forma inequívoca que el préstamo se concede para financiar una operación determinada y que, por ello, tiene la consideración de crédito vinculado a efectos de la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo.

Tampoco puede compartirse la alegación de la entidad recurrida relativa a la aplicación de la exclusión prevista en el artículo 3.b) de la LCC, ya que los préstamos litigiosos no fueron concedidos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, sino para financiar la ejecución de unas obras de restauración de fachadas previamente contratadas. El objeto financiado no era la adquisición de un inmueble ni la constitución o conservación de derechos de propiedad sobre este, sino la realización de una obra de restauración («arreglo de vivienda» en los términos utilizados por el contrato de préstamo) perfectamente identificada. Por ello, la exclusión invocada por la entidad recurrida no resulta aplicable.

En consecuencia, la apreciación de falta de legitimación activa efectuada por las sentencias de instancia y apelación no resulta conforme a Derecho, por lo que procede estimar ambos motivos y, con ellos, el recurso de casación, con el efecto de anular la sentencia y devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte una nueva en la que se examine y resuelva el fondo del litigio.

www.gonzaleztorresabogados.com

abogados@gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741