A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec.
13ª, de 20 de mayo de 2019, nº 530/2019, rec. 1415/2017, determina la
procedencia de la devolución de la fianza, atendiendo a su finalidad de
compensar los daños o menoscabos que pudieran existir en la vivienda en el
momento de su puesta a disposición al propietario, ante la ausencia de
reclamación en este sentido por parte del arrendador, que permite presumir que
el estado de la vivienda es satisfactorio, teniendo en cuenta además, que es el
arrendador quien ha de acreditar los desperfectos que podrían existir al
recuperar la posesión.
B) CONCEPTO DE FIANZA: El artículo 36.1 de la LAU
establece imperativamente que a la celebración del contrato de arrendamiento
será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, cuya cuantía
será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en
el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El precepto exige que la fianza se
preste en metálico y en cuantía equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto. Se dispone, por
tanto, una regulación similar a la prevista en el art. 105 TRLAU de 1964. En
este sentido se pronuncia la sentencia de la AP de Albacete de 29 febrero de 2000.
Una fianza en sentido estricto y
técnico-jurídico es una garantía prestada por un tercero (el fiador), que se
obliga frente al acreedor para el caso de que el deudor principal no cumpla su
obligación. art. 1822 CC y siguientes.
La prestación de fianza es obligatoria y
su cuantía viene fijada por el artículo 36 de la LAU, quedando constreñidos
arrendador y arrendatario sin posibilidad de disponer cantidad menor o
renuncia. En consecuencia, no es posible entender que el arrendador renunció
tácitamente a que el arrendatario prestara la fianza correspondiente, por lo
que habiendo incumplido el arrendatario esta prestación inicial y no habiendo
subsanado posteriormente su falta de pago, no obstante haber sido requerido
para ello, en dos ocasiones, tal circunstancia justifica que la acción de
desahucio deber prosperar (Sentencia de la AP de Barcelona de 14 febrero de 2008).
La jurisprudencia es unánime al
considerar que la fianza arrendataria tiene el carácter de una prenda irregular, en cuanto que
participa de la función de garantía propia del derecho de prenda, si bien, por
consistir en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador,
sin que este tenga que devolver al final las mismas monedas prestadas, sino una
suma igual a la percibida, no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1859 del
CC sobre la prohibición de apropiarse las cosas entregadas en prenda, sino que
si se incumple la obligación garantizada el acreedor se queda con el importe de
la suma de dinero entregada en la medida que la misma concurre con el importe
de la deuda principal.
C) DEVOLUCION DE LA FIANZA: La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de mayo de 2019, manifiesta que: en cuanto a la
restitución de la fianza, la sentencia recurrida rechaza tal pretensión por la
razón de que la parte arrendataria-actora no ha probado que restituyó la
posesión del inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, tratándose de
un importe dirigido a compensar los daños o menoscabos que pudieren existir en
la vivienda.
Sobre este particular, sí que debe ser
estimado el recurso, como así debió ser estimada la pretensión restitutoria en
primera instancia, dado que no concurre legalmente, en los términos del
artículo 217 LEC, una carga de la prueba para la actora, en su condición de
arrendataria, a los efectos de acreditar que la vivienda se encontraba en
perfecto estado cuando la propietaria recuperó la posesión.
Precisamente es la demandada-propietaria-arrendadora
la que, en su caso, debería acreditar los desperfectos concretos que concurrían
al recuperar la posesión de la vivienda, lo que no ha sucedido en el presente
caso, en el que, por lo demás, y a mayor abundamiento, en ningún momento se han
evidenciado quejas u objeciones al respecto por la propietaria, ni al recuperar
la vivienda, ni con posterioridad, por lo que tal inactividad debe llevar
precisamente a presumir su conformidad en cuanto al estado de la finca, puesto
que ni siquiera en el acta de lanzamiento aparece ninguna manifestación en
contrario, máxime cuando la arrendataria aportó fotografías para acreditar el
buen estado de la vivienda, sin objeciones de la adversa.
No existiendo reclamación alguna por
desperfectos por parte de la propietaria a la actora-arrendataria, debemos
considerar que el estado en el que recuperó la posesión de la vivienda fue el
satisfactorio, habida cuenta, además, que durante el procedimiento tampoco la
demandada ha mostrado queja ni ha aportado prueba alguna sobre el estado en el
que recibió la vivienda.
Tampoco hay manifestación alguna por
parte de la propietaria en la que pueda atribuirse la falta de devolución de la
fianza a posibles desperfectos o menoscabos de la vivienda, por lo que el
importe, no discutido entre las partes, de 2.000 euros entregado por los
demandantes, en su día, en concepto de fianza, debe ser restituido por parte de
la demandada.
Por todo ello, la sentencia debe ser
revocada parcialmente, en la misma medida que debe estimarse parcialmente la
demanda, por el importe reclamado en concepto de la fianza en su día satisfecha
por la parte demandante, manteniéndose en todo lo demás, pero sin que proceda,
en consecuencia, imponer las costas de este procedimiento, a ninguna de las
partes, en ambas instancias.
Autor: Pedro Torres Romero
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