A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec.
3ª, de 13 de enero de 2020, nº 11/2020, rec. 1230/2017, declara que, en principio, cuando un arrendatario deja un
inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base
en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una
determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está
autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto
original al ser arrendado.
Existe la obligación esencial del
arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al
concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere
perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El
arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo
obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
Pero, cuando un
arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, sin que pueda
exigírsele que vuelva a pintar las paredes en su aspecto original, como no
puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para
colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se
acomoda a criterios de normalidad.
Además, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la
existencia de desperfectos, su alcance y valoración.
B) REGULACIÓN LEGAL: El artículo 1561 del Código Civil
establece que: “El arrendatario debe devolver la finca,
al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o
se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
El artículo 1562
del Código Civil establece que: “A falta de expresión del estado de la
finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en
buen estado, salvo prueba en contrario”.
El artículo 1563
del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del
deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse
ocasionado sin culpa suya”.
El artículo 1564
del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del
deterioro causado por las personas de su casa”.
C) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los
artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo
1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de
manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas
en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos
constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos,
extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como
correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código
Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el
arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el
mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada,
a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse
al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos
menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca
según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
Así, la Sentencia del
Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001 resume: “"Estima, en
efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su
pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá
eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a
culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir
del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo
en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El
principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios
generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al
disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se
presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo
prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096
del CC. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble
arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo
1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro
o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado
sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum"
de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de
probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del
evento dañoso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971, 24 de
septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".
Ahora bien, si bien se parte de la
presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del
arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le
corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los
hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y
su valoración.
Así pues, correlativa a la obligación
del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso
a que ha sido destinada (arts. 1543 , 1545 , 1554.1º y 1555.2º CC), es la
obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda
o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió",
salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por
causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC),
hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)
recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del
arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988,
9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999,
....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en
defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el
sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963 y 30.9.1975,)-,
atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa
inevitable (art. 1105 CC), STS. 24.9.1983, entre otros).
Ello impone un examen comparativo entre
dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el
momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento
de la devolución: 1º) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en
defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la
vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del
arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar
de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al
arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer
a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que,
recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino
en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). 2º) Asimismo, se presume
iuris tantum (art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del
arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o
negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir
impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal
específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984,
12.12.1988, 6.4.1980,). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato,
en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se
devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor
estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos
negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.
El art. 1561 sigue diciendo "al
concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir
la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede
cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del
arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de
quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o
extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros
menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (
arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o
deterioro que le sea imputable.
Así pues, es al arrendador actor a quien
corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y
valoración.
D) Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de
enero y 19 de mayo de 2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre
de 2015 y 13 de julio de 2016), viene manteniendo que, "en
principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede
exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello,
pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario
forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que
vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por
ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros,
estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de
normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a
cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de
pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el
inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la conveniencia
de pintar la vivienda responda a la existencia de desperfectos o daños en la
pintura que vayan más allá del que se deriva del desgaste por el normal uso y
el paso del tiempo.
D) LA FIANZA NO RESPONDE DEL DETERIORO POR EL MERO USO DE LA VIVIENDA ARRENDADA: La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec.
21ª, de 11 de septiembre de 2019, nº 359/2019, rec. 528/2018, porque los trabajos
realizados por el arrendador para reparar la vivienda al finalizar el arrendamiento
no son imputables a actuación del arrendatario, sino que vienen derivados del
normal uso de la vivienda arrendada. El arrendador no puede pretender la
devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que
conlleva el uso de la misma.
Debemos recordar que la fianza a que se
refiere el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es sino una garantía
legal establecida a favor del arrendador en relación con el posible incumplimiento
por parte del arrendatario con sus obligaciones, entre las que se encuentran a
los efectos en la litis discutidos, los posibles deterioros del inmueble por
culpa del arrendatario, siempre desde luego que estos deterioros excedan de los
pequeños daños por el uso normal de una vivienda.
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa
debemos partir del hecho cierto de que el arrendatario de la vivienda estuvo
residiendo en ella, conllevando toda ocupación de una vivienda un desgaste
propio por el uso de la misma, cuya reparación no cabe, como hemos indicado,
sea imputable al arrendatario.
Entiende este Tribunal que no cabría
desde luego imputar al arrendatario el coste de pintura de las paredes de la
vivienda , o el repaso de puertas ni los arañazos observados en una tarima, así
como tampoco desde luego la limpieza de los baños, cocina y lavadero, ni los
posibles repasos de los mismos, y ello en tanto que de la prueba
practicada y obrante en autos entiende esta Sala que no ha quedado desde luego
acreditado que existieran arañazos en la tarima o rozaduras en la misma que
excedieran de lo que puede ser un uso ordinario o normal de aquélla, siendo
inevitables las pequeñas rozaduras a lo largo del tiempo. Por otra parte, la
pintura de las paredes cada cierto tiempo no cabe duda de que es necesaria,
máxime cuando se quitan o ponen muebles, o cualquier tipo de cuadros o adornos
apoyados en ellas, sin que desde luego haya quedado suficientemente
acreditado a juicio de este Tribunal, que existieran agujeros en las paredes
más allá de aquellos propios de colgar un cuadro o una estantería, siendo al
efecto significativo que incluso el propio arrendador al hablar de que
recordaba que la puerta del baño había roces y se encontraba abierta ya dijo
que ello podía obedecer bien al uso, a la humedad o a haberse agrietado,
indicando que algunas de las manchas en las paredes eran desde luego normales.
Es precisamente en base a lo expuesto
por lo que entendemos que el coste de la pintura, de los repasos en puertas, la
reparación de rozaduras en tarima y limpieza y repasos en baños, lavadero o cocina
no pueden desde luego ser imputados al arrendatario, en tanto que desperfectos
derivados de un uso ordinario de la vivienda.
Autor: Pedro Torres Romero
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