A) La sentencia de la Audiencia
Provincial de Murcia, sec. 5ª, de 8 de junio de 2010, nº 196/2010, rec. 187/2010, considera que el
arrendamiento de una plaza de garaje, constituida como finca independiente y no
mero anejo a una vivienda, está sometido a las previsiones de la legislación
civil común y no por la ley de arrendamientos urbanos.
Las plazas de garaje, constituidas
como finca independiente y no mero anejo a una vivienda, no son una edificación
sino un espacio incluido sin delimitar físicamente dentro de una edificación, y
por lo tanto no es objeto de un arrendamiento regulado en la ley especial
arrendaticia.
Por tanto, el alquiler de una plaza de garaje independiente de una vivienda, no está sujeta a la Ley de arrendamientos urbanos, sino que le es aplicable la normativa del Código Civil en sus arts. 1546 y siguientes, y su duración será la que se haya establecido en el contrato por las partes.
Por tanto, el alquiler de una plaza de garaje independiente de una vivienda, no está sujeta a la Ley de arrendamientos urbanos, sino que le es aplicable la normativa del Código Civil en sus arts. 1546 y siguientes, y su duración será la que se haya establecido en el contrato por las partes.
1º) Legislación aplicable: Entrando al fondo de la cuestión
jurídica debatida en esta instancia, la misma, tal como acertadamente se señala
tanto por ambas partes como en la propia sentencia apelada, radica en
determinar si el arrendamiento de una plaza de garaje, constituida como finca
independiente y no mero anejo a una vivienda, está sometido a las previsiones
de la Ley de Arrendamientos Urbanos o del Código Civil, cuestión ésta de
trascendental importancia pues al amparo de la primera normativa el actor
apelado tendría derecho al retracto arrendaticio, mientras que la legislación
común no prevé tal derecho para los arrendamientos. Ciertamente no es una
cuestión pacífica dada la modificación operada por la actual Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994 frente al concepto tradicional de arrendamiento
enmarcado en la derogada ley de 1964. Con relación a esta última norma resulta
claro que legal y jurisprudencialmente quedaba excluido del ámbito de la
legislación especial arrendaticia el arrendamiento individual de plazas de
garaje tal como se derivaba del juego conjunto de los artículos 1 y 2 LAU 1964,
al diferenciarse únicamente entre arrendamientos de viviendas y de locales de
negocio. Sin embargo, esta claridad desaparece en principio en la actual
redacción de los artículos 2 y 3 de la vigente LAU 1994, dado que en la misma
se distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto
de vivienda, lo que parece ampliar el ámbito objetivo de la aplicación de la
normativa especial arrendaticia y permitir la extensión a supuestos, como el
presente, de arrendamientos de plazas de garaje individualmente consideradas.
2º) La
propia jurisprudencia menor, ante la falta de un pronunciamiento unificador por
parte del Tribunal Supremo, es expresiva de esta dificultad interpretativa,
pues existen algunas sentencias que expresamente aceptan la aplicación de las
reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de plazas de garaje
independientes, tal como ocurre en la resolución citada en la sentencia apelada
de SAP Barcelona (13ª) de 26 de junio de 1998 o, de forma indirecta, en la SAP
Málaga (6ª) de 2 de diciembre de 2003 EDJ 2003/209101 ; frente a ello existen otras
sentencias que defienden la interpretación contraria, de tal manera que
consideran que a este arrendamiento de plazas de garaje independientes le es de
aplicación la normativa general del Código Civil sobre el contrato de
arrendamiento, pudiéndose citar en tal sentido las SSAP de Madrid (8ª) de 1 de
febrero de 2010; Barcelona (4ª) de 16 de diciembre de 2004; Madrid (18ª) de 3
de junio de 2002; Barcelona (4ª) de 11 de febrero de 2000; y Segovia de 5 de
noviembre de 1997. Ante esta discrepancia, y dada la necesidad de resolver
sobre la cuestión planteada, sobre la que anteriormente no se ha pronunciado
esta sección, esta Sala considera que es más acertada la interpretación que
entiende que el arrendamiento de plazas de garaje está sometido al Código Civil
y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que implica que procederá la
estimación del recurso de apelación interpuesto y la revocación de la sentencia
dictada en instancia.
B) Como afirma la sentencia
de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 octubre de 2004, el arrendamiento
de plaza de garaje o contrato de estacionamiento, se caracteriza por la cesión
de un espacio, generalmente de forma rectangular, a cambio de un precio
calculado de manera alzada. Este contrato es un arrendamiento de
cosa (espacio de terreno) a cambio del pago de un alquiler previamente
establecido, el cual suele variar solamente en función de cláusulas de
actualización previamente pactadas, con independencia de si el usuario utiliza
realmente la plaza o no. El arrendatario, más allá de la seguridad que le
reporte dejar el vehículo en un lugar cerrado, no obtiene un "plus"
de seguridad, pues no hay elementos adicionales de vigilancia ni el arrendador
conoce con exactitud cuando hace uso de la referida plaza, limitándose a
facilitarle el uso del espacio mediante la entrega de unas llaves o de un mando
a distancia que le permiten acceder a su interior a su arbitrio.
Cuando el arrendamiento de plazas de
garaje no es accesorio del de la vivienda, su sometimiento al régimen de la LAU
dependerá, en primer lugar, del hecho de que lo arrendado sea una plaza de garaje
perfectamente delimitada, supuesto en el que sí puede considerarse incluida, o
de que lo que se efectúe sea un contrato de garaje, por el que el arrendador
tiene derecho a guardar su vehículo en el interior de un garaje sin
delimitación de plaza.
Sobre la determinación de si el
arrendamiento de plaza de garaje está incluido en la regulación especial de la
ley arrendaticia urbana, o, por el contrario, si tal figura queda sometida a la
regulación general contenida en el Código Civil, la SAP Barcelona de 16
diciembre de 2004 afirma que el objeto de los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda lo constituye, según el art.3.2 LAU, una edificación no siendo
precisa su habitabilidad como se exige para el de vivienda, de lo que se sigue
que la determinación de si una plaza de garaje está incluida en el ámbito de la
Ley habrá de fundamentarse en si nos encontramos efectivamente ante una edificación.
Pese a no ser una cuestión pacífica, la
doctrina mayoritaria de las audiencias provinciales se inclina por considerar
que si la plaza de garaje, aunque se encuentre situada dentro de un espacio
superior destinado a la ubicación de otras más, generalmente el sótano del
edificio, si está delimitada del resto y de las zonas comunes por meras
indicaciones no constitutivas de cerramiento arquitectónico, es claro que no se
trata de una edificación y por lo tanto no es objeto de un arrendamiento regulado
en la ley especial arrendaticia como destinado a uso distinto a vivienda,
siendo en tales casos aplicable el derecho común.
Caso de tratarse de un
"arrendamiento distinto del de vivienda" y sujeto por tanto al artículo
3.2 LAU, el régimen aplicable será el estipulado por la voluntad de las partes,
en su defecto el establecido en el Título III de la LAU y supletoriamente el
contenido en el Código Civil. Todo ello sin perjuicio del carácter imperativo
de las disposiciones previstas en el Título I (Ambito de aplicación) y IV
(Fianza y de formalización) de la LAU que serán de aplicación obligatoria.
art.4 LAU Comentarios.
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