En los contratos no complejos de tracto sucesivo la consumación se produce cuando quien luego invoque la nulidad haya recibido la prestación íntegra de la otra parte contratante

A) La sentencia del Pleno de la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo, de 24 de mayo de 2016,  nº 339/2016, rec. 2545/2013 declara que en los contratos de tracto sucesivo, que no presenten especial complejidad, la consumación se produce, a los efectos del cómputo inicial del plazo de cuatro años para el ejercicio de la acción de anulación, cuando quien alegue el dolo o el error hubiera recibido de la otra parte su prestación esencial.

B) El Tribunal Supremo declara que la consumación no es equiparable al agotamiento del contrato, y en los contratos no complejos de tracto sucesivo la consumación se produce, a los efectos del plazo establecido en el art. 1301 CC, cuando quien luego invoque la nulidad haya recibido la prestación íntegra de la otra parte contratante. 

El motivo, y por tanto el recurso, ha de ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) Antes de nada debe puntualizarse que la única pretensión subsistente del demandante hoy recurrente es la de nulidad del contrato de arrendamiento por error y dolo, ya que la de resolución del contrato por incumplimiento, fundada en el art. 1124 CC (EDL 1889/1) y formulada con carácter subsidiario basándose en que la demandada habría obstaculizado la obtención de licencia por la arrendataria, pretensión sí mantenida en el recurso de apelación, no se reitera ya ante esta Sala, según resulta tanto del motivo único del recurso de casación como de las peticiones del escrito de interposición del propio recurso, transcritas en el apartado 14 del fundamento de derecho primero de la presente sentencia.

2.ª) También debe puntualizarse que esa pretensión de nulidad por error y dolo, fundada en la falta de licencia para el ejercicio de la actividad especificada en el contrato, era inviable desde un principio por los propios términos de la estipulación sexta del contrato, que asignaba íntegramente a la sociedad arrendataria no solo la responsabilidad de obtener las licencias y autorizaciones necesarias para el ejercicio de su actividad sino también todos los riesgos derivados de su no obtención, eximiendo por completo a la arrendadora de cualquier responsabilidad al respecto.

Es cierto que la siguiente estipulación, la séptima, establecía una condición suspensiva al supeditar «la validez y eficacia» del contrato a la obtención por la arrendataria, «con carácter definitivo», de «las licencias, permisos y autorizaciones necesarias para la instalación y explotación de la actividad objeto del contrato», de modo que el contrato «devendrá inválido, nulo y privado de eficacia obligatoria para las partes» si la citada condición suspensiva no se hubiera cumplido «(t)ranscurridos tres meses desde la firma de este documento»; pero también es cierto que ambas partes decidieron de consuno tener por no puesta esta estipulación al comenzar la ejecución del contrato conforme a lo previsto en la estipulación segunda, es decir, el 1 de octubre de 2004 y, por tanto, antes de haber transcurrido tres meses desde su firma. De hecho, ninguna de las dos partes hace valer esa condición suspensiva ni a su favor ni en contra de la otra parte.

3.ª) No obstante, como quiera que la sentencia recurrida desestima la acción de anulación por considerar caducada la acción, como también decidió la sentencia de primera instancia, y como quiera que el recurso se funda en infracción del art. 1301 CC invocando el interés casacional representado por la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales que a su vez se funda en la doctrina jurisprudencial de esta Sala, procede dar respuesta a la cuestión jurídica planteada.

4.ª) Según el art. 1301 CC, «la acción de nulidad sólo durará cuatro años», y este tiempo empezará a correr, «en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato».

De esta regulación se desprende que el plazo de cuatro años no comienza a correr desde la perfección del contrato, que se produce por el mero consentimiento (art. 1258 CC), sino desde un momento no necesariamente posterior, ya que perfección y consumación pueden coincidir en el tiempo, pero sí conceptualmente distinto en cuanto caracterizado por la ejecución del contrato o cumplimiento por las partes de sus obligaciones contractuales. Así, la sentencia del Pleno de esta Sala 769/2014, de 12 de enero de 2015, declara terminantemente que «el día inicial del cómputo del plazo de ejercicio de la acción no es el de la perfección del contrato, como sostiene la sentencia del Juzgado de Primera Instancia (y no corrige adecuadamente la Audiencia) al afirmar que "la consumación del contrato vendrá determinada por el concurso de las voluntades de ambos contratantes"».

5.ª) Consistente el problema, pues, en determinar cuándo se produce la consumación del contrato a los efectos de que empiece a correr el plazo de cuatro años, su solución no presenta especiales dificultades en los contratos de ejecución instantánea o simultánea, cuando se recibe íntegramente la prestación de la única parte obligada, si el contrato no generó obligaciones recíprocas o, en el caso de las recíprocas, cuando ambas partes contratantes reciben íntegramente de la otra la prestación correspondiente.

En cambio, cuando el contrato sea de tracto sucesivo, e incluso cuando sea de tracto único pero de ejecución diferida en el tiempo, como sucede con el de compraventa con precio aplazado, sí puede presentar dificultades la determinación del momento de su consumación.

6.ª) Estas dificultades se reflejan en la doctrina jurisprudencial de esta Sala de lo Civil que, a su vez, aparece citada en las de las Audiencias Provinciales invocadas en el recurso.

Por un lado, hay sentencias que parecen identificar la consumación del contrato con su agotamiento o completa ejecución de las prestaciones de las partes. Así, la sentencia 145/1897, de 24 de junio (colección legislativa, págs. 723 a 746) declara que «(l) as liquidaciones parciales de un préstamo, como acto de ejecución de contrato a que se refieren, no pueden reputarse actos consumados hasta que se consume el contrato, haciéndose efectiva la obligación del deudor, a menos que contuviera pactos especiales». Y la sentencia 94/1928, de 20 de febrero (colección legislativa, págs. 570 a 583), en relación con un contrato de sociedad por diez años de duración, considera que la consumación no existía «hasta su total extinción», pero no sin distinguir entre perfección, consumación y terminación del contrato para justificar que en el caso examinado coincidían consumación y extinción por ser «varias las compras y los actos a realizar y dependientes algunos de las otras durante el desarrollo del contrato».

Más recientemente la sentencia 569/2003, de 11 de junio, sobre un caso de contrato de renta vitalicia, cita las sentencias de 1897 y 1928 y añade la cita de las sentencias 453/1984, de 11 de julio (consumación, en un contrato de compraventa, como equivalente a «realización de todas las obligaciones», con cita a su vez de las sentencias de 1897 y 1928), 261/1989, de 27 de marzo (la consumación se produce «cuando están completamente cumplidas las prestaciones de ambas partes»), y 243/1983, de 5 de mayo (en un contrato de compraventa con parte del precio aplazada sería posible entender que no se produce mientras no se pague el precio en su totalidad), pero lo hace para descartar que no sea posible el ejercicio de la acción durante la vigencia del contrato.

Por otro lado, hay sentencias aún más recientes que implícitamente no identifican la consumación del contrato con su agotamiento o extinción porque, poniendo el art. 1301 CC en relación con su art. 1969, como también hacía la citada sentencia 569/2003, consideran determinante que se haya podido tener conocimiento del error o el dolo. Así lo hace la ya citada sentencia de Pleno 769/2014, de 12 de enero de 2015, pero no sin puntualizar que la doctrina que sienta se refiere a los contratos bancarios o de inversión que presenten una cierta complejidad y en virtud de una interpretación del art. 1301 CC ajustada a la presente realidad social, pues «(e)n la fecha en que el art. 1301 del Código Civil fue redactado, la escasa complejidad que, por lo general, caracterizaba a los contratos permitía que el contratante aquejado del vicio del consentimiento, con un mínimo de diligencia, pudiera conocer el error padecido en un momento más temprano del desarrollo de la relación contractual».

7.ª) Pues bien, siguiendo la línea marcada por esta doctrina jurisprudencial más reciente, reiterada por ejemplo en las sentencias 376/2015, de 7 de julio, 489/2015, de 16 de septiembre, y 19/2016, de 3 de febrero, procede declarar que en los contratos de tracto sucesivo que no presenten especial complejidad, como es el caso del arrendamiento litigioso, un arrendamiento de cosa, la consumación se produce, a los efectos del cómputo inicial del plazo de cuatro años establecido en el art. 1301 CC, cuando quien luego alegue el dolo o el error hubiera recibido de la otra parte su prestación esencial; en el caso del arrendatario, la cesión de la cosa por el arrendador en condiciones de uso o goce pacífico (arts. 1544, 1546 y 1554 CC), pues desde este momento nace su obligación de devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió (art. 1561 CC) y es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada (art. 1563 CC), del mismo modo que el arrendador queda obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( art. 1554-3.º CC).

8.ª) De aplicar todo lo antedicho al motivo examinado se desprende según el TS que la sentencia recurrida no infringe el art. 1301 CC, pues al margen de que algunas de sus consideraciones sobre el momento de la perfección del contrato, con cita de los arts. 1254, 1258 y 1257 CC, puedan hacer pensar que identifica consumación con perfección, lo cierto es que al añadir que, «todo lo más», el plazo habría transcurrido «a los cuatro años del comienzo de la vigencia pactada», es decir cuatro años desde el 1 de octubre de 2004, resuelve con acierto al identificar la consumación con el comienzo de la vigencia, entendido como comienzo de la ejecución del contrato, que desde el punto de vista del arrendatario supuestamente víctima del dolo o del error no exigía el pago por él de las correspondientes mensualidades de renta, para el que inicialmente tenía un periodo de carencia de seis meses posteriormente ampliado hasta el 30 de abril de 2005. En consecuencia, producida la consumación del contrato el 1 de octubre de 2004 y presentada la demanda el 1 de julio de 2009, en esta última fecha ya habían transcurrido los cuatro años de duración de la acción.

9.ª) De lo anterior resulta, a su vez, que el pago de la renta por el arrendatario no habría venido sino a extinguir la acción de nulidad por la válida confirmación del contrato  art. 1309 CC), que se produjo tácitamente mediante un abono de la renta que tuvo lugar no solo antes de la denegación de licencia, ya que la renta comenzó a pagarse el 30 de abril de 2005 y la resolución denegatoria de la licencia se notificó al hoy recurrente el 12 de diciembre del mismo año, sino también durante más de un año después de la denegación, pues la sociedad hoy recurrente no dejó de pagar la renta hasta el mes de febrero de 2007, lo que supone toda una reiteración de actos que implicaban necesariamente la voluntad de renunciar al derecho a invocar la causa de nulidad una vez cesado el supuesto error sobre la licencia de actividad, inverosímil por demás a la vista de los términos del contrato.

10.ª) Finalmente, conviene aclarar que la caducidad de la acción de anulación por error o dolo no impide que, en casos distinto del presente, el arrendatario pueda resolver el contrato por incumplimiento del arrendador si el arrendatario se ve perturbado en el uso pacífico de la cosa por causa imputable al arrendador (art. 1556), que utiliza el término «rescisión» en vez de resolución, quedando entonces sujeta la acción de resolución del plazo de prescripción correspondiente.

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