LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CUYO ARRENDATARIO FUERA UNA PERSONA FÍSICA SE EXTINGUEN, POR REGLA GENERAL, POR JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO
DEL ARRENDATARIO.
1º)
La Disposición Transitoria Tercera, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, nº 29/1994, de
24 de noviembre, establece para
los contratos de arrendamiento de local de negocio,
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que: “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera
una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que
se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.
2º)
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 8 junio 2011, nº 384/2011, rec.
1256/2007, confirma que, declarada la
arrendataria en situación de jubilación por el correspondiente órgano
administrativo, que en el régimen especial autónomo acontece a petición
voluntaria del empresario, y percibida la correspondiente pensión con cargo a
la Seguridad Social, ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción
contractual que previene la DT 3ª de la LAU 1994, y que, si la arrendataria
deseaba continuar con el arrendamiento del local de negocio, no debió solicitar
la pensión de jubilación en el régimen de trabajadores autónomos.
A) Bajo el régimen
del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto
número 4104/1964, de 24 de diciembre, la duración del arrendamiento de los
locales de negocio estaba sujeto a la prórroga forzosa por decisión unilateral
del arrendatario a tenor del artículo 57: «Cualquiera que sea la fecha de la
ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el
día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para
el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando
un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará
igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo
prevenido en el artículo 114, causa 12».
Entre las causas
tasadas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el
artículo 114 del expresado texto refundido de 1964, no se hallaba la jubilación
del arrendatario.
La DT Tercera, A),
apartado 1, LAU EDL 1994/18384 dispone, en relación con los contratos de
arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que
subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por
las normas de la LAU 1964 EDL 1964/62 relativas al contrato de arrendamiento de
local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados
siguientes de la misma DT.
Entre estas
modificaciones figura, en su apartado tercero que los arrendamientos cuyo
arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o
fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad
desarrollada en el local.
En el supuesto de
autos habiéndose producido con anterioridad la subrogación de cónyuge, actual
arrendatario la cuestión se centra en la cuestión relativa al hecho de la
jubilación en sí misma, oponiéndose el recurrente que proceda la causa de
extinción por cuando no nos encontramos ante un supuesto de jubilación efectiva
al mantenerse al frente de la actividad empresarial.
B) La regla general es que el disfrute de la pensión
por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta
ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones
Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que
permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas. Por
otra parte, la pensión de jubilación del empresario es compatible con el mero
mantenimiento de la titularidad del negocio o establecimiento mercantil,
siempre que no lleve a cabo ningún trabajo. Resulta procedente en este aspecto
destacar lo declarado por la Audiencia Provincial en su FJ 3 «ha de estimarse
la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la
Disposición Transitoria Tercera B. 3 de la LAU de 1994. Si la arrendataria deseaba continuar con el arrendamiento de local de
negocio, debió no solicitar la pensión de jubilación en el régimen de
trabajadores autónomos».
3º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 19
de julio de 2012, nº 508/2012, rec. 777/2009, declara que: El descendiente
se subroga en defecto de cónyuge supérstite siempre que continué la misma
actividad que venía desarrollando en el local el arrendatario, y no se hubieran
producido anteriormente dos transmisiones, de conformidad con lo establecido en
el artículo 60 de la Ley de 1964, en cuyo caso el contrato tendrá una duración
no superior a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994.
También se subroga cuando el cónyuge supérstite se hubiera subrogado con
arreglo a la DT y hubiese fallecido o jubilado, con el mismo límite de tiempo y
condiciones respecto de la continuidad en la actividad que se venía
desarrollando en el local, siempre que no se hubiese producido una subrogación
anterior, de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. Lo que se prohíbe, en definitiva, es que
haya más de dos subrogaciones, de tal forma que la primera no puede tener lugar
cuando se hubieren producido dos anteriores del arrendamiento, según el
artículo 60, y la segunda queda excluida cuando hubiere operado una, también de
conformidad con el artículo 60, nada de lo cual se ha dado en este caso.
www.gonzaleztorresabogados.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario