A) La
sentencia del Tribunal Supremo de veintiocho de Mayo de dos mil catorce,
desestima el recurso interpuesto contra
la sentencia que declaró resuelto el contrato de arrendamiento por falta de
pago del IBI a la que estaba obligada la arrendataria ahora recurrente, no
atribuyendo efectos enervatorios a la consignación efectuada tras la
presentación de la demanda, dado que con la antelación necesaria había sido
requerida de pago a través de burofax que fue recepcionado.
Alegándose en el recurso de
casación el incumplimiento del contenido del requerimiento de pago de las
cantidades reclamadas, declara el Tribunal que para la enervación de la acción
de desahucio el art. 22.4 de la LEC exige una comunicación que ha de contener
un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; comunicación que ha de
ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a
conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; la misma ha de
referirse a rentas impagadas; debe transcurrir el plazo legalmente previsto,
que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas
legales; y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la
cantidad reclamada. Concluye la Sala 1ª del TS que, en contra de lo manifestado
por la actora, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario
que el contrato va a ser resuelto o que no procederá enervación de la acción de
desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
B) El art.
22.4 de la LEC establece:
"Los procesos de
desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades
debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por
el Secretario Judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario
paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe
de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de
dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la
enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a
la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará
sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la
demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el
desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar
por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido
de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de
antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al
tiempo de dicha presentación".
La interpretación de este
precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia
Provinciales:
a) Una que exige la
comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de
arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente
especificada.
b) Otra que entiende que
basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias;
tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si
no paga en el plazo preceptivo.
C) El
Tribunal Supremo establece que el artículo 22.4 LEC exige:
1. La comunicación ha de
contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente,
es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del
arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a
rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el
plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en
las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no
haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
D) El
TS establece que en el art. 22.4 de la
LEC no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a
ser resuelto.
2. Que no procederá
enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al
arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que
le requiera de pago.
El Tribunal Supremo
entiende que es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución
del contrato de arrendamiento y el desahucio de la vivienda o local. Por lo que
no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria
información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le
abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por
parte del arrendatario.
Como declara la sentencia
de esta Sala 1ª del TS de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación
del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad
del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al
arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta
estipulada.
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