El arrendatario debe de hacerse cargo del coste de la reparación de la persiana porque las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, según el art. 21.4 de la LAU.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 12ª, de 30 de abril de 2025, nº 156/2025, rec. 702/2023, declara que el arrendatario debe de hacerse cargo del coste de la reparación de la persiana, porque las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, según el art. 21.4 de la LAU.

A) Introducción.

1º) Una persona arrendataria incumplió el contrato de arrendamiento de una vivienda, causando daños que incluyeron la rotura de una persiana, y la persona arrendadora reclamó una indemnización por dichos daños.

¿Debe la persona arrendataria hacerse cargo del coste de la reparación de la persiana, considerando si dicha reparación constituye una mejora o un daño imputable al arrendatario que excede el desgaste por uso ordinario?.

Se considera que la persona arrendataria debe sufragar el coste de la reparación de la persiana, confirmando la sentencia de primera instancia y desestimando el recurso de apelación.

Se fundamenta en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, que establecen la responsabilidad del arrendatario por los daños causados que excedan el desgaste normal, y en la jurisprudencia que distingue entre reparaciones imputables al arrendatario y obras de conservación a cargo del arrendador.

2º) El art. 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece que:

“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

3º) El principal problema radica en qué se entiende por pequeñas reparaciones. La normativa no da una respuesta clara sobre lo que se debe incluir dentro de este concepto y es necesario analizar la interpretación realizada por la doctrina y la jurisprudencia.

Por una parte, la doctrina se inclina por considerar que las pequeñas reparaciones responden a elementos que se utilizan a diario y que no forman parte de las instalaciones o de los servicios generales del inmueble.

Por otra parte, la jurisprudencia define a las pequeñas reparaciones como aquellas que derivan del desgaste por uso ordinario y que recae sobre elementos que no tienen el carácter de estructura o que no afectan a los elementos fijos, como las paredes.

Siguiendo ambas interpretaciones, podemos llegar a la conclusión que la reparación de techos, suelos, paredes, tuberías, etc., que forman parte de la estructura de la vivienda, serán a cargo del dueño. No obstante, la reparación de grifos, persianas, cerraduras, etc. serán a cargo del inquilino, al tratarse de elementos de uso diario.

4º) La jurisprudencia ha establecido que son pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario, entre otras muchas:

- La reparación de la cisterna de un inodoro.

- La reparación del sifón del fregadero, de los grifos, del termo y de la antena parabólica.

- La rotura de una tubería por el uso diario y continuado de la misma.

- La reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal, de los vidrios de la cristalera de dos hojas que dan acceso a la sala de estar-comedor y la rotura de los vidrios de las ventanas.

- La reparación de los herrajes de las puertas y la conservación de éstas, la sustitución de cintas de persianas y de persianas, la reparación de la puertas de los armarios de la cocina y el pintado de las puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda.

- Las sustituciones de puertas, de un calentador de gas y de un colchón y un somier (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 29 de marzo de 2004).

- La reparación de la cisterna de una persiana.

- Los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (Audiencia Provincial de Burgos, 3 de marzo de 2006).

- La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña.

B) Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Tras la revisión de las pruebas practicadas en primera instancia se considera:

1º.- Conforme se pactaba en el contrato, clausula sexta, la parte arrendataria, conociendo el estado de la vivienda, se comprometía a pintar el piso y a acometer las pequeñas reparaciones a su costa, debiendo entregarse la vivienda, al finalizar el arriendo, en buen estado de conservación y en perfectas condiciones de habitabilidad.

2º.- Como dispone el artículo 21 LAU sobre la conservación de la vivienda:

"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil."

Los citados artículos contemplan, respectivamente que "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya." y "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa."

Por su parte, el apartado 4 del artículo 21 LAU añade "Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario ".

Como contempla la SAP Barcelona sección 13 de 11 de mayo de 2017 "La obligación del arrendador de realizar las obras de conservación y reparación tiene tres límites:

a) Que el desperfecto, deterioro o desgaste sea imputable al arrendatario o a las personas con quien conviva (art. 21.1 LAU, en relación con los arts. 1563 y 1564 C.C. y art. 111 TR de 1964).

b) Que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que el coste de la reconstrucción (si se trata de una destrucción parcial) sea superior al cincuenta por ciento del valor real de la vivienda al ocurrir el siniestro (art. 21.1, párrafo segundo y 28, en relación con el art. 118 TR de 1964).

c) Las pequeñas reparaciones que exija desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas son de cargo del arrendatario (art. 21.4 del mismo cuerpo legal)".

Junto a esta previsión legal debe tenerse en cuenta "la matización jurisprudencial que toma en consideración el transcurso del tiempo y la consiguiente y razonable depreciación de la cosa durante el tiempo que dura el arriendo. Si la cosa se devuelve en el estado en que se recibió, pero 'usada', el arrendatario cumple con su obligación".

3º.- En este caso el arrendamiento duró 6 meses, habiéndose aportado una factura por parte de la arrendadora en la que se acredita la realización de los trabajos de "reparación de persiana" en la vivienda arrendada, consignando en qué consistía la reparación.

Es cierto que dicha factura no ha sido ratificada por su emisor, pero el concepto al que se refiere es el de reparación, que visto el importe al que asciende no puede entenderse una mejora, sino el arreglo de una persiana que se dejó rota por la parte arrendataria y que se considera excede del uso normal de dicho elemento habida cuenta del escaso margen transcurrido desde que se alquila hasta que se entregan las llaves de la vivienda. A lo que debe añadirse que la parte demandada, al oponerse a la demanda, lo único que había alegado sobre el particular fue que se trataba de un gasto imputable al propietario para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, como obras de mantenimiento que correspondía a la parte arrendadora. Pero ni consta que se hubiere comunicado a la arrendadora la necesidad de su reparación, conforme dispone el artículo 1559 del CC, ni mencionó que se tratarse de una "mejora".

En conclusión, al tratarse de una reparación que excede de un "uso normal" del inmueble, esta partida deberá ser sufragada por el arrendatario, a tenor de los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

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